我国房地产的融资情况

我国房地产的融资情况施慧君【摘要】房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展，从而融资渠道的拓展势在必行，建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。【关键词】房地产融资；融资渠道；发展趋势AbstractAsacapital-intensiveindustry,realestate,realestatebankwithaseriesoftighteningcreditpoliciesandmeasureswereintroduced,theshortcomingsofthetraditionalfinancingchannelsgraduallyrevealed,andhasaffectedtherealestatefinancesustainedandhealthydevelopment,thusfinancingtheexpansionofchannelsisimperativetoestablishamulti-layeredfinancingsystemtomeetthediverseneedsofthefinancingofrealestatefinancingiscurrentlythemainproblem.Keywordsrealestatefinancing;financingchannels;Development一、引言作为典型的高投入、高风险、高回报的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而当前我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，由于我国房地产开发对银行贷款高度依赖，银行系统背负了房地产业大量风险。同时房地产公司的高负债率问题具有宏观效应，一方面对开发商和银行造成很大的风险，另一方面也存在着很大的市场风险。2008年上半年，由于美国次级贷引发的危机冲击着全球经济，我国前几年风头正劲的房地产业也难独善其身而成为风暴中心。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产属于资本密集型行业，因此，与之相关的房地产融资市场也在银行信贷紧缩环境下酝酿着新的方法和出路，房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。现今，中国的房地产融资还处于起步阶段，大体上讲，以银行信贷为主导的单一融资格局，多元化的融资渠道日趋活跃，房地产融资市场体系不健全是当前的现状。如何走出困局，实现突破？这不仅需要政府政策支持，更需要大胆的市场尝试。本文试以成熟的房地产融资市场为导向，探讨未来中国房地产融资市场的发展趋势。二、我国房地产企业主要的融资渠道1、银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。2、上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始限制房地产企业首次公开发行股票以及其他再融资方式，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。3、海外房产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式:一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，国内房地产市场的火爆及高额利润，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，对发展我国多元化的房地产融资市场是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但同时，海外基金可能因为经济的动荡发生同时大规模抽离的情况，可能会对房地产市场的稳定造成一定冲击。而且由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。所以，做好监管和法律的完善十分必要。4、债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。5、房地产信托在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。6、房地产投资信托基金房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产投资信托基金实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。房地产投资信托基金是房地产信托发展的归宿。房地产投资信托基金在国外已经发展的十分成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市，与普通股票一样交易。这是讲信托制度带入房地产金融的一种操作，对于我国房产市场来说，是一种较新的理念，也必将颠覆传统的融资模式和固有的房产投资格局。三、我国房地产融资存在的问题和面临的困境（一）房地产传统融资渠道存在弊端1、实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源为国内贷款、自筹资金及其他资金，房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，银行信贷贯穿土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。4、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。（二）房地产开发融资存在的问题国内银行房地产开发融资服务能力不足，加大了房地产开发贷款的风险。1.是风险定价能力不足。世界银行研究报告指出，我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用，实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准，但是中国人民银行报告仍显示，在2005年，尽管开发贷款质量较差，银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间，与居民住房贷款的利率相差不大。2.是产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为例。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别：一是风险共担贷款，向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务，剩下的1/3贷款被看作权益；二是房地产开发的结构化融资，即按照每个房地产开发项目的资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。3.是土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求，但各个阶段所面临的投资风险不同，其中土地投资风险最大。在发达国家，土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与之相反，由于土地储备贷款主体的政府背景，土地储备贷款规模增长迅速。此外，国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出，土地储备贷款中存在两个突出问题，给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足；二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这一问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。一方面由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。另一方面房地产资金的投向结构不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。（四）房地产传统融资渠道弊端产生的影响。在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。1、融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。2、房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。四．发展我国房地产融资渠道的对策和建议1、建立多层次的房地产融资体系。当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的