房地产企业纳税评估

房地产开发与经营业纳税评估二○○九年十二月纳税评估综述房地产开发企业纳税评估目录纳税评估综述WHYWHATHOWWHY?（为什么）---税收征管规律的内在要求我国97年开始提出“30字”税收征管模式：“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”，实现了上门征收向纳税人自行申报纳税的转变。在该模式下，正确申报成为税务机关依法实施管理的前提。但是，除税务检查外，如何对申报的正确性进行普遍的实时监控几乎成为管理的真空地带。由此，精细化管理理念及相应的税源监控、纳税评估等措施应运而生（见下图）。申报纳税如实申报依申请类管理审批、备案等依职权类管理处罚、强制等是否税务检查监控WHY?（为什么）---税收征管规律的内在要求2004年全国税收征管工作会议之后，税务总局将“30字”税收征管模式增加了“强化管理”4个字，成为我们现在所说的“34字”模式。“强化管理”，其核心是加强税源管理，体现对税源的科学化、精细化管理。纳税评估就其工作特性，成为强化税源管理措施的必然选择。WHY?（为什么）---税收征管规律的内在要求由“30字”到“34字”的税收征管模式：以申报纳税和优化服务为基础以计算机网络为依托集中征收重点稽查强化管理实施税收管理员制度开展纳税评估工作WHY?（为什么）---税收征管规律的内在要求2006年3月全国税源管理工作会议提出：税源管理是税收征管的基础和核心。1994年至2008年，全国税收收入从5070亿元上升到54219亿元。年均增幅远高于同期GDP的增幅。弊端：数量上来了，但税源底数不明。要求税收管理从追求规模与速度向追求质量与效益转变。科学化、精细化管理成为时代的呼唤。WHY?（为什么）---税收征管发展的必然选择类别工作起点关注征管措施工作终点治税结果传统管理计划分解任务缺口在完成任务的前提下，征、管、查各自为政，查漏补缺、抓大放小的粗放式管理。完成计划人为控税现代管理税源监控税源变化在税源监控的基础上，征、管、查形成合力，从而加强过程控制、数量控制的精细化管理。实现税源向税收的最大转化依法治税WHY?（为什么）---税收征管发展的必然选择纳税评估以充分占有和处理涉税信息为基础。在信息化时代，信息数据的应用成为现代经济社会不可或缺的一种生存方式。------葛鲁夫《数字化生存》税收征管改革的重要成果就是信息技术手段的进步，无论在硬件还是软件层面，税务系统的信息化水平已居于我国政府机构前列。纳税评估生逢其时。WHY?（为什么）---纳税评估可行性分析源起定义相关关系评估作用WHAT?（是什么）源起---舶来品我国纳税评估概念是从国外的“Assessment”（“为征税对财产所作的评价、估价,被估定的金额”等意）转译借鉴而来，亦有从“Audit”，意即“审计、稽核、查帐”等意转译而来，如“案头审计”(deskaudit)、“办公室审计”(officeaudit)、实地核查（fieldaudit）等。源起---舶来品纳税评估是国际通行的税收征管措施。新加坡：纳税评估是税务局的核心工作（税务处理部发放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部对以往年度和有异议的案件进行复评，税务调查部处理重大涉税案件）美国：智能化信息审核，书面通知改正或税务审计英国：申报估税纳税税务检查日本：办公室审计实地审计加拿大：申报纳税评税补税或退税从舶来品到自主创新舶来的是理念、名词和形式，创新的是内容、方法和程序由于法制环境、税制和征管制度差异，（如大多数国家纳税评估是在申报后纳税前进行）加之各国纳税评估核心体系处于保密状态，国外纳税评估可咨借鉴处不多，需立足我国实际有创造性的开展纳税评估。纳税评估在我国经历了实践与理论互动、从探索到推广的不断创新发展的过程。从舶来品到自主创新1998年最先用于对外商投资企业、外国企业和外籍个人纳税情况的审核评价，开始译为“审核评税”或“稽核评税”。2001年底税务总局制定下发《商贸企业增值税纳税评估办法》，正式启用纳税评估的概念。2002-2004年，全国各地纳税评估工作在探索中不同程度展开。2005年3月31日，税务总局制定下发《纳税评估管理办法（试行）》（国税发［2005］43号），纳税评估作为税源管理重要手段在全国范围内普遍开展。纳税评估定义43号文纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。北京地税纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓退税申请，下同）情况的真实性和准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和调查核实等方法进行核实，作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。定义要点性质：管理行为（作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施）客体：申报纳税情况的真实性、准确性方法及程序：数据信息对比分析，通过税务函告、税务约谈和实地调查等方式进行核实主体：税务机关（纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。）纳税评估定义关于进一步管理措施见评估程序中的评估结果处理。纳税评估主要工作定位我不是故意的，我改还不行么其中，最具评估特色的是督促补缴税款和滞纳金，也就是给纳税人大量存在的非主观性纳税错误和问题提供自行改正机会。关于纳税评估的征管法修订说明一是通过征管法对纳税评估进行法律定位。明确纳税评估是对纳税人纳税申报质量的审核，同时也是税源监控的一项重要内容，既是管理，也是服务，为基层税务机关开展纳税评估提供法律保章。二是强化税务约谈的法律地位，强化税务约谈的刚性。良性互动机制税务总局要求：建立税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查的良性互动机制。