房地产业纳税评估模型

1房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（一）行业经营特点房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。1．项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。2．经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发2以及代建工程。3．开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。4．开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。5．资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。（1）土地费用，指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时由开发商缴纳的税费等。（2）前期工程费用，主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。（3）基础设施建设费，指建筑物2米以外和项目用地规划范围内和各种管线和道路等工程的费用，包括所需要的3道路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。（4）建筑安装工程费，指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰费等。（5）公共配套设施建设费，指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、幼儿园、变电室、停车场、公共厕所等。（6）期间费用。项目开发期间的管理费用、财务费用、销售费用。这些费用按有关部门费率估算，一般约占总开发成本的2%至3%。（7）税费。与项目开发相关的税收和行政规费，如营业税、城市建设维护税和教育附加费，环卫绿化费，土地增值税等；各项税费约占总价格的10%。4（二）行业基本管理体系1．内部组织管理体系2．外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。（1）土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、5受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（2）发改委负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。（3）拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。（4）规划部门负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。（5）建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。（6）建筑工程质量监督部门6负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。（7）房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。3．中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。（1）工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。（2）会计师（造价师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。7（三）基本开发流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。1．开工准备期通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。2．组织施工期根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。83．预售、现售及产权转移期采取预售方式的，要根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售，预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证；采取现房销售的必须是经有关部门验收合格的房产。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。94．基本开发流程国土局发改委规划局规划局建委施工单位监理公司质监站房管局房管局房管局土地准备工作竞买土地组织施工期预售及产权转移期项目立项书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证开始施工准备施工合同施工中单项验收验收证明商品预销售商品房预售许可证开工准备期项目立项审查施工图纸审查规划总图的审查确定施工队伍商品房开发工作流程图国有土地使用证办理产权转移分户房产证签订销售合同商品房销售许可证工程综合验收竣工验收备案表10（四）开发产品主要销售方式1．按商品房的完工程度划分（1）商品房预售商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。（2）商品房现售商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。2．按结算方式划分（1）一次性收款销售一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。（2）分期收款销售分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。（3）银行按揭销售银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。（4）委托销售委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。（5）先租后售11先租后售是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。（6）售后返租售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。二、财务核算房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则—基本准则》和《企业会计准则—具体准则》。在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。1．现房方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房12款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费——应缴营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工结算后，按照销售合同规定的将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。3．价外收入的会计核算房地产开发企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、利息收入、优质费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收入。价外收入根据不同性质，应计入“其他业务收入”、“财务费用”、“管理费用”、“营业外收入”、“其他应付款”、“其它应收款”等不同的会计科目。（二）费用的构成费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。1．开发费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补13偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。（2）前期工程费前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等费用。（3）基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保14护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。2．期间费用的构成期间费用可直接进行税前扣除，包括销售费用、管理费用、财务费用。（1）销售费用房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。如保险费、展览费、广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业