房地产估价理论与方法重要公式(整理)

-1-房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年-2-期土地使用权区域平均价格。·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。·房地价格=土地价格＋建筑物价格·土地价格=房地价格—建筑物价格·建筑物价格=房地价格—土地价格·楼面地价=土地总价总建筑面积·楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿·补地价=改变后的地价—改变前的地价·补地价（单价）=现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）·补地价（单价）=原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积·1公顷＝10000平方米·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67-3-·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格×1＝可比实例正常市场价格1±S%或者：可比实例成交价格×100＝可比实例正常市场价格100±S%上式中,1或100是交易情况修正系数1±S%100±S%·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率·正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率·正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格·可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格·采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数·采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格·采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格-4-·采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格×1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S%)×(1±R%)＝可比实例成交价格×(1±T%)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1×(1±T%)×1或者∶1±S%1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100×100±T×100100±S100100±R·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S%±R%)＝可比实例成交价格×(1±T%)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T%或者∶1±S%±R%-5-估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R·差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成·开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费·计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）·计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即:销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式·成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧·新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：·开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%·新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：-6-·该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积=(取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积·新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润·新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润·旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格·旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧·建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值·剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数·直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C(1—R)/N上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；(C—S)——称为折旧基数；·年折旧率d=D/C×100％=(C—S)/(C×N)×100％=(1—R)/N×100％·有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1—R)t/N·直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；(C—S)——称为折旧基数；·成新折扣法V=C＋q式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(%)；·用直线法计算成新率的公式为：q＝[1—(1—R)t/N]×100％当R＝0时，q＝(1—t/N)×100％＝[1—(1—R)N—n/N]×100％＝t/N×100％＝[1—(1—R)t/t＋n]×100％＝n/t＋n×100％·建筑物经济寿命＝1/年折旧率·修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值-7-·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—(无效成本＋超额持有成本)5．6成本应用中涉及的有关规定·年折旧额＝原价×(1—残值率)/耐用年限6．1收益法的基本原理·地价＝年地租×购买年·地价＝地租/利息率·某笔资金×利率＝房地产的净收益·房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式·V=A1/1＋Y1＋A2/(1＋Y1)×(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)×(1＋Y2)…×(1＋Yn)]njiA1)Yj1(·V=A1/1＋Y＋A2/(1＋Y)2＋A3/(1＋Y)3＋…＋An/(1＋Y)nniiiYA1)1(·A末＝A初(1＋Y)·V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]·V=A/Y·Kn=1—1/(1＋Y)n=(1＋Y)n—1/(1＋Y)n·V70=V∞×K70·V50=V∞×K50·V∞=V50/K50·V40=V40×K40/K50·Vn=VN×Kn/KN=VN×(1＋YnN)×[(1＋Y)n—1]/(1＋YN)—1·Vn=A/Yn〔1—1/(1＋Yn)n〕或VN=A/YN〔1—1/(1＋YN)N〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1，A2…An——第n期净收益；Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率(折现率)·收益期限为有限年的公式:])1(11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV式中t为净收益有变化的期限·收益期限为无限年的公式:ttiiiYYA