XXXX西安房地产发展报告会议内容

2011年西安房地产市场发展报告会议内容[北京嘉诚联行总经理王义博]谢谢各位，我们公司在北京做房地产全程营销策划，在05年进入西安市场，合作伙伴是做紫微的项目，09年分公司在西安成立，现在有幸跟八百家赵总做一个战略联盟，也是想做全程营销、策划的发展，今天简单给各位房地产开发企业还有房地产代理企业一个新的观点。今天的议题是三次调控下的房企抉择，在这个抉择之下，我谈的一个观点就是生存智慧。在目前的市场下，原来我做过很多企业的研究，从广东万宝电器到中关村的四通企业，到史玉柱，他们都是一些倒塌的企业，但是我们可以从它们的方面研究企业为什么失败，我们从自己公司做的结论可以判断出他们不是输在经营上，是输在是否能适应生态环境。今天说一个企业适者生存物竞天择，其实今天摆在我们大家面前，这次第三次的房地产调控也是因为整个房地产市场一直在高跟猛劲，我在西安现在代理的项目，从去年到今年应该说房价涨的很多，具体的比例也将近达到30%，这个是政府不愿意看到的，我们说知人者智，知己者明，在这样的环境下，我们是否可以从自身的考虑，从政府自身的考虑做一个好牌子坏牌子的结论。如果说今天大家都高歌猛进，政府肯定有一个宏观调控的政策打压房地产市场，我们作为一个开发企业房地产代理企业，我们是否可以说把房价，今天小范围的讨论应该说只是一个呼吁，需要整个市场做一个大的抉择，也是呼吁每位开发企业把市场降到合理的环境。我记得西安前几年的市场，市场的房价都在10%—15%左右，近几年，尤其从08年以后，房价起到迅猛的增长。包括北京，我在会前有一个北京的朋友给我打电话，说北京现在有两个项目，你要不要做营销策划，我说考虑一下，因为北京的市场，像大家看到是一个天价的市场，所有的开发企业，包括我们代理企业觉得生存很困难，西安是一个未来发展前途很光明，而且是一个很有发展前景的城市，而且也是一个新兴的国际化大都市，我们保持一份冷静，选择自己的一套生存理念，真正做到生存智慧，这是我觉得大家需要去思考和研究的方向。不要太过激，因为国家政策，如果说我们今天我们大家都做一个好孩子，会让我们市场更健康，更繁荣。谢谢大家。[2011-03-2212:53:00][西安房地产信息网副总经理杜雪梅]我接着周总给我们的西安房地产业界的媒体代表也做一个广告，因为我觉得我们现在的责任越来越重了，但是我们的专业性也需要提高，特别是新居时代栏目组，新时代改版专业性越来越高了，真的是这样，要求我们现在作为一个媒体人来讲，可能我们要为购房者的理性购房、科学置业提供帮助，对理性开发和建设提供一些建言献策，这是我们的责任，我们有义务协助做好这项工作。还有一位朋友北京嘉诚联行，请说两句。[2011-03-2212:47:00][西安楼市主编周正军]刚才我看了一下大兴新区，小环境应该说不错的。今天来到，我不想带着任务来说话，跟大家自由交流一下比较好。刚才听了王会长和各位开发商的意见，以及我们一些同行讲的以后，有一个感觉，大家已经对政策的态势都已经非常理解了。至于为什么没有把最后一点点出来呢？最近有一个流行词“你懂得”。从我个人来讲不代表楼市[西安房地产信息网副总经理杜雪梅]各位嘉宾，由西安住房保障和房屋管理局以及主办，陕西西安房地产信息网、天朗集团承办的2011年2月西安房地产市场发展报告会暨第三次调控下的房企抉择论坛到此结束，感谢各位嘉宾的光临，下次再见。[2011-03-2212:54:00]的观点，现在的调控出台的政策，可能先是控制，下一步慢慢调理，大家观察政策的短期性和常态性，如果是短期性怎么做，如果是常态性又怎么样。从应变，一个是竞争性的应变，一个是策略性的应变。竞争性的应变，我相信在座的各位有足够的智慧，过去有很多做法可以借鉴、应用。如果是策略上的，调控下房企的抉择。我觉得我们可能做的时候，站的久了不腰疼，做久了也会腰疼。过去说房价是老板决定，今年的房价是不是老板决定呢？刚才我们两位媒体讲了一个情况，通过媒体的热线老百姓在关注什么，我们的热线也是响个不停，关注两点问题。