房地产信托-推介(标准版)

2010.06.平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.平安信托房地产投资(信托)系列产品平安财富平安财富žž安鑫安鑫33号集合信托号集合信托-金科ž牧马山-平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.2目录E一．项目概况与市场分析―项目区位与概况―投资标的与产品规划―市场分析―项目SWOT分析二．产品结构与要素―产品结构―产品要素―风险防范与预测三．品牌与团队―金科集团概况―平安信托的投资选择―平安信托已投资房地产项目一览―平安信托投资团队与管理制度平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.3æ项目区位与概况项目概况与市场分析•地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，东面紧靠杨柳河，隔岸遥望牧马山脉，属于规划中的牧马山新城片区。•距成都市中心约30公里，距双流机场约10公里，距火车南站约15公里，能够便利的通达机场、车站及成都市区。•于2010年建成的成都—绵阳—乐山城际轻轨将穿境而过。平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.4项目概况与市场分析牧马山位于成都市双流县境内。其区域规则性质为旅游、居住、文化为主，休疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新域。第一期总体规划面积15.3平方公里，现已建成项目38个。牧马山集河流、平原、浅丘于一体。自然环境优美，四河环绕，水域宽阔，苍松滴翠，植被丰茂，空气清新，气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，田园景色，宁静祥和。天府之国。这里美景如画这里气候宜人亚热带湿润的季风气候，年均18℃，1000mm降水风景秀丽，静谧清净。这里不仅有江南的妩媚，更有西部的豪情这里生活闲适她的宽容与休闲被世人目睹，更有着“东方伊甸园”的桂冠这里人文浓郁浣花溪畔的卓文君，薛涛笺上的诗篇，杜甫久居的竹林茅屋æ项目区位与概况平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.5项目概况与市场分析•成都牧马山新城是成都市重点打造的区域项目，被称为“成都的深圳”。规划面积18平方公里，人口6万，绿化率70%以上。•历经十余年的开发建设，区域基础设施日趋完善。周围南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。•新城依山傍水，白河、老南干渠沿山环绕而过，多种常绿灌乔木覆盖全区；浅丘坡地上自然分布的美国松松林，使整个新城更显幽雅恬静。站在牧马山，川西平原美景尽收眼底；极目远眺，西岭雪景竞现窗前。•区域内的紫华湿地公园是新津县第一个人工湿地公园，占地155亩，水域、绿化丰茂，具有涵养水源、调节气候等重要生态功能，大大提升版块未来整体形象。æ项目区位与概况平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.6项目概况与市场分析牧马山别墅区被业内誉为“中国第四大别墅区”。2000亩的原生态森林、碾河、江安河、杨柳河等多条河流流经此地，凭借优越的地理环境，牧马山当仁不让地成为低密度高端别墅区的一块“宝地”。经过十余年的发展，日趋成熟的牧马山已经成为开发商争夺的热土。龙湖地产、华新国际、置信、嘉德投资、恒大地产、中航等知名开发商均已在此安营扎寨，金科地产、隆鑫、三盛集团又分兵杀来，群雄逐鹿格局已经形成。æ项目区位与概况平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.7项目概况与市场分析æ项目区位与概况牧马山新城的发展方向是，以运动休闲为特色，以休闲商务和高尚人居为主体的综合性临空型生态山水新城。“”平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.8项目概况与市场分析牧马山新城性质：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。Õ高尔夫四川国际高尔夫俱乐部位于成都双流县花源镇，始建于1995年，是西南、西北地区顶尖级高尔夫球场。一期工程投资2.5亿人民币，占地约3000余亩，18洞国际标准球场。Ø垂钓牧马山水草茂盛，白河、老南干渠沿山环绕而过，通过加入垂钓俱乐部，享受牧马山高品质的休闲生活。Ö马术牧马山——天然的马术场馆。æ项目区位与概况平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.9项目概况与市场分析æ投资标的与产品规划0.48规划容积率18,000可售商业面积(m2)135,668可售住宅面积(m2)153,668总建筑面积(m2)325,491总占地面积(m2)•独栋别墅约260套，每户平均面积300平方米，地下配套车位；•联排别墅约290套，每户平均面积200平方米，地下配套车位；•配套商业约18000平方米及少量其他配套用房。龙湖•长桥郡置信•牧山丽景南洋国际庄园湿地公园投资标的规划方案平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.10æ市场分析(宏观数据)项目概况与市场分析0500100015002000250030003500400045002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%GDPGDP增长率2002年－2008年成都地区生产总值(GDP)(单位：亿元)资料来源：成都市统计年鉴01002003004005006007008009002007年1-8月2008年1-8月2009年1-8月成都09年1－8月房地产成交量与历年同期对比资料来源：世联评估(单位：万平米)•2002年~2007年，成都GDP总值保持每年12%以上的增长速度。