房地产交易、登记中的若干问题

房地产交易、登记中的若干问题主讲人：上海大邦律师事务所王文利房地产交易VS房地产登记•房地产交易是指房屋及土地的供应与需求双方通过在市场上的买卖活动而实现房屋或土地的所有权或使用权转移的行为过程。•分类：一级市场以增量房地产进入市场为内容的交易；二级市场土地进入市场之后使用权的转手交易及房产进入市场之后所有权或使用权的转手交易。房地产交易VS房地产登记•房地产登记制度是现代物权房地产登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。•法的一项重要制度。†物权法‡规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产登记主要的法规依据：全国人大†物权法‡、建设部†房屋登记办法‡；上海市人大†上海市房地产登记条例‡；市规土局、住房保障局†上海市房地产登记技术规定‡；上海市房地产登记处：†上海市房地产登记业务规则‡；上海市人大†上海市住宅物业管理规定‡等。初始登记•包括：土地初始登记、新建房屋初始登记等热点问题：全体业主共有房地产的包括哪些？物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；初始登记（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归业主共有的设施设备。全体业主共有房产在登记簿上记载，不发产证。登记机构确定房屋用途的依据是什么？登记机构一般依据房地产测绘机构出具的†房屋权属调查报告‡登记，并非直接依据规划批准文件。但出具†房屋权属调查报告‡的行为不可诉，故一旦因†房屋权属调查报告‡记载错误而出现登记错误，败诉风险由登记机构承担。转移登记•建设用地使用权转让的转移登记•房屋建设工程转让的转移登记•新建商品房转让的转移登记•预购商品房转移登记•存量房地产转移登记•公有住房出售转移登记•房地产交换、赠与、继承、遗赠、抵债、作价出资、企业兼并合并、分立、共有人发生增减、共有份额发生增减、依据法律文书等的转移登记。预告登记•概念：预告登记(VormerKung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记可以防止出卖人‚一物二卖‛，保护买受人的合理期待，促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现。预告登记•可以申请预告登记的情形：（一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；（二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；（四）设立、转让房地产权利的其他情形。预告登记•预告登记的申请主体：双方申请：房地产买卖双方单方登记：房地产买卖一方当事人（须有预告登记的约定文件）预告登记•预告登记与正式登记的衔接预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。异议登记•概念：房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。异议登记•提出异议对象：房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人区别于合同纠纷•申请主体：房地产权利的利害关系人。利害关系证明：身份关系证明（婚姻关系）、产权证明等。•登记程序：申请（委托须经公证）、提交申请书、身份证明、利害关系证明等。受理当日记载在登记簿，15日内提交法院受理通知书（须是确权纠纷）。15日内未能提交受理通知书，登记机构注销异议登记；完成提交，则异议登记的效力持续到诉讼结束。异议登记•异议登记的注销：申请人注销；房地产权利人凭生效法律文书申请注销。•限制性规定：异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。协助执行•依据：†最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知‡(法发[2004]5号)†最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定‡（法释“2004”15号）协助执行•分类司法限制/行政限制司法查封：法院执行裁定、协助执行通知书办理，最长2年，到期自动解除；行政限制：公安、检察院、行政机关，函告形式，无法定期限限制，须通知解除。预查封/正式查封/续查封/轮候查封预查封：指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。协助执行•正式查封：对已经进行物权登记的不动产实施的查封。•续查封：规定最多一次，每次最多一年，经所在地高院批准可以再续封一次。•轮候查封：正式查封解除或者处分完毕，排列在前的轮候查封自动转为正式查封。公有住房•什么是公房？公房是指国有房屋和集体所有的房屋，可以租赁方式由个人或家庭居住使用。私房是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅公有住房•分类：•直管公房：是指由国家各级房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的国有房产。管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所，简称房管所，后多改制为物业公司。•自管公房：国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，也称系统公房。公有住房•购买公有住房94方案1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的†关于出售公有住房的暂行办法‡，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了†关于出售公有住房的实施细则‡，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些构成了公房出售的‚94方案‛。公有住房•购房人资格：购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人和符合分配住房条件的职工，每个家庭只能享有一次以成本价购买公房。•缺陷：用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题。第一、对共有人的房产权利进行了限制：方案规定：‚凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人‛。即：符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上。公有住房第二、对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案规定：‚购房款未付清或购房后未住满5年的，该房屋不得出售、出租和转让。‛这一限制购房人权利的做法，与‚94方案‛中的‚购房者拥有全部房屋产权‛的提法相矛盾。●补救：第一、上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号：职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是符合条件的的购房对象公有住房•第二、上海市房地局2003年6月24日：实施＜上海市房地产登记条例＞的补充规定（一）：已购公有住房房地产登记的权利人增加购房时全体同住成年人的变更登记。•其他：上海市高级人民法院印发了†处理公有住房出售后纠纷的若干意见‡：‛按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。其他问题关于房地产交易流程关于房地产限购政策关于房产交易中的纳税问题房地产交易简要流程•打印合同在开发商处、中介公司门店或各区县房地产交易中心‚网上二手房‛窗口打印。提交文件：除身份证明、房产证等必要文件外，还须提交填写†购房人家庭成员及名下住房情况申报表‡，一手房或有中介居间的，须由开发商或中介在†申报表‡上盖章。房地产交易简要流程•房地产出售方纳税：营业税、个人所得税。同时，税务机关向买受方出具†购房人家庭成员名下住房情况查询申请表‡和†上海市个人住房房产税认定通知书‡。•房屋状况查询查询部门：上海市房屋状况信息中心提交材料：†购房人家庭成员名下住房情况查询申请表‡原件、†上海市个人住房房产税认定通知书‡原件及复印件、†借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表‡（有贷款用）、购房合同、当事人身份证明、配偶身份证明、户口簿、结婚证或者未婚证明。5个工作日查询机构出具†查询结果‡。房地产交易简要流程•房地产买受方纳税：契税、房产税持†查询结果‡至税务机关缴纳契税和房产税，税务机关出具†契税已申报证明‡、†房产税认定通知书‡。•受理转移登记转让方：房地产权证原件、身份证明原件及复印件；受让方：身份证明、户口簿、结婚证（以上均为原件及复印件）、†契税已申报证明‡、†房产税认定通知书‡、†查询结果‡、†购房人家庭成员及名下住房情况申报表‡（以上均为原件）及申请抵押登记相关材料。房地产交易简要流程•领取房地产权证书持†收件收据‡领取，可委托。限购政策•政策依据：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发（“2011”1号）；†关于上海市贯彻„国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知‟实施意见的通知‡(沪府办发“2011”6号)精神；关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知沪房管规范市(2011)2号；上海市住房保障和房屋管理局关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知（沪房管规范市[2011]5号）及其他操作口径。限购政策•政策内容：自2011年1月31日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。限购政策热点问题：以下几种情况不在限售之列：•购买经济适用房•拆迁安置取得房产•通过宅基地置换取得房产•房改售房•差价换房•继承、赠与及依据判决书取得房产限购政策子女与父母共有房产情况未成年与子女与父母一起购房的，无论购房行为发生在2011年1月31日前，还是之后，待该子女购房时，均不算其名下房产套数；成年子女与父母一起购房，购房行为发生在2011年1月31日前，待该子女购房时，不算其名下房产套数，如房行为发生在2011年1月31日之后，待该子女购房时，该该房产算其名下房产套数。个人住房交易纳税营业税：•普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，满5年则免征营业税。•非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，满5年则征差价差价的5.55%个人住房交易纳税个人所得税：•普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。•非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税个人住房交易纳税•契税•普通住宅：一般情况下，税率3%。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税(减