物业工程技术部工作手册(定稿)

工程技术部工作手册AAA/GZ编制：审核：批准：日期：版本：C/1受控状态：分发号：实施：2016年11月10日工程技术部工作手册/GZ1目录序号文件名称文件编号页码1.工程技术部组织架构及岗位职责....................................51.1工程技术部工作职能及组织架构AAA·GC-01(C/1).............61.2工程技术部岗位职责AAA·GC-02(C/1).............72.工程技术部管理制度（规程）......................................92.1物业早期介入管理办法AAA·GC-03(C/1)............102.2物业承接查验管理办法AAA·GC-04(C/1)............132.3设施设备安全管理办法AAA·GC-05(C/1)............172.4设施设备维护管理工作计划实施细则AAA·GC-06(C/1)............202.5房屋及设施设备维修管理办法AAA·GC-07(C/1)............222.6设施设备分类和编码规定AAA·GC-08(C/1)............252.7测量和监控装置管理规定AAA·GC-09(C/1)............272.8设备完好率、房屋完好率统计规则AAA·GC-10(C/1)............302.9设备档案管理制度AAA·GC-11(C/1)............342.10公共能耗管理及考核制度AAA·GC-12(C/1)............372.11机房管理制度AAA·GC-13(C/1)............412.12设施设备专项外委管理办法AAA·GC-14(C/1)............432.13设施设备事故处置制度AAA·GC-15(C/1)............462.14设备停用、报废、购置管理制度AAA·GC-16(C/1)............492.15房屋及设施设备管理规范AAA·GC-17(C/1)............523.工程技术部质量记录表...........................错误!未定义书签。3.1单元房间查验交接表AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)错误!未定义书签。工程技术部工作手册/GZ1序号文件名称文件编号页码3.2户内工程查验检查表AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)错误!未定义书签。3.3楼层公共设施查验表AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)错误!未定义书签。3.4设备设施接管查验表AAA·GC-JL-GC04-04(C/1)错误!未定义书签。3.5设备设施查验初检表AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)错误!未定义书签。3.6物业资料移交清单AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)错误!未定义书签。3.7钥匙承接查验表AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)错误!未定义书签。3.8设备设施移交清单AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)错误!未定义书签。3.9钥匙借用登记表AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)错误!未定义书签。3.10倒闸操作票AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)错误!未定义书签。3.11工作票AAA·GC-JL-GC05-03(C/1)错误!未定义书签。3.12水池（箱）清洗及消毒记录表AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)错误!未定义书签。3.13设施设备维护部月工作总结计划AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)错误!未定义书签。3.14设备维修记录表AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)错误!未定义书签。工程技术部工作手册/GZ13.15维修工作登记/统计表AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)错误!未定义书签。3.16系统设施设备维护/保养记录AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)错误!未定义书签。3.17设施设备管理检查表AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)错误!未定义书签。3.18设备标识卡AAA·GC-JL-GC08-01(C/1)错误!未定义书签。3.19测量器具台账表AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)错误!未定义书签。3.20测量、计量器具检测记录表AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)错误!未定义书签。3.21计量器具报废表AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)错误!未定义书签。3.22检测设备、仪器周期送检计划表AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)错误!未定义书签。3.23房屋及设备设施运行状态报表AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)错误!未定义书签。3.24设备台账表AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)错误!未定义书签。3.25设施设备清单AAA·GC-JL-GC11-02(C/1)错误!未定义书签。序号文件名称文件编号页码3.26公区水、电、气抄表记录AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)错误!未定义书签。3.27公区能耗统计表AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)错误!未定义书签。工程技术部工作手册/GZ13.28能耗统计分析图表AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)错误!未定义书签。3.29机房进出人员登记表AAA·GC-JL-GC13-01(C/1)错误!未定义书签。3.30外委设备维修监督记录表AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)错误!未定义书签。3.31设备事故报告单AAA·GC-JL-GC15-01(C/1)错误!未定义书签。3.32设备报废表AAA·GC-JL-GC16-01(C/1)错误!未定义书签。3.33设备停用申请表AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)错误!未定义书签。3.34缺陷设备登记表AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)错误!未定义书签。1.工程技术部组织架构及岗位职责GC—01（C/1）工程技术部工作职能及组织架构1.部门概述工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。2.组织架构GC—02（C/1）工程技术部主任岗位职责1.岗位名称：工程技术部主任2.部门：工程技术部3.组织关系：3.1直接上级：公司副总3.2直属下级：工程技术员3.3经常性联络：各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人4.职责4.1负责公司工程技术部全面管理工作。4.2定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。4.3组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。4.4负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。4.5负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。4.6负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。4.7负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。4.8定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。4.9定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。4.10负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。4.11完成领导交办的其它工作。GC—02（C/1）工程技术员岗位职责1.岗位名称：工程技术员2.部门：工程技术部3.组织关系：3.1直接上级：工程技术部主任3.2经常性联络：各项目设施设备维护部责任人4.职责4.1协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。4.2每月定期督促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。4.3协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。4.4定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。4.5负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。4.6负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。4.7完成领导交代的其它工作。2.工程技术部管理制度（规程）GC—03（C/1）物业早期介入管理办法1.目的为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。2.适用范围四川AAA物业管理有限公司新接管的在建项目。3.职责3.1公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。3.2公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。3.3规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。3.4工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。3.5工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。3.6工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。3.7由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。4.工作要点4.1早期介入的期限GC—03（C/1）12一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。4.2早期介入工作计划编制早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。4.3早期介入工作内容4.3.1在规划设计阶段向开发商提交物业对规划设计的建议书。从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。4.3.2参与图纸会审。4.3.3收集项目图纸、资料。4.3.4熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。4.3.5规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。4.3.6跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。4.4早期介入的工作方法4.4.1规划设计阶段了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。4.4.2施工阶段由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。4.5工程建议的实施及跟进4.5.1工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。GC—03（C/1）134.5.2项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。4.5.3工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。4.5.4工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。4.5.5组织开发商项目负