房地产业纳税评估定稿

欢迎各位领导莅临指导！房地产开发企业纳税评估张掖市地方税务局二00九年五月房地产开发企业纳税评估一、内容提要(一)行业现状描述(二)房地产行业纳税评估发展历程(三)房地产企业纳税评估的思路二、预警值的形成过程1、主要预警指标的构成2、行业指标采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算三、行业案例验证和评估（一）分析选案（二）约谈举证（三）实地调查。（四）再次约谈（五）评估处理四、评估建议(一)反映问题(二)建议措施目录房地产业纳税评估提纲行业案例验证和评估三内容提要一预警值的形成过程二评估建议四（一）行业现状描述（二）房地产行业纳税评估发展历程（三）房地产企业纳税评估的思路一、内容提要㈠行业现状描述房地产业是近年来的热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。2006年至2008年已建成商品房60多万平方米，累计完成投资5亿多元，截止2008年底，我市共有房地产开发企业96户，其中：纯管户80户，共管户16户。近三年有开发项目的纳税人仅23户，房地产开发企业不到全市地税管户的1%，08年纳税总额3800万元，占到同期全市地方税收总额的12%。然而，每年对房地产业实施专项检查，其反映的问题和查补税款都明显高于其他行业。因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。（二)房地产开发行业纳税评估发展历程建立纳税评估工作雏型单户进行评估阶段积累评估数据阶段探索行业预警值形成体系（三）房地产企业纳税评估的思路1、抓住敏感性指标2、围绕敏感性指标进行单户评估3、内外结合，修正和调整采集样本数据4、测算和形成行业预警值系统5、结合专业化管理和纳税检查，验证预警值的科学性6、建立房地产纳税评估模型7、在实际工作中推广使用房地产业纳税评估提纲行业案例验证和评估三预警值的形成过程一内容提要二评估建议四1、主要预警指标的构成2、行业指标的采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算二、预警值的形成过程税负预警指标行业评估指标税源评估指标1、预警体系的构成实际税负名义税负收入营业税配比率企业所得税贡献率取得土地支出前期工程费建安工程费基础设施费公共配套费开发间接费其它开发费用期间费用利润计税收入比销售毛利率营业利润率成本费用率资产收益率资产负债率资产周转率投资回报率2、行业指标的采集我们按照已确定评估指标的需求，兼顾采集工作的质量和效率，主要针对企业所得税和营业税采集相关数据。房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表.doc。采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表。表二、表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成，数据来源纳税人账簿及建设、规划、房管等相关部门。表四反映纳税人分年度的应缴税金、实缴税金。详见泰安房地产开发公司数据采集表.xls。3、税负预警值的形成张掖市房地产业税负指标值税负预警值.xls指标名称2006年度2007年度2008年度平均值实际税负7.86%7.65%7.02%7.34%名义税负7.62%7.54%7.66%7.61%收入营业配比率5.05%4.99%4.70%4.86%企业所得税贡献率0.68%1.33%1.64%1.34%3、税负预警值的形成平均税负7.34%税负标准差1.60%离散系数36.77%预警下限5.74%预警上限8.94%张掖市房地产业税负预警区间表4、税源评估指标测算及分析房地产业税源评估指标税源分析指标.xls指标2006年度2007年度2008年度平均值计税收入比3.42%4.59%7.09%5.53%销售毛利率19.61%20.11%19.43%19.67%营业利润率6.52%5.78%8.81%7.46%成本费用率80.25%79.90%83.16%81.62%资产收益率1.22%2.25%5.35%3.37%资产负债率88.21%84.38%86.51%86.08%资产周转率44.87%45.13%60.55%51.75%投资回报率2.24%3.91%6.72%5.07%5、行业个性指标测算行业指标分析.xls张掖市房地产业销售收入构成比例分析序号项目金额构成比例1销售总收入548238400.65100.0000%2取得土地使用权支出61534143.2911.2240%3前期工程费16793019.963.0631%4建筑安装工程费291862001.0253.2363%5基础设施建设费38948385.327.1043%6公共配套设施费17879348.673.2612%7开发间接费用7965038.061.4528%8其他开发费用5262457.030.9599%9税金30153112.045.5000%10期间费用34987209.086.3818%11利润42853686.197.8166%53.24%5.5%6.38%3%1.45%3.26%0.96%7.1%3.06%11.22%7.81%土地取得前期工程费建安工程费基础设施建设费基础配套设施建设费公共设施配套费开发间接费用其他开发费用期间费用税金利润成本费用构成饼状图砖混结构结构单位销售成本柱状图526.61670.95824.29218.41275.5411.0962.2548.7275.250100200300400500600700800900200620072008建安成本其他开发成本期间费用单位：元/㎡框架结构结构单位销售成本柱状图593.94735.17892.82237.64296.96430.7851.6965.1995.7101002003004005006007008009001000200620072008建安成本其他开发成本期间费用单位：元/㎡房地产业纳税评估提纲内容提要三行业案例验证和评估一预警值的形成过程二评估建议四（一）分析选案（二）约谈举证（三）实地调查。