受国际金融危机的影响，2008年增长速度放缓，2009年上半年迅速回升。•2009年上半年成都市地区生产总值1,951.3亿元，比上年同期增长14.3%，增速比第一季度提高2个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、58.0%和40.8%。•2009年1~8月房地产成交量不仅相对萧条的2008年有了89%的增幅，即便与市场成交活跃的2007年相比也有15%的较高增长，市场企稳回暖的趋势明显。平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.11项目概况与市场分析龙湖•长桥郡楼盘位置：新津县花源镇白云路(容积率:0.36)开发商：龙湖地产建筑类型：独栋别墅/英式风格户型概况：别墅面积区间370-960平方米。主力户型为500-700平方米，占40%-50%；低于500的占20%；900多平方米的仅四五栋。销售状况：一期已售完，二期只剩余8套，三期尚未开工建设均价：14,000~15,000元/平米南洋国际庄园æ市场分析(周边情况)楼盘位置：新津县牧马山南侧(容积率:0.23)开发商：成都中鹏房地产开发有限公司建筑类型：独栋别墅/南洋风格户型概况：总套数102套，户型以A户型为主，面积主要为430平方米左右。B、C户型为辅，面积分别为409平方米和467平方米。销售状况：全部售完均价：约15,000元/平米平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.12项目概况与市场分析置信•牧山丽景楼盘位置：新津县花源镇(容积率:0.45)开发商：置信地产建筑类型：独栋别墅/欧式风格户型概况：一期共97套，户型为300-800平米，主力户型400-500平米，二期预计2010年上半年开盘，二期主要户型为300~600平方米。销售状况：一期于2009年3月全部售完。均价：14,000元/平米中航•云岭高尔夫别墅æ市场分析(周边情况)楼盘位置：双流县云岭路(容积率:0.37)开发商：中航地产建筑类型：独栋别墅+多层/美式草原风格户型概况：独栋建筑面积为350~715平方米，多层建筑面积为66.75~134.76平方米。销售状况：一期售完，二期剩5套独栋。均价：独栋价格约13,500元/平米平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.13æ项目SWOT分析项目概况与市场分析•市场竞争：龙湖地产、置信地产等已进驻开发商未来推售产品会与本项目形成直接竞争。•市场波动：别墅住宅市场与宏观经济形势密切相关，与经济波动的关联性不可忽视。•市场整体趋势：成都市处于房地产市场的平稳发展阶段，从长远角度考虑整体走势向好；•产品的未来吸引力：产品定位于独栋与连排别墅为主，低密度住宅的稀缺优势将在未来逐渐显现。威胁Threat机会Opportunity•开发周期较长：项目目标取地约800亩，体量较大，开发建设及市场销售周期较长；•配套有待提高：项目周边商业配套较少，医疗配套尚未完善，居住便利度改善尚需时日。•交通通畅：南延线、双楠大道、新川藏路及即将开工的华牧路等都完善了周边交通网络；•区域氛围：牧马山地区由于高端别墅的聚集，已初步形成了低密度住宅的人居氛围；•自然资源优越：地块临杨柳河、眺望牧马山，景观资源优越，便于开发时因地造景。劣势Weakness优势Strength平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.14目录E一．项目概况与市场分析―项目区位与概况―投资标的与产品规划―市场分析―项目SWOT分析二．产品结构与要素―产品结构―产品要素―风险防范与预测三．品牌与团队―金科集团概况―平安信托的投资选择―平安信托已投资房地产项目一览―平安信托投资团队与管理制度平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.15æ产品结构产品结构与要素约2亿优先受益人劣后受益人认购1亿2.94亿投资项目公司牧马山地块总投资:约6亿投资安鑫3号集合信托计划平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.16产品结构与要素æ产品要素Õ以上收益为扣除信托管理费、保管费等相关费用(不含个人所得税)后的实际收益。浮动收益剩余开发净利润×10%(平安信托估算：约4.4%~5.3%*)7.8%/年7.5%/年≥500万元剩余开发净利润×80%2年1亿元1亿元劣后受益人优先受益人固定收益500万元认购额2年（本金及固定收益部分可提前）期限共计2.94亿元规模Õ浮动收益估算值由平安信托独立完成，仅作参考，不作为对投资收益的承诺。平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.17•通过委托经营合同和董事会决策机制来控制项目公司的预算、开发及销售等重大事项，同时派驻财务人员监控资金使用，最大限度保障投资者利益；•优先受益人收回全部投资本金及固定回报前，项目现金流锁定在项目公司内部，除支付优先受益权人权益及正常开发资金为目的外，不得挪作其他非双方约定用途；•由于金科投资存在于信托计划外部，其持有的项目公司51%股权将质押于信托计划名下；•若在约定的任何期限内，金科未将信托本金、固定收益及超额收益返还予信托计划，平安信托则有权将成都江龙的全部或部分股权出售予第三方。•金科集团将为成都江龙在项目交易下的全部义务承担连带责任保证；产品结构与要素æ风险防范与预测风险防范措施平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.18•当物业价格下降至预期售价的73.9%以下时，金科集团的本金开始受损。•当物业价格下降至预期售价的56%以下时，优先受益人本金开始受损。Ö稳健的结构化设计，严格保障优先受益人利益。Õ以上数据均为预测值，不做为对投资风险的承诺产品结构与要素100%73.9%120%物业价格56%0%无风险区优先受益人本金超额利润利润(预期定价)金科集团本金æ风险防范与预测平安信托投资有限责任公司CHINAPINGANTRUST&INVESTMENTCO.,LTD.19