物业工程部工作手册_2

武汉『长岛』物业服务中心工程部工作手册世邦魏理仕武汉分公司谨呈二零一一年六月-1-目录有线电视接收系统管理制度……………………………………………………………………-3-电梯系统管理制度………………………………………………………………………………-4-交接班制度………………………………………………………………………………………-5-汇报制度…………………………………………………………………………………………-6-设备机房门禁管理制度…………………………………………………………………………-8-工程部夜间值班管理规定………………………………………………………………………-9-供配电管理制度…………………………………………………………………………………-10-供水管理制度……………………………………………………………………………………-11-配电室管理制度…………………………………………………………………………………-12-水泵房管理制度…………………………………………………………………………………-13-工具管理制度……………………………………………………………………………………-14-污水排放管理制度………………………………………………………………………………-15-钥匙管理制度……………………………………………………………………………………-16-二次供水管理规程………………………………………………………………………………-17-水池水箱清洗规程………………………………………………………………………………-19-泵房设备保养规程………………………………………………………………………………-21-泵房设备安全操作规程…………………………………………………………………………-23-电梯安全操作规程………………………………………………………………………………-25-电梯定期巡视规程………………………………………………………………………………-27-弱电系统维护流程………………………………………………………………………………-29--2-油漆工操作流程…………………………………………………………………………………-31-箱式变压器保养规程……………………………………………………………………………-32-高压配电操作规程………………………………………………………………………………-34-火灾报警系统维保规程…………………………………………………………………………-36-土建操作规程……………………………………………………………………………………-37-电视接收系统巡视记录表………………………………………………………………………-38-高低压开关操作记录表…………………………………………………………………………-39-高低压巡视记录表………………………………………………………………………………-40-设备保养记录表…………………………………………………………………………………-41-景观巡视记录表…………………………………………………………………………………-43-事故记录表………………………………………………………………………………………-44-设备台账…………………………………………………………………………………………-46-设备维修记录表…………………………………………………………………………………-47-生活泵房巡视表…………………………………………………………………………………-49-水池、水箱清洗记录表…………………………………………………………………………-51-外来人员进出机房登记表………………………………………………………………………-52-污水泵房巡视表…………………………………………………………………………………-53-消防泵房巡视记录表……………………………………………………………………………-54-应急记录表………………………………………………………………………………………-55-值班记录表………………………………………………………………………………………-56--3-有线电视接收系统管理制度1.目的确保小区有线电视的接收符合国家相关标准。2.适用范围小区有线电视。3.职责3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对有线电视设施设备的监督检查。3.2工程部领班负责对有线电视设施设备的组织实施并监督检查。3.3设备维修工应严格执行本规程。4.内容4.1管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实管理规定和规章制度，积极配合有线传输部门的工作。4.2不定期对有线电视放大器及馈电电源进行巡视检查。4.3设备维修工应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。4.4设备维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好，并做相关记录。4.5迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。4.6清洁机房，保持机房卫生整洁。机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。4.7爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。4.8严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。4.9不定期检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。4.10不定期检查光纤电缆是否遭到破坏，连接头是否牢固。4.11若巡视时发现设备损坏，或线路故障时，维修工应做好事故记录，并向上级领导汇报。-4-电梯系统管理制度1.目的确保电梯设备正常有效的运行。2.适用范围物业服务中心电梯维修工。3．职责3．1电梯维修工负责小区电梯设备的日常运行巡视，及电梯维保服务质量监督。3．2机电领班负责小区电梯设备的日常管理。3．3工程部主管负责组织小区电梯外包合同的评审。4.内容4.1电梯维修工需每两天巡视一遍小区内电梯的运行情况，并做相关记录。4．2电梯设备的安装、大修、更新等，必须由获得国家技术监督局资质的单位进行，取得合格证后方可投入运行。4．3电梯操作人员必须持证上岗。4．4电梯的保养维护工作必须由有资质的电梯专业公司承担。4．5电梯机房需清洁整齐、无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。4.6电梯出现故障困人时，应执行《应急预案》，及时解救出被困人员，做好突发事故记录表。-5-交接班制度1.