房地产业与经济(1)

城市建设2009年总第24期CONSTRUCTION环保前沿进城镇化进程最基本的问题是加快人口聚集和产业聚集。人口聚集是城镇化表现，产业聚集是城镇化的基础。城镇化既是人口向城镇聚集，更是产业的集中。从某种意义讲，推进城镇化进程，就是一个促进人口和产业聚集的过程。加快实现人口聚集，要留得住本地人，容纳外来人，引进专业人才。容纳外来人，引进专业人才要在招商引资上做文章，形成人口、社会与经济和谐发展良性互动局面。小城镇建设必须有合理的产业支撑。环境是小城镇物质文明和精神文明的综合表现。营造良好的人居环境，是推进城镇化的目的。没有科学合理的城镇规划，城镇的功能、性质、发展方向和速度就不明确。四、调整总体规划，充实详细规划总体规划是一定时期内城市发展的目标和计划，是城市建设具有战略性的综合部署。随着社会经济的发展，总体规划也要及时修订和调整。城市详细规划是总体规划的补充和完善，没有详细规划，总体规划只能是不能实现城市战略目标的骨架，即便是总体规划再合理，也不能指导城市建设。控制性详细规划不做总体规划就不能到位，给城市建设带来较大的随意性，监督管理也难以到位。合理规划城镇主体建筑物的位置，对于城镇特有的功能区，如城市活动中心、公共绿地、停车场等必须突出。科学合理地制定出城镇总体规划和详细规划，综合按排好产业布局和建筑、道路、供水、供电、广场等设施。对商业贸易区，居住区进行合理布局调整，充分利用现有城市基础设施，增强城市综合功能。县城规划要围绕创造良好的人居环境进行。县城规划是保证县城健康有序发展的重要基础和前提。同时规划时要明确发展的目标和重点，确定优先建设重点项目。合理布局县城建设数量，使其规模适度。◆“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。伴随着房地产业的发展，地区的产业结构、消费倾向也将发生一定的变化，因此，房地产业的发展，一定程度上带动着地区经济的发展，房地产业的发展是与房地产产品的生产与流通（交易）分不开的，房地产经济是现代社会经济的重要组成部分，房地产市场是地区市场经济中的子市场。正确对等房地产业，对于我们认识房地产市场的现状，制定正确的房地产业政策，把握房地产市场的运行规律具有重要意义。一、隆德县房地产市场的现状隆德县房地产业的发展，经历了从无到有、从小到大的发展历程，自1999年以来，随着城镇住房制度改革的深入推进，计划经济时期的福利住房分配制度逐渐停止，个人建房、集资建房等多种形式住房消费开始兴起，这一时期，形成了隆德县房地产开发投资的雏形。随着城镇居民收入稳步增长，县城人口增大，住房建设步伐加快，政府、房地产开发商投资建设住宅供应量增加，2001年至2004年成套住宅竣工1966套，建筑面积17万平方米，空置231套，空置率为11.75%，建筑面积2.51万平方米，其中2004年竣工成套住宅731套，建筑面积8.13万平方米，而2005年竣工成套住宅569套，建筑面积6.52万平方米。截止2005年，成套住宅空置610套，空置率为31%，平均增长6.2%，5年时间空置率上升2.64倍。单从2005年看，空置率高达66.6%，占总量的62%。“十五”计划时期，隆德县全年实现地区生产总值4.9亿元，农民人均纯入1696元，人口自然增长率为8.93‰;预期的经济目标是完成地区生产总值4.55亿元,农民人均纯收入1720元,增长7.2%,人口自然增长率控制在11.5‰以内,城镇居民可支配收入5687元,比实际增长7%。2005年，房屋的空置率已远远超出人口自然增长率和经济增长速度，2004年县城人口1.8万人，到2005年底达2.2万人。调查显示，房屋的空置率（按平均增长率6.2%计算）是隆德县人口自然增长率的6.94倍，是隆德县城镇居民可支配实际收入的6.2倍。2000年建成的中关村居住小区，该小区占地32.45亩，修建住宅楼10幢，房屋销售实行政府定价为598元/平方米，由于当时城镇居民购房需求量较大，住宅被销售一空。2004年建成的东关村居住小区，房屋平均售价967元/平方米，与中关村经济适用住房价格相比增长了61.7%。2003年10月份以后，房地产开发达到了顶峰，西门花园小区、食苑小区、隆泉村康居小区及单位批建住房相继开工建设，房地产投资额、施工面积快速增长，房屋供给量增大，是形成隆德县房地产市场上住宅房屋增量的主要环节，一时期似乎房地产市场呈现出空前的供需旺盛景象，商服房不论是数量还是价格，增长也较快，商服房平均售价2120元/平方米，一些繁华地段（建行十字路口、解放街东段等）商服房售价达4000元/平方米。截止2005底，县城各类房屋共计5069幢，建筑面积104.84万平方米，其中住宅4096幢，建筑面积65.84万平方米；非住宅973幢，建筑面积39万平方米；私有住宅3756幢，建筑面积67万平方米。