一个他能买不能买，在限购的条件下，我现在能不能买，这个现在疑问比较大。房管局通过一些媒体已经告诉老百姓怎么买，但是这个还不够，现在有官方人士，思想解放从他们做起，我们知道从中央到市场，大概有一百多家媒体在西安，可以每周搞一个情况的通报会，媒体本身的责任，上传下达，解释性的工作要做到位。咸阳马上就要限购了，它在3月底要出台一个限购的文件。听说市建委统计了一下，跟去年同期相比，报建的项目是去年同期的10%—15%。我们八百家也公布了一个数据，新批的商品房量比去年同期相比下降了100%多。在这个背后可能有一个技术性的问题，就是大家在缓建的过程中等待时机，一年半左右可能政策会松动，大家会迎来一个高峰。在这样的情况下，但是都发展了自己的脚步，会不会在政策环境宽松的情况下，能不能导致竞争的态势加剧？这个问题我们在座的思考一下还是有必要的。从我们统计的角度来讲，春节前后到现在为止，西安很多的楼盘都已经在打折促销了，悄悄的竞争，通过一定的渠道。一个典型的例子，我接到售楼部给我打电话，你看过的项目现在买不买，因为他们对看过楼盘的人都有号码登记，就是大家已经都想办法动起来了，但是表面上不讲，先动就抢占了先机。我们跟一个机构做了调查，现在购买力下降了50%，就是原来有一百个人买房，现在可能是五十人，像华汉的老总讲，在量已经削减的情况下，剩余的量你怎么抓住，因为现有的条件下你不可能不卖房，也不可能不买房，那么在买和卖之间怎么找到一个合适的基点，这个可能大家也要思考。最后，我觉得从政策的常态性来讲，一个企业规范化到常态的时候，就是不断的自我完善自己，你抗风险的能力就会加大，我们远一点说万科，近一点到天朗和华汉。刚才屈扬做了一个广告，安康，实际上我也看了安康的情况，昨天到到一个企业的老总，他们在两周以前就已经在西安的市场上，两到三环附近开发了一个项目，两年前他们已经转向了二线市场，在咸阳也有，在安康那边可能要搞一个开发区，规模比较大，那些地方不限购，它有可能在西安跟一些老大们竞争不来，没能力竞争，或者怎么样，但是现在这种被动的局面，限购的背景下他有可能成为赢家，他在咸阳一个项目，在西安宣传力度比较小，但是在咸阳宣传，每个月也是一到两万的量，那是人家前面已经铺垫了。所以说是做呼吁也好，还是我个人的看法也好，我觉得一个要加强政策的再认识，加强市场科学的再认识，加强地产价格的再认识。前两个我们有必要通过媒体等各种渠道加强老百姓对政策和市场的再认识，怎么再认识，怎么再引导，是我们接下来要做的事情。我们对市场的认识，以前所有的认识都是讲西安这个市场是本地为主，刚性需求，按照这个定义的话，这次的限购本地人可以买两套，应该说对市场影响不大，但是为什么限购令出去后，我们在座，大家哀鸿一片，因为这个市场已经变成了未来为主的购买市场。如果说我们已经判断不出的话，我们现在有必要对这个市场进行再认识，我们面向本地的需求，我们要不要变，怎么变？谢谢大家。[2011-03-2212:45:00][西安房地产信息网副总经理杜雪梅]谢谢屈总，下面请周总谈一下。[2011-03-2212:40:00][西安电视台主持人屈扬]我是来自西安电视台新居时代的制片人兼主持人，为什么这样介绍呢？角色上做了一个转换，因为以前仅仅是把自己定位在一个主持人的状态下，就少了一些对市场的判断和分析，制片人这样一个角色一方面除了正常的节目制作，关心我们老百姓，我们的观众，他们需要什么，他们最关心什么。另一方面，考虑到我们运营方面的问题，运营也就是完成广告中心下达的广告任务，这一点我们就看到开发商的投放量，非常感谢八百家和天朗地产，在新政即将满月的时候，给了我们聆听市场各方声音和判断交流的机会。其实在限购令出台的当天，我们播出带已经送到台里，但是为了政策的时效性，我们当时决定把播出带重新做一下，把限购令当天加到节目当中，第二天也是一个周末，我们接到的热线反馈提到刚才贾总提到的三点问题，更多观众关心的就是他们需不需要买房，能不能买房，怎么买的问题。