（四）再次约谈（五）评估处理三、行业案例验证和评估（一）分析选案1、对象筛选。从企业取得的纳税申报数据看，张掖市房地产开发总公司整体税负低于税负预警值下限，同时财务报表反应的毛利率、利润率偏低，成本费用率偏高，确定为纳税评估重点案源。张掖市房地产开发总公司于1993年成立，属三级资质的国有房地产开发企业，是以房地产开发为主，兼营建材生产、经营、销售、物业管理和固定资产经营等多种产业的综合性企业。公司拥有注册资金1170万元，经济实力雄厚，技术力量过硬，是我市房地产行业的龙头企业。近三年来该户整体开发了北辰丽家、兰园小区两个住宅项目。2、分析基础自2005年起，该公司先后开发建设了兰园2＃综合楼、3＃商品楼，以及北辰丽家住宅小区B区1－12＃楼，建筑面积达71524.17m2，总投资预计达9300万元。除北辰10－12＃楼外其余各楼在2008年前都已竣工决算。下面是该企业2006年至2008年的相关财务和税收指标。该企业2006-2008年相关财务指标项目总收入总成本期间费用投资总额年利润计税所得资产平均余额所有者权益2006年25859961213904552523642239140975235666547436718753972849742007年276841402340264929957382639838724523532678410509707574439692008年3233207426092302388162729973929177249320355771164566488639452合计85876175708854069401007802864132541294301710428874126223368395该企业2006-2008年相关税负预警指标对比年度税金合计预警下限预警上限实际税负平均值差异率2006年1640393.63%12.10%0.63%7.86%-91.98%2007年23375215.08%10.21%7.8%7.65%1.96%2008年11090175.41%8.63%3.42%7.02%-51.28%合计36105763、审核分析(1)预警值分析:-51535557595预警值2006年2007年2008年预警值7.6119.677.463.3786.085.072006年6.217.32.020.7892.52.22007年6.915.60.850.23100.912008年7.5205.31.591.86税金配比率毛利率营业利润率资产收益率成本费用率投资回报率从以上图表可以看出该企业存在以下疑点：1、收入税金配比率与行业收入税金配比率相比较低.2、销售毛利率低于行业平均值.3、营业利润率指标与行业营业利润率指标相比较低。4、资产收益率指标偏低.5、成本费用率指标偏高.6、投资回报率指标偏低.(2)人工分析:纳税评估人员首先从税务管理信息系统中查询了该企业的纳税申报、税款征收情况，审阅了相关帐薄，就数据中反映的涉税疑点问题与企业财务人员进行了交谈，确定了评估分析的重点：1、企业挂在“应付账款”科目下的应付未付款项245377.09元，账龄以超过三年以上，未按规定进行账务处理。应付帐款明细表单位名称或姓名金额帐龄市建一队8541.48三年以上地区装饰公司66146.57三年以上地建太阳能公司5000.00三年以上乌江加气块厂9765.24三年以上地区设计院86767.80三年以上市建业公司2256.00三年以上建材总厂55816.00三年以上市建打桩队7490.00三年以上地建安装队1594.00三年以上酒泉锅炉厂2000.00三年以上小计245377.092、在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元。3、该企业以预计售价形式将房屋销售全部转入“主营业务收入”科目，但随着房价的持续上涨，实际售价超过预计售价的部分，企业未按规定结转这部分收入。致使北辰2#楼少计收入297175.6元。(3)疑点列举综合以上情况、评估人员认为该企业存在以下疑点：疑点一：在近两年房地产业非常火爆的情况下毛利率和利润率却偏低，是否存在收入已经实现但未及时结转主营业务收入的情况。疑点二：成本费用率偏高，是企业利润率降低的主要原因，是否存在费用分配不实，虚减应纳税所得额，少缴所得税情况。疑点三：可能存在将售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到少计收入的目的。（二）约谈举证1、约谈缘由：纳税评估小组审核后认为，企业财务报表中应付账款、预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。2、约谈手续：评估人员随即向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务负责人袁某到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。3、约谈实施：该企业财务人员袁某携带相关举证资料到区局由房地产业纳税评估小组成员在办公室对袁某进行了约谈。约谈围绕案头分析异常点逐一展开。4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对纳税评估小组提出的几个问题进行了解释说明:（1）超出预计售价部分未结转主营业务收入，北辰2#楼少做收入297175.6元，情况属实，但不是主观故意，是销售时间差造成的。（2）在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元，主要是因为对相关政策不了解。（3）企业长期挂在“应付账款”科目下的未付款245377.09元，账龄已在三年以上，没有进行账务处理的原因有两个，一是长年挂账无人催要，二是因种种原因不予支付，企业表示同意确认为收益并补交税款。（4）收入税金配比率不存在差异。企业帐表主营业务税金及附加中包含计提的土地增值税，实际计提营业税金、附加、土地增值税共1945648.77元，与主营业务税金及附加