房地产企业期间费用评估(4)

房地产企业所得税期间费用评估2019/8/31河南省税务干部学校本讲提纲一、期间费用政策规定二、期间费用方面偷漏税手段三、期间费用评估方法2019/8/32河南省税务干部学校一、期间费用政策规定（一）销售费用政策规定（二）管理费用政策规定（三）财务费用政策规定2019/8/33河南省税务干部学校（一）销售费用政策规定销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。包括：1.广告费；2.运输费；3.装卸费；4.包装费；5.展览费；6.保险费；7.销售佣金；8.代销手续费；9.经营性租赁费；10.销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。2019/8/34河南省税务干部学校1.广告费会计规定：计入“销售费用”。税收规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（企业所得税法实施条例第44条）2019/8/35河南省税务干部学校有关文件1.国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知(国税函[2009]202号)2.《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）[例]某企业2008年销售收入为2500万元，支付广告费400万元；2009年销售收入为1800万元，支付广告费200万元。问：该企业2008年、2009年允许税前扣除的广告费为多少？2019/8/37河南省税务干部学校1.2008年允许列支：2500*15%=375（万元）超过25万元，08年调整应纳税所得额25万元2.2009年允许列支：1800*15%=270（万元）2009年税前可扣除的广告费为：200+25=2252019/8/38河南省税务干部学校内资广告费现行政策内资：8%。国家税务总局于2001年8月下发国税发[2001]89号即《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。2019/8/39河南省税务干部学校《企业所得税税前扣除办法》第四十二条规定，内资企业每一纳税年发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入0.5％范围内，可据实扣除。超过0.5%的部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。2019/8/310河南省税务干部学校与国税发[2006]31号文冲突国税发[2006]31号第八条第（二）第9款广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。2019/8/311河南省税务干部学校外资广告费现行政策外资：广告费、业务宣传费均全额扣除。对外商投资企业与外国企业而言，则没有广告费税前扣除限额比例方面的限制性规定，也就是说外商投资企业与外国企业所发生的广告费可以在所得税税前全额扣除。同样也没有业务宣传费税前扣除限额比例方面的限制性规定。2019/8/312河南省税务干部学校2.保险费（1）基本社会保险费和补充保险企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。（实施条例第35条）2019/8/313河南省税务干部学校（2）商业保险除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。（实施条例第36条）2019/8/314河南省税务干部学校2019/8/3河南省税务干部学校15关于相关保险的政策规定：基本养老保险费——《国务院发布关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》(国发[2005]38号)20%（8%）基本医疗保险费——《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》（国发[1998]44号）8%（6%、2%）失业保险费——《失业保险条例》2%工伤保险费——《工伤保险行业基准费率和浮动档次表》生育保险费——《企业职工生育保险试行办法》1%住房公积金——《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]第5号）5%-12%补充养老保险费《财政部关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》（财企[200８]３４号）4%补充医疗保险费——《财政部、劳动保障部关于企业补充医疗保险有关问题的通知》（财社[2002]第18号）4%评估结合文件财政部关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知（财企[2008]34号）财政部国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知(财税[2009]27号)3.经营性租赁费企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付租赁费，按下列方法扣除：(1)以经营租赁方式租入固定资产而发生的租赁费支出，按租赁期限均匀扣除。(2)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。（实施条例47条）2019/8/317河南省税务干部学校租赁的分类。一项租赁是否属于融资租赁，不在于租约的形式，而在于交易的实质。如在一项租赁中，与资产所有权有关的全部风险和实质上已经转移，就应归入融资租赁。符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（1）在租赁期满时，资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。2019/8/318河南省税务干部学校（3）即使资产的所有权不转让，但是，租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。。（75%）（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。“几乎相当于”掌握在90%以上。（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。2019/8/319河南省税务干部学校[例]某贸易公司2008年3月1日，以经营租赁方式租入固定资产使用，租期1年，按独立纳税人交易原则支付租金1.2万元；6月1日以融资租赁方式租入机器设备一台，租期2年，当年支付租金1.5万元。公司计算当年企业应纳税所得额时应扣除的租赁费用。（1万元）2019/8/320河南省税务干部学校4.工资（1）企业发生的合理的工资薪金，准予在税前扣除。工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或受雇的员工的所有现金形式或非现金形式的劳动报酬，包括：基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。（条例34条）2019/8/321河南省税务干部学校在实际工作中，应从以下方面来把握：（1）必须是企业实际发生的工资薪金支出。（2）工资薪金的发放对象是在本企业任职或受雇的员工。但是，企业向职工支付的下列支出应排除在工资薪金范围之外：A、基本养老保险、基本失业保险、基本医疗保险等社会保障缴款；B、劳动保护费；C、职工调动工作的旅费和安家费；D、独生子女补贴；E、住房公积金；F、离退休人员的支出等。2019/8/322河南省税务干部学校（3）工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度。（4）工资薪金的表现形式包括所有现金和非现金形式。（5）工资薪金的种类。2019/8/323河南省税务干部学校工资扣除有关文件序号文件名称文号1《财政部关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》财企[2008]34号2《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》国税函〔2009〕98号3国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知国税函〔2009〕3号4国家税务总局关于加强个人工资薪金所得与企业的工资费用支出比对问题的通知国税函[2009]259号[例]某房地产开发企业2008年3月31日对本月的职工工资进行计算和分配，实发工资120500元。其中：生产工人工资85000元，车间管理人员工资9000元，厂部管理人员工资15000元，在建工程人员工资5000元，销售人员工资6000元，医务人员工资2000元，为未在企业任职的股东李某发放工资5000元。4月6日用银行存款发放工资时，公司代扣了个人所得税1500元，代垫职工家属医药费为5000元。会计上工资构成与税法上工资薪金的内容一致。则该公司可以在税前扣除的工资为多少？2019/8/325河南省税务干部学校内资关于工资现行政策内资：计税工资。按照《企业所得税暂行条例》第六条的规定，内资企业所发生的工资薪金按照计税工资进行扣除，计税工资的标准由省级人民政府在财政部规定的范围内确定，并报财政部备案。2019/8/326河南省税务干部学校外资关于工资现行政策外资：均可税前列支。《外商投资企业所得税法实施细则》第二十四条规定，外商投资企业所发生的职工工资和福利费在报经主管税务机关审核后即可在税前列支。2019/8/327河南省税务干部学校5.福利费企业发生的职工福利费用支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。（实施条例40条）2019/8/328河南省税务干部学校内资关于福利费现行政策内资：按计税工资14%扣除。按照《企业所得税暂行条例》第六条的规定，内资企业所发生的职工福利费按照计税工资总额的14%。2019/8/329河南省税务干部学校外资关于福利费现行政策规定外资：均可税前列支。《外商投资企业所得税法实施细则》第二十四条规定，外商投资企业所发生的福利费在报经主管税务机关审核后即可在税前列支。2019/8/330河南省税务干部学校评估结合文件《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函[2008]264号）国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函【2009】3号）《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）国税发【2009】31号6.维修费用第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。内资国税发[2006]31号第八条4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。国税发【2009】31号7.维修基金第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。本条含义1.代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。2.对应了代收费用的扣除规定。内资国税发[2006]31号第八条5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。国税发【2009】31号8.保证金（担保金）第十九条企