我们在处理这些热线的时候，针对这些热点问题做了一期节目，在限购令之下能不能买房，该不该买房，在了一些全面的解读。购房者关心的房价会不会降，合适降，另外还有开发商的抉择，广告的投放量，我估计在今年10月份应该有一个比较明显的市场反映和市场态势，我们会全面的关注。另外，我们关注的三次调控下的房企的抉择。作为一个媒体人，更多有一些班门弄斧，谈两点。第一，还是强调一下，希望所有的开发商能够坚持像天朗这样的品牌路线，打造这种品质楼盘，满足购房者更多的需求。第二，在座的几位开发商是否考虑到进入今年政府的保障房建设。因为在新加坡这种模式比较成熟，有90%的住宅都是由政府提供的政府租屋，所以周总你们是不是可以考虑一下。同时建议大家是不是可以将拿地的范围辐射到周边的三线城市，我得到的消息，应该在去年的7月份恒大地产已经进入安康在考察，所以在这里提出一个小小的邀请，希望在今年三季度的时候，4、5、6月的时候，希望可以邀请大家走进陕南，到我的家乡安康、汉中这些地方考察一下。第一点自然环境，山清水秀，非常优美。第二点房价并不低，现在基本上4500左右的均价。第三点从我个人来看人均工资翻一番，不缺购买力，所以邀请各位开发商和媒体代表，我发出这样一个邀请，也接受我这样的邀请，在第二季度的时候有机会到安康考察一下。[2011-03-2212:39:00][西安房地产信息网副总经理杜雪梅]谢谢黄总，感谢黄总从全方位为我们带来的第三次调控下的房企的全面分析和解析。下面是两个议题，首先请屈总谈一下。[2011-03-2212:36:00][华汉集团西安分公司总经理黄建聪]因为我们对市场，我们一直坚持危机就是专机的观点。过去在西安，包括目前现有开发储备的2000多亩，这些地都是在04、05年完成储备的立项，手上新洽谈的还有1000多亩地，土地开发的几种模式，政府开发有几种，招拍挂，在全国作为标杆的城改项目，在资金的占用上面相对比较低，这时候可以用时间换空间，用空间换价值，这是一个机会点。刚才包括王会长，大家都谈的很多，关于市场调控下的一个比较乐观的态度。这边我说一下我的观点，因为从98年到2011年，每次的调控对楼市带来的直接影响，上次已经呈现出一个很标准的市场现象，任何调控先出现量的下降，这是第一阶段。第二阶段，大家为了争取量下降完之后的剩余量的抢夺，所以会带来价格下调，价格下条不是说一定就是下降，项目往外推售起步非常低，另外策略的调整，让利空间的加大，这是反映出第二种现象。第三种，一旦政策撤销完了，松开后，市场呈现的就是报复性的上涨，这是这么多年，在西安的调控所呈现出的标准化的市场现象和常态。这是我说的第一个问题。第二，为何这么多年国家一直进行连续性的调控，可能有几个原因。第一，房地产产业结构确实需要健康发展。这个标题比较大，但是我举一个最简洁的例子，相当于农业经济下的一家人都不要种地、养猪了，这一家人天天盖房子，爷爷盖房，父亲盖房，儿子盖房，但是没有人种地，没有人养猪，没有人做生产，最后从整个大的产业结构会有问题，所以国家的调控整个是为了稳定产业结构的均衡，所以房地产需要健康发展，所以这些调控也是一个必然。第二，政府对房地产产业认识的明确。实际上从历史的调控，尤其到今年，政府已经很明确，今后在整个房地产市场的走向，市场归市场，保障归保障，上次已经提出了今后市场化的运作，能够比较合理的、明晰的看待这个市场。属于市场的部分由市场来完成，属于保障的部分，国家来完成。具体的，这块怎么实现，怎么支撑，国家可能会通过财税政策，通过各种资金的调配，在不同的城市进行分批的实现。这是我说的第二个问题。第三，政府在基于这两个前提下怎么去落实。上次在重庆落实的比较好，大家谈到在杭州的问题，现在市场上出现了一个比较畸形的情况，今年的招拍挂必须有5%廉租房的占比，这个我一直是比较困惑的，也不能理解，确实在不同区位，廉租房的占比，这个方向是对的，但是今后怎么管理，这5%怎么界定，在不同的区位怎么实现？今后保障房跟廉租房这块怎么界定，