目的确保工程部工作有序运行。2.适用范围物业服务中心工程部。3.职责3.1工程部主管负责本制度的制定，并报物业服务中心经理审核批准。3.2工程部值班人员应严格执行本制度。4.内容4.1交班人员应详细填写各项记录，并做好值班室环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，应主动为下班做好准备工作。4.2交班人员应将下列情况作详尽介绍4.2.1所管辖的设备运行方式变更、修试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关注意事项。4.2.2工具、备品备件、钥匙等是否齐全完整。4.2.3接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容；交接完毕，双方应在记录簿上签名。4.3下列情况不得交接班4.3.1上班运行情况未交代清楚。4.3.2接班人未到或未经工程部主管同意指定合适的替班人。4.3.3设备故障影响运行或造成事故时。4.3.4交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。原则上应由交班人员负责处理，接班人员主动协助，当事故处理完毕时，再继续办理交接班手续。-6-汇报制度1.目的明确各岗位的权限。2.适用范围物业服务中心工程部。3．职责3．1工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。3．2工程部员工严格执行本制度相关内容。4.内容4．1下列情况必须报告领班：4.1.1主要设备非正常操作的开停。4.1.2主要设备除正常操作外的调整。4.1.3设备发生故障或停机检修。4.1.4零部件改造、代换或加工修理。4.1.5运行人员短时间暂离岗位。4.1.6维修人员工作去向。4.1.7对外班组联系。4．2下列情况必须报告领班及工程主管：4.2.1重点设备除正常操作外的调整。4.2.2采用新的运行方式。4.2.3主要设备发生故障或停机检修。4.2.4系统故障及检修。4.2.5重要零部件改造、代换或加工修理。4.2.6加班、换班、补休、病假。4.2.7外协联系。4.3下列情况必须报告工程主管。4.3.1重点设备发生故障或停机检修。4.3.2影响正常工作的设备故障或施工。4.3.3系统运行方式有较大改变。-7-4.3.4重点设备的主要零、部件改换。4.3.5系统及主要设备技术改造或移位安装。4.3.6系统及设备的增改工程及外协施工。4.3.7领班及以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。4.3.8工程领班病、事假、补休、换班。4.4正常情况下，应逐级上报，不得越级上报。-8-设备机房门禁管理制度1.目的确保设备机房门禁的安全运行。2.适用范围工程部所有员工。3．职责3．1工程部主管负责本制度的批准及监管。3．2工程部所有人员必须严格遵守本制度的相关内容。4.内容4.1外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份、证件填写《外来人员进出机房登记表》后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。4.2允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。4.3机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫生及安全消防通道畅通。4.4提高警惕，备齐消防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。-9-工程部夜间值班管理规定1.目的保证小区夜间突发事故处理及时性。2.适用范围物业服务中心工程部值班人员。3．职责3．1工程部主管负责本制度的编制报物业服务中心经理审核批准并负责本制度的监管。3．2工程部值班人员应严格执行本制度。4.内容4．1工程部负责部门值班人员的安排，实行12小时值班制（时间为当日17：30至次日8：30）；4．2值班人员必须坚守岗位，及时处理夜间突发事故，发现重大问题时应立即报告值班经理并做好夜间值班记录。4．3工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对突发事件的处理或紧急故障的抢险。-10-供配电管理制度1.目的确保安全有效供电。2.适用范围小区供配电设施设备。3.职责3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对供电设施设备的监督检查。3.2工程部领班负责对供电设施设备的组织实施并监督检查。3.3持国家颁发的有效操作证的维修工应严格执行本规程。4.内容4．1电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机制，根据电气设备的电压等级，用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。4．2建立电气设备运行、检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。4．3加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全、合理、经济运行。4．4结合季节特点、本小区用电特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。4．5编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。4．6单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求，凡国家公布的淘汰产品不得选用。4．7供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管部门。4．8电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：4．910KV及以下三相供电的为额定值的正负5%。4．10220V单相供电的为额定值的正7%，负10%。-11-供水管理制度1.目的确保供水设施设备安全运行。2.适用范围小区二次加压泵房管理。3.职责3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对供水设施设备的监督检查。3.2工程部领班负责对泵水设施设备的组织实施并监督检查。3.3设备维修工应严格执行本规程。4.内容4．1不定期对小高层/高层生活消防水箱进行巡视。4．2巡视人应按照规定的周期、