纳税评估与税收分析的关系纳税评估与税务稽查的关系评估与分析---面、线、点的结合宏观税收分析企业纳税评估提供参考和指导提供参考和指导微观税收分析评估与稽查---区别在哪里？区别纳税评估税务稽查主体不同税收管理员或专业评估人员税务稽查人员对象不同一般性涉税疑点需要稽查立案情形手段不同提请企业自查或针对涉税疑点进行核实（和风细雨式，不战而屈人之兵）全面实施税务检查，严格取证程序（暴风骤雨式）发挥作用不同帮助纳税人解决非主观故意的一般性问题主要起打击、威慑作用结果处理方式不同处理不具有强制性，不引起法律后果处理具有强制性，可能引起法律后果法律性质不同不属于复议和诉讼范畴可能引起复议诉讼评估与稽查---区别在哪里？纳税评估与税务稽查最简单的区别在于前者是无罪推定，后者是有罪推定。无罪推定即未经证实和判决有罪之前，应视其无罪。基于这种认识，我们在处理评估疑点时，寻找的是依据而不是证据。这些依据仅仅是为了验证疑点而不是用来定罪。有罪推定即在案件一开始就将当事人推定为有罪之人，接下来的事情就是要想方设法证明此人有罪。评估与稽查---区别在哪里？如有些外企很忌讳税务稽查车停在该公司门口，因为在很多国家，这意味着至少税务局已掌握了可靠的有关涉税违法的依据，并且往往与恶意违法有关。纳税评估作用提出管理建议强化税源管理采集维护信息解答疑问提出针对性建议落实优惠政策加强管理服务企业发挥了管理与服务相融合的作用发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方的成本和风险提高税务稽查的有效性和威慑性由“撒大网捕小鱼”变为“撒小网捕大鱼”增进征纳双方的良性互动，减少对纳税人不必要的行政干扰，有利于形成和谐诚信税收环境由“我们企业就是铁帐本，也快被翻烂了”到“约谈体现了人性化执法，我们企业愿意配合”为纳税信用等级评定和动态管理提供依据纳税评估作用相关评价税务机关：标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次质的飞跃。纳税人：体现了税务机关人性化执法和深层次服务。避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。HOW?（怎样做）纳税评估程序纳税评估方法纳税评估指标预警区间确定纳税评估程序确定评估对象纳税评估分析核实疑点问题评估结果处理评估结果反馈确定纳税评估对象纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。基础信息预警发票异常预警确定评估对象举例行业指标预警根据不同行业选择有代表性的指标，将指标值低于或高于预警区间的企业确定为评估对象。见后面房地产评估案例。确定评估对象举例纳税评估分析综合运用纳税评估分析方法。选择应用纳税评估指标，参照指标预警值进行分析。纳税评估分析过程分析模型1：总体评估异常要素评估应用模型2和3偏离度疑点区域正常区域均值疑点区域差异分析纳税人当期指标疑点区域纳税人上年同期相关指标行业指标参数值分析模型2：纳税评估分析过程纳税申报入库税款比对申报纳税数据相关信息生成差异征纳之外的第三方信息分析模型3：纳税评估分析过程核实涉税疑点问题税务函告：指税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作方法。税务约谈：税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。核实涉税疑点问题税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，应经税源管理部门批准并通过企业财务部门安排。纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可向税务机关说明情况，经批准后延期进行。纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时，应向税务机关提交纳税人核实涉税疑点问题实地调查核实纳税评估情况：指税务机关通过到纳税人的经营场所了解情况、审核帐目凭证等措施，对评估分析中发现的较为复杂的涉税疑点或问题做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。通过三种核实手段，给纳税人提供自查自纠的机会，提供针对性强的深层次服务，解决计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般性涉税问题。评估结果处理评估结果处理督促纳税人补缴税款和滞纳金提请行政处罚移交税务稽查提请非正常户等情形认定提出纳税事项建议未发现问题归档以北京地税评估结果处理为例：移交税务稽查情形存在偷税嫌疑的。存在逃避追缴欠税嫌疑的。无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实地调查核实的。对经纳税评估应补缴的涉税款项拒绝及时足额入库的。已确定为稽查局专项检查案源或涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。定量分析法定性分析法综合分析法纳税评估方法比较分析法核对法因素分析法经验分析法逻辑分析法纳税评估指标行业纳税评估指标，按行业制定和完善。纳税评估通用分析指标和分税种特定分析指标，见《纳税评估管理办法（试行）》（国税发〔2005〕43号）附件一、附件二。行业涉税问题整理相关行业涉税信息登记申报信息税务机关采集信息第三方涉税信息行业纳税评估指标涉税疑点行业纳税评估指标构建与应用信息来源根据经营特点、会计核算要求等提取个案涉税异常判断修正评估指标提炼归纳税收政策法规会计制度规定通过约谈等方式核实，排除疑点，或核实确认涉税问题43号文评估指标体系通用分析指标分税种特定分析指标1.收入类2.成本类3.费用类4.利润类5.资产类1.增值税3.印花税4.资源税通用分析指标和分税种分析指标2.企业所得税指标配比分析主营业务收入变动率正值≈预警值负值、或正值＜预警值正常少计收入主营业务收入变动率=（本期主营业务收入－基期主营业务收入）÷基期主营业务收入×100%通用分析指标举例（收入类）单位产成品原材料耗