宝安鸿基集团物业接管验收工作手册

宝安鸿基集团物业接管验收工作手册HKP/C-QQ-目录目录C/02/3序号文件编号文件名称版本/状态一、文件部分1HKP/C-JG-001名词与术语解释C/02HKP/C-JG-002引用法规、技术标准C/03HKP/C-JG-003接管验收条件C/04HKP/C-JG-004接管验收方法及技术要点C/05HKP/C-JG-005房屋常见裂缝检查及处理办法C/06HKP/C-JG-006机电设备接管验收标准C/07HKP/C-JG-007供配电系统验收接管作业规程C/08HKP/C-JG-008给排水设备设施验收接管标准C/09HKP/C-JG-009给排水设备设施验收接管作业规程C/010HKP/C-JG-010暧通设备设施验收接管标准C/011HKP/C-JG-011暧通设备设施验收接管作业规程C/012HKP/C-JG-012电梯设备设施验收接管作业规程C/013HKP/C-JG-013消防设施验收接管作业规程C/014HKP/C-JG-014智能化中控系统设备验收接管作业规程C/015HKP/C-JG-015智能化对讲系统设备验收接管作业规程C/016HKP/C-JG-016园林绿化工程验收接管作业规程C/017HKP/C-JG-017接管验收组织与实施C/018HKP/C-JG-018工程质量缺陷整改C/019二、记录表格部分20MR/C-JG-001业主房屋接管验收表D/021MR/C-JG-002商铺接管验收移交表D/022MR/C-JG-003楼宇建筑接管验收记录D/023MR/C-JG-004楼宇给排水接管验收记录D/024MR/C-JG-005楼宇电气接管验收记录D/025MR/C-JG-006楼宇接管验收记录D/026MR/C-JG-007公共机电设备验收单D/027MR/C-JG-008物业设施接管验收单D/0HKP/C-QQ-目录目录C/03/3序号文件编号文件名称版本/状态28MR/C-JG-009室外给排水验收单D/029MR/C-JG-0010工程资料移交清单（一）D/030MR/C-JG-010工程资料移交清单（二）D/031MR/C-JG-011工程资料移交清单（三）D/032MR/C-JG-012房屋公用部位及设施移交清单D/033MR/C-JG-013供配电系统验收记录D/034MR/C-JG-014电气安装隐蔽工程验收记录表D/035MR/C-JG-015配电柜（盘）及动力柜工程验收表D/036MR/C-JG-016给排水设备设施验收表D/037MR/C-JG-017给水系统验收表D/038MR/C-JG-018排水系统验收表D/039MR/C-JG-019变频水泵房验收表D/040MR/C-JG-020空调系统验收表D/041MR/C-JG-021采暖系统验收表D/042MR/C-JG-022电梯系统验收表D/043MR/C-JG-023消防设施验收表D/044MR/C-JG-024智能化中控系统设备验收表D/045MR/C-JG-025智能化楼宇对讲设备验收表D/046MR/C-JG-026绿化工程竣工验收单D/047MR/C-JG-027房屋附属设施设备移交清单D/048MR/C-JG-028接管验收记录D/049MR/C-JG-029工程质量问题处理通知单D/050MR/C-JG-030钥匙移交清单D/051MR/C-JG-031钥匙领（借）用情况登记表D/052MR/C-JG-032房屋返修申报表D/053MR/C-JG-033房屋返修处理情况登记表D/054MR/C-JG-034设备设施遗留问题及处理情况记录表D/055MR/C-JG-035资料遗留问题及处理情况记录表D/0HKP/C-JG-001名词、术语解释C/01/1一、物业前期管理广义上物业前期管理是指物业规划设计至接管入伙期间，物业公司对咨询、策划、监理、代理销售等服务项目的计划、组织、领导、用人和控制。狭义上物业前期管理是指项目的管理合同签订后开始，到接管入伙阶段。前期管理一般分为前期介入、接管验收和项目入伙三部分。前期服务是指物业公司配合开发商完善物业管理工作而适当参与的管理服务过程。二、物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交个建设单位。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。三、物业接管验收接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，会同开发商、施工单位等对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设备以及道路、场地和环境绿化的验收。因接管验收的技术性很强，一般由物业公司组织有关专家参与，该项目管理处提供辅助人员作配合。接管验收一般应在入伙前十天完成。四、物业项目入伙入伙亦称入住。是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。入伙准备工作一般从入伙前三个月开始，该时间段亦包含其它管理工作如接管验收准备、接管验收，装修管理培训等。应统筹安排工作进程。五、管理处物业公司的分支机构，亦被称为分公司。一般负责一个项目（小区/大厦）的物业管理工作。管理处一般在项目入伙前三个月组建，根据管理需要，在入伙前人员陆续就位。HKP/C-JG-002引用法规、技术标准C/01/1本手册依据以下法规、技术标准规范编制。1、《物业管理条例》国务院第379号令2、《业主公约》示范文本3、《物业服务收费管理办法》国家发改委、建设部发改价格[2003]1864号4、《建设工程质量管理条例》国务院令第279号5、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令第110号6、《住宅工程初装饰竣工验收办法》建监（1994）392号7、《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-889、《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）10、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）11、《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96）12、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）13、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）14、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166—92）15、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001）16、《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》（GB5135-85）17、《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》（GB797-89）18、《室内消火栓》（GB3445-93）19、《消火栓箱》（GB1456l-93）20、《防火门用闭门器试验方法》GA93-199521、《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004HKP/C-JG-003接管验收条件C/01/4物业接管验收是在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。应满足的条件为：1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过小区综合验收2、供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。3、开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。包括：（1）产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证，也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业管理公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护发展商及各租户的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：a.项目批准文件b.用地批准文件c.建筑执照d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单e.拆迁安置资料f.房地产平面图g.面积测绘报告；（2）市府验收合格资料a.工程竣工验收证书b.消防工程验收合格证c.小区综合验收合格证书d.用电许可证e.供用电协议书f.用水审批表、水费收缴合同书g.卫星地面接收设施许可证h.电视共用天线合格证i.电梯使用合格证注：煤气、电话由政府相关单位负责维修保养及验收。（3）工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、电梯、智能化、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告c.工程合同及开、竣工报告d.工程预决算分项清单e.图纸会审记录f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)HKP/C-JG-003接管验收条件C/02/4g.隐蔽工程验收记录h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图i.竣工验收证明书j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书k.新材料、构配件的鉴定合格证书l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书m.砂浆、混凝土试块试压报告n.供水、供暖管道的试压报告o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录4、一般操作和维修保养手册递交要求发展商在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下建议：（1）承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。（2）手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。（3）每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。（4）为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。（5）手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣式图，须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟在免保修期开始后的六个星期内呈交。（6）系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：a.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。b.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。c.系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。d.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数。e.预留一定的空位以便加插最后调定的参数。f.系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。（7）操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：HKP/C-JG-003接管验收条件C/03/4a.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。b.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明c.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。d.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。e.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。（8）系统/设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：a.所有系统/设备检查手册b.设备更换部件的程序和要求c.从整个系统到设备的