房地产企业结构与趋势

金融与企业篇中国房地产企业：结构与趋势随着房地产整个产业的升温，各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到，房地产除了直接可以感受到的房屋和决定房屋价格的市场外，还有一种潜伏住宅和市场之下的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者，是市场的主体，对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。为避免重复，本篇的房地产企业主要指房地产开发经营企业。一房地产企业数量和规模中国现有房地产开发企业28000多家，平均资产总额仅为4400万元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有2万多平方米。房地产企业中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达80%。全国的市场占有率情况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0.94%（其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%）,而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。表1中国一级资质房地产开发企业省区分布单位：个北京47湖北13湖南6陕西3天津20吉林7河北1新疆6内蒙古0浙江27云南4广西2辽宁24山东22西藏0贵州3上海37山西2青海2海南0江苏29黑龙江11宁夏3重庆10福建14安徽12广东23甘肃0江西2河南7四川9全国349资料来源：：％股票代码股票简称总资产（万元）排名600266北京城建84158811000002万科Ａ82158222600663陆家嘴77075933000931中关村73993044000024招商局Ａ52689655600881亚泰集团51918066600675中华企业51591877000006深振业Ａ44908888000042深长城Ａ44046799000009深宝安Ａ4110441010资料来源：《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》。图169家房地产上市公司总资产比例图房地产开发投资量大，运作周期长，需要大量的资金做保障，从这个意义上讲，房地产企业应更注重规模和实力。而我国房地产企业规模普遍较小，造成这一现象的主要原因：①房地产业发展时间短，通过竞争来实现优胜劣汰，整合资源的过程还没有完成。近90%的房地产企业是在1992年、1993年房地产热时一哄而起的，1/3的企业没有开发能力，专靠“炒卖”度日，这些企业有一个逐渐被市场淘汰的过程。②当前房地产平均利润率较高。当国民经济走向繁荣时，房地产业率先发展，会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，繁荣期房地产业平均利润一般会达到20%以上，甚至是40%。中国当前正处于房地产繁荣期，行业的平均利润率大概在30%左右。行业平均利润率高的结果是不断有小规模企业进入，业内经营不善的企业亦能获得利润，不致被淘汰出局。③房地产市场是区域性的市场，房地产产品具有独一无二性，企业间不可能出现完全竞争。房地产的产品是特殊的，全世界只有这么一个，并且不可移动，也不可复制（因为区位和环境永远无法复制），它不像其他产品，可以在工厂中数以千万计的生产，然后行销到世界各地。由此，房地产企业总是能利用其特有的资源，在某一区位，针对某一客户群，形成一定程度的供给垄断。④土地、规划等行业主管部门行为不规范和银行宽松的金融信贷政策给一些企业提供了可乘之机。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号”文件）其中明确提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。房地产企业的规模化提上了日程。当然，兼并、收购和重组的方法并不一定是百试百灵的良方，但从中可以看出政府对房地产企业多、小、乱现状的不满和决心引导有实力的房地产企业走向规模化的方针。当前，随着房地产行业的不断成熟，市场机制的不断健全和国家宏观政策的调整，房地产业面临着重新“洗牌”，不合格的企业将被淘汰，有实力的企业将走向规模化、集团化。促成房地产业重新“洗牌”主要有如下因素：一是国家宏观指导方针。国务院“18号”文件明确提出房地产是国民经济的支柱产业，指出要坚持市场化的基本方向，扩大商品住房在住房供应中的比例，这为整个房地产业的健康、持续的发展提供了政策保障。同时“18号”文件提出政府将支持有实力的企业，“形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”，这无疑为许多希望快速扩张的房地产商增加了信心，明确了方向。二是金融环境。2003年6月出台的央行“121”文件规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%，严禁流动资金贷款和土地出让金贷款，严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目，并加强对商品房消费贷款的限制等。这事实上提高了房地产行业门槛，对于自有资金不足、融资能力弱、销售能力差、资质低或无资质、拖欠工程款、负债率高、空置房存量大的开发企业来说，将面临着被淘汰的局面。而对于资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的房地产开发企业来说，则可以借此机会抢占市场，扩大市场份额，获得更多的发展空间，进行合理的并购、重组，进一步壮大实力。三是土地市场。2003年中国土地市场的各项制度逐步建立和完善，市场秩序得到彻底清理整顿，市场公开交易逐步推行，土地出让变得更加市场化和透明化。这就为少数有实力的开发商获得足够的土地进行扩张提供了条件，也减少某些不法开发商钻政策和法律漏洞，利用各种关系、特权以极低的价格取得优越开发用地，获得暴利的可能性。