房地产(四)其他方法

第四章房地产评估其他方法简介第六节房地产评估的剩余法•一、基本思路•剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。第六节房地产评估的剩余法•二、适用范围•剩余法主要适用于下列房地产的估价：•1．待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。•2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。•3．待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。第六节房地产评估的剩余法•三、计算公式•剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：•V＝A－(B+C+D+E)式中：V——购置土地的价格；•A-——开发完成后的房地产价值；•B——整个开发项目的开发成本；•C——投资利息；D——开发商合理利润；E——正常税费。•实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：•土地价格＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用•－利息－税费－利润第六节房地产评估的剩余法•四、操作步骤•(一)调查被评估对象的基本情况•(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式•(三)预测房地产售价•(四)估算各项成本费用•(五)确定开发商的合理利润第六节房地产评估的剩余法•五、应用举例•[例4—11]有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。第六节房地产评估的剩余法•解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为：•地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润•(2)计算楼价。•楼价＝2000×2.5×9000＝45000000(元)•(3)计算建筑费和专业费。•建筑费＝3000×2000×2.5＝15000000(元)•专业费＝建筑费×10％＝15000000×10％＝1500000(元)•Continuetothenext第六节房地产评估的剩余法•(4)计算销售费用和税费。•销售费用＝45000000×2.5％＝1125000(元)•销售税费＝45000000×6.5％＝2925000(元)•(5)计算利润。•利润×(地价＋建筑费＋专业费)×10％＝(地价＋16500000)×10％•(6)计算利息。•利息＝地价×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000)×[(1＋6％)1－1]•＝0.1236×地价＋990000•第六节房地产评估的剩余法•(7)求取地价。•地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价—990000•地价＝21810000／1.2236＝17824452(元)•(8)评估结果。•单位地价＝17824452／2000＝8912(元／平方米)•楼面地价＝8912÷2.5＝3565(元／平方米)第七节基准地价修正系数法•一、基准地价的含义•基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。•表现,区片价和路段价。第七节基准地价修正系数法•二、基准地价测算的基本思路•基准地价测算主要采用如下方法：样点地价修正标准宗地地价取基准地价。•基准地价确定后，还要评估标定地价。第七节基准地价修正系数法•三、基准地价的特点与作用•1．基准地价的特点。•(1)基准地价是区域性价格。•(2)基准地价是土地使用权价格。•(3)基准地价是平均价格。•(4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。•(5)基准地价是单位土地面积的地价。•(6)基准地价是一定时期内的价格。第七节基准地价修正系数法•2．基准地价的作用。基准地价的作用如下：•(1)具有政府公告作用；•(2)宏观调控地价水平的依据；•(3)是国家征收城镇土地税收的依据；•(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；•(5)是进一步评估宗地地价的基础；•(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。第七节基准地价修正系数法•四、基准地价修正系数法的基本思路•基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。第七节基准地价修正系数法•五、基准地价修正系数法的适用范围•1．适用于完成基准地价成果图和相应修正体系的城镇的土地估价。•2．基准地价修正系数法可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。•3．基准地价修正系数法为一种辅助方法。第七节基准地价修正系数法•六、基准地价修正系数法估价的程序•1．收集、整理土地定级估价成果资料。•2．确定修正系数表。•3．调查宗地地价影响因素的指标条件.•4．制定被估宗地因素修正系数。•5．确定被估宗地使用年期修正系数。•6．确定期日修正系数。•7．确定容积率修正系数。•8．评估宗地地价。第八节路线价法•一、路线价估价法的含义和理论依据•(一)路线价估价法的理论依据•路线价估价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。•地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2第八节路线价法•(二)路线价含义•所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价•地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2八节路线价法（三）路线价估价法定义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。第八节路线价法•二、路线价估价法的计算公式•路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：•1.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度•2.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率•3.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额第八节路线价法•三、路线价估价法的适用范围•适宜：同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内，对大量土地进行估价的场合第八节路线价法•四、几个路线价法则介绍•(一)四三二一法则•四三二一法则(4—3—2—1Rule)是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40％，第二个25英尺的价值占路线价的30％，第三个25英尺的价值占20％，第四个25英尺的价值为10％。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9％，第二个25英尺为8％，第三个25英尺的为7％，第四个25英尺为6％。应用四三二一法则估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，可能出现评估不够精细的问题。40%30%20%10%9%8%7%6%100英尺25英尺路线价道路(一)四三二一法则四三二一法则100英尺内四等分，依次为40%、30%、20%、10%100英尺外四等分，依次为9%、8%、7%、6%累计深度百分率依次为：40%、70%、90%、100%、109%.（二）其他法则其他法则苏慕斯法则——前一半深度的价值占宗地价值的72.5%霍夫曼法则——前一半深度的价值占宗地价值的2/3哈柏法则——宗地价值与其深度的平方根成正比第八节路线价法•五、路线价法的应用举例•[例4—12]现有临街宗地A、B、C、D、E，如图4—3所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元／英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价格。•路线价每英尺2000元英尺25英尺10ABCDE第八节路线价法•解：依题意•A＝2000×0.4×10＝8000(元)•B＝2000×0.7×10＝14000(元)•C＝2000×0.9×20＝36000(元)•D＝2000×1.0×20＝40000(元)•E＝2000×(1.0+0.09)×30＝65400(元)第九节在建工程评估•一、在建工程的含义与特点•在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。•在建工程的的特点：•1．在建工程情况复杂。•2．在建工程之间可比性较差。•3．在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度。•4．建设工期长短差别较大。•5．在建工程的价格受后续工程的影响。第九节在建工程评估•二、在建工程评估的资料收集与分析•第一，收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。•第二，评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。•第三，了解开发商有关情况，检查工程质量。•第四，收集有关法定参数。第九节在建工程评估•三、在建工程评估的主要方法•(一)形象进度法•在建工程价格＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1—折扣率)•工程形象进度百分比＝[(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)／总工程量]×100％•(二)成本法•在建工程价格＝土地取得费用+专业费用十建造建筑物费用+正常利税•(三)假设开发法•在建工程价格＝房地产预期售价－(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)第九节在建工程评估•四、在建工程评估方法的选择•根据在建工程的上述特点，在建工程评估一般根据工程形象进度，选用适用的方法进行评估。•1．整个建设工程已经完成或接近完成，。•2．实际完成工程量较少的在建工程。•3．停建的在建工程。[e-mail]