人均住房面积29.93平方米（城镇人口按2005年末2.2万人计算），空置房屋610套（其中2003年50套、2004年181套、2005年379套）。通过对购房者调查显示，自有资金占房价房地产业与经济李国荣宁夏隆德县建设环境保护局75630019城市建设2009年总第24期CONSTRUCTIONCONSTRUCTION的30%，抵押贷款及其借款占70%。2001年至2005年房地产抵押登记金额1.8亿元，平均每年增长13%，其中抵押贷款用于购房约占90%。2005年全县在建工程45项，建筑面积16.9万平方米，投资1.3亿元；其中续建工程42项，建筑面积16.4万平方米，投资1.26亿元；新建工程仅仅3项，建筑面积5098平方米，占在建工程3%，投资400万元，房地产开发投资步入谷底，房地产市场面临着严重的供求失衡状态。一方面，由于建设资金短缺，“半拉子”工程较为普遍，房地产开发商进退两难，陷入困境；另一方面，已建成的空置房屋无人问津。形成了开发与交易两边倒的现象。二、隆德县房地产市场的未来房地产业与经济息息相关，一般呈正相关，房地产开发投资与经济规律一样，也有其内在规律可循，当过度开发供大于求时，其价格就会下降，市场上空置量就会上升，反之亦然。同时房地产作为一种特殊商品，具有可替代性,市场上存在一定的合理空置量是无可厚非的，一方面，空置的房屋可供人们进行合理的选择；另一方面，有利于房地产市场自身的调节。未来通常是预期的，不确定的。但若对预期进行定性或定量的预测，就会减少预期结果与实际值之间的差异，即风险损失值。同时经济学原理告诉我们，房地产商品，其需求具有完全弹性，即当房地产价格每提高一定的比率，其需求量将会减少更大的比率。隆德县房地产市场房屋空置量逐年递增，从另一个侧面也反映了房地产市场的不完全性。良好的房地产市场运作体系应该是：1、健全的融资体系房地产产品是特殊商品，单位价值高，资金需求量大，产品生产周期长，无论是直接投资，还是间接投资房地产，没有一定的资金保障是难以进行的，因此，今后要建立正常的融资体系，将个人、住房公积金、银行等同时纳入开发建设融资体系中来。建立个人信用档案，保障开发建设资金供应量。2、对房地产市场进行宏观调控房地产商品，生产过程及其复杂，从立项到筹建，每一个生产过程必须处于受控状态。正常的生产过程应该是生产过程中的受控点必须在被控制范围内。今后，对新建项目，特别是新开发项目，要做项目决策前的可行性研究，对项目做多方面研究，必要时须做项目的财务评价，不确定性分析等工作，对那些资金没有保证，缺乏可行性研究，基础设施不能配套，达不到城市规划指标的新建项目，严格审查审批制度，政府决策部门不予审批。3、建立适应市场的住房供应体系，规范房地产市场大力推广居住区及居住小区建设，正确引导存量房屋进入房地产交易市场。合理利用土地，降低住宅成本，抵制房价过快增长。对高收入家庭，按市场价值购买商品房；对中低收入家庭，供应成本价或成本微利价格经济适用住房，其价格实行政府定价或政府指导价，规范房地产开发中的交易行为，积极支持合作建房，提倡修建廉租住房。通过各种渠道建立一个面向大众的、与大多数城镇居民支付能力相适应的住房供应体系。4、完善基础设施，创造人居环境政论部门要加大居住小区基础设施配套投入力度，对于已批准动工的房地产开发项目，必须彻底解决房地产项目所需供排水、供热等配套设施；对已建成的尝未使用的房地产项目，必须协调解决工程后续存在的问题，确保工程项目顺利完成达到使用标准，促进房地产业健康发展。努力为居民创造一个舒适、安宁、方便的居住环境。5、直接投资与间接投资并举政府引导，积极吸引外资，为外商企业创造条件，放开建筑市场，在吸引外资直接投资开发建设的同时，进行间接投资。房地产市场是一个地区性市场，它的发展与当地社会、政治、经济、文化等密切相关，不能把房地产市场的发展与当地社会、经济因素孤立起来，要从全局的观点出发，立足现在，面向未来。要着力研究解决开发商追逐高额利润与普通百姓期望中的房价差距问题；研究解决房地产商品价格畸高的问题；研究解决房地产商品生产、流通领域中不规范行为问题；研究解决房地产商品附加值过高的问题。总之，促进房地产市场持续健康发展，最根本的是面向普通百姓，解决最低收入家庭住房问题，最大限度地增加普通商品房和经济适用住房供应量。坚持以市场为导向，在扩大供需的基础上，实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。◆环保前沿20房地产业与经济作者：李国荣作者单位：宁夏隆德县建设环境保护局,756300刊名：城市建设与商业网点英文刊名：CHENGSHIJIANSHEYUSHANGYEWANGDIAN年，卷(期)：2009，(10)被引用次数：0次本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：c15fa355-f6d3-4b61-abd2-9dc7011d3616下载时间：2010年8月3日