四是市场信息。随着市场经济的不断成熟和网络经济的发展，决策信息不断透明和完全，有实力的房地产企业可以在充分掌握市场信息的基础上，做出准确的判断，推进合理的规模化和跨区域扩张战略。华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠曾做过这样一个颇有意思的比喻：当下的中国房地产市场，就如《三国演义》中“十八路诸侯讨董卓”时的光景，群雄争霸，混沌未开，各路英雄表面上看无明显高下之分，然而最终问鼎中原、三分天下，却是刘、孙、曹三位。当然，这个比喻未必完全准确，最后剩下的未必全是大规模的企业。恐龙有恐龙的优势，跳蚤也有跳蚤的生存之道。某些房地产公司，比如SOHO中国，规模不大，但能集整个公司之力来做一个项目，并且做出来的都是精品。这样的公司在未来当然还会有生存的空间。未来的房地产企业还会是大、中、小三者并存，只不过大的会走上更大的规模化发展的道路，而小则会走向更精，而不是搞小而全。整个房地产行业的企业数量将会通过优胜劣汰的市场机制的作用而出现部分的减少，这是今后的趋势。二房地产企业跨区域发展谈到房地产企业的规模化问题当然不能回避当下如火如荼的房地产企业跨区域扩张问题。跨区域扩张原本应是规模化的一种途径，甚至可以说是规模化的必然选择。2003年有不少房地产公司跨区域发展上有较大的举措，如顺驰集团在上海、南京、无锡、苏州等地大规模的购置土地，扩大其在全国的市场占有率，并且提出做全国房地产开发企业第一名的目标。此外，从各大企业选择的扩张城市来看，也有明显的改变。以往企业往往将北京、上海、广州等特大城市和东部沿海城市作为发展目标，2003年则有更多的企业投资中西部城市，比如西安、武汉、成都、南昌等。这说明中西部地区房地产开始升温，许多开发企业看好这些区域的发展前景。这也在我国东、中、西部的房地产开发投资增幅中得到了很好的反映。2003年1～11月全国房地产开发投资东、中、西部的增幅分别为28.6%、42.9%、43.2%，其中9个增幅超过50%的地区中除了山东和海南外，其余7个都位于中西部，具体为江西（78.9%）、湖南（77.7%）、陕西（68.5%）、安徽（67.4%）、宁夏（59.3%）、甘肃（57.4%）、重庆（51.8%）。房地产具有很强的区域性，它不像家电产品或汽车，一个地方火爆，其他地方一样。有可能是一个城市的房地产正处于上升周期，而另一个城市可能就恰好是一个下降周期，长春在涨价，大连就在降价，北京价格同时可能在微调，而整个深圳就可能在往上升。所以，跨区域发展战略有利于规避个别区域市场波动所带来的不利影响，降低风险，寻求稳定的投资回报。同时，选择跨区域发展可以利用企业成熟的管理制度、组织模式和研发力量，通过共享内部资源和实行集团采购，提高企业的运行效率和开发项目的品质，节省管理成本、研发成本、原材料成本，最终使企业在竞争中处于有利地位。表3进行跨区域扩张的主要房地产公司及其主攻城市公司名称公司拥有开发项目的城市万科集团深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山中海地产深圳、北京、上海、广州、成都、西安、长春金地集团深圳、北京、上海、武汉招商地产深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门珠江·合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨富力地产广州、北京华润置地有限公司北京、上海、成都北京城建集团北京、重庆、上海、大连、海口、珠海万通集团北京、西安阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林复地集团上海、武汉、南京世茂集团上海、南京、福州、香港绿地集团上海、南昌、合肥、长春大华集团上海、南京、武汉大连万达集团大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成都、南昌、长沙、昆明、南宁顺驰集团天津、北京、石家庄、武汉、上海、南京、苏州、无锡品牌资源是实力雄厚的房地产公司在跨区域发展中的另一个重要资源。不少房地产公司在选择跨区域扩张之前就有了强大的品牌优势，万达、中远、鲁能、世茂、中体奥林匹克、碧桂园等。这些品牌优势可以为企业在新扩张区域中的项目推广节省大量的成本。对于房地产公司来说，选择跨区域发展的优点是非常明显的，门槛主要在信息和资源两方面，但是市场和行业的发展，这两道门槛正在逐渐消退。房地产市场和产业的区域性决定了房地产企业在选择跨区域扩张中首先碰到的问题是信息问题，它们在新的区域市场处于信息成本的劣势。房地产企业在进行跨区域扩张的时候就面临两个信息难题：一是如何在各个分公司之间进行信息交流以保证整个集团文化和步调的一致；二是如何及时、准确的获得新市场的供求信息以便做出合理的决策。网络经济和各种技术的发展，信息问题也逐渐得到了很好的解决。信息技术的发展使得总公司与分公司，以及分公司之间交流的便利程度大大提高。公司可以通过组建内部网实现信息共享，可以通过电话会议、视频会议等先进工具交流思想，就是在确实有必要进行面对面交流时，如今便捷的交通也使其变得不再那么困难了。另一方面，网络经济增加了市场信息的完全性和对称性，企业可以直接通过网络来了解市场供求，把握市场信息。原来必须面对面进行的问卷调查现在直接在网络上就可以完成。同时，网络经济也降低了交易成本，增加了外部协作的可能。开发企业还可以通过专门进行市场研究的中介公司来获得相关的信息。这样一来，就降低了信息成本和市场进入风险。跨区域发展会面临的另一个重要难题就是资源，主要指土地资源和上层关系资源。对于房地产企业来说土地和上层关系资源尤为重要。几年前，如果在准备进入的区域没有很好的上层关系，不了解城市规划和变动趋势，没有土地储备，又拿不到土地的话，那么根本没有开发项目的可能。不过，目前情况发生了可喜的转变，政府行为规范化，土地挂牌出让，公开交易，这就降低了跨区域发展的资源门槛。这只是问题的一个方面，另一方面，根据产业经济学家金碚的研究，产业竞争大致要经历四个阶段：资源竞争、产销竞争、资本实力竞争、技术创新竞争。金碚:《竞争力经济学》，第39页，广东经济出版社，2003年5月。我国房地