房地产分析（DOC31页）

厦门市房地产市场研究分析报告一、厦门市宏观经济情况（一）厦门市概述厦门市位于东经117°53′～118o°15′，北纬24°23′～24°46′，地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积约1565.09平方公里，海域面积300多平方公里。曾先后荣获“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“国际花园城市”等称号。厦门是中国十大旅游城市之一，也是中国接待国际游轮最多的口岸之一，是一个国际性海港风景城市。经过二十多年的对外开放，厦门已经发展成为中国东南沿海最具活力的中心城市。1980年以来，厦门国内生产总值(GDP)每年以超过15%的速度增长，长期平均增长率高居中国第一。2005年厦门人均GDP超过5500美元，居全国前列。在2005年中国城市综合竞争力评比中，厦门列第九位，被联合国列为中国最有发展前途的25个城市之一。2003年5月经国务院批准，同意厦门市调整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。翔安区，东临泉州南安市，西至同安（大同）城区和同安湾，北至大帽山体，南至大嶝海域。翔安区陆域面积共351.6平方公里，全区可用于工业和城市建设的土地面积在200平方公里以上，占厦门全市面积的近30%。根据厦门海湾型城市的发展战略，厦门市对翔安区的空间定位和规划结构作出了重大调整，制定出“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市框架。即：以厦门本岛为城市主中心，马銮片区和翔安片区为城市副中心，海沧、杏林湾大学城和同安大同则为厦门的次中心区，从而形成“一主两副三次”的城市结构布局。对此，降安区也规划了“一心”加“五片”的组团式空间结构。“一心”即城市中心区，“五片“即新圩农业保护片区、马巷工贸片区、东坑湾高档居住片区、刘五店澳头港口物流园区、大嶝莲河对台特色产业区。在发展时序上，翔安区根据空间拓展模式，其建设开发由北向南，分近、中、远三个阶段逐步展开。厦门与全国GDP增长率对比情况9.59.910.7161616.7910111213141516172004年2005年2006年全国年GDP增长率(%)厦门年GDP增长率(%)（二）宏观经济运行情况统计厦门市总体经济运行情况如下表所示。表一厦门市总体经济运行情况统计2004年2005年2006年国民生产总值全国（亿元）136515182321209407全国增长率9.5%9.9%10.7%厦门（亿元）883.211029.551162.37厦门增长率16%16%16.7%三次产业结构比例2.3:59.3:38.42.0:55.6:42.41.6:54.0:44.4招商引资合同利用外资10.55亿美元12.95亿美元23.11亿美元增长率57.7%22.7%78.5%实际利用外资5.7亿美元7.07亿美元9.55亿美元增长率35.1%24.1%34.9%固定资产投资总额（亿元）304.65401.62662.10增长率24.3%31.8%66.5%房地产投资总额（亿元）91.46110.17213.93增长率15.4%20.50%87.5%常住人口人均生产总值人均值￥40146/＄4890￥45758/＄5584￥49887/＄6257增长率14.4%12.7%城镇居民人均收入人均可支配收入￥14443￥16403￥18513增长率11.8%13.6%12.9%城镇居民人均消费人均总消费支出￥10739￥11849￥14162增长率13.5%10.3%19.5%人均食品类消费￥4231￥4382￥5022增长率3.6%14.6%人口户籍人口(万人)146.77153.22160.38常住人口(万人)225233人口自然增长率5.7‰5.59‰7.52‰户均规模(人)3.233.25城镇居住人均住房面积21.5m221.4m222.93m2增长率7.4%消费价格指数总指数103.1101.0100.85房地产消费指数102.7105.6106.09(数据来源：以上数据分别摘自于2004年度、2005年度、2006年度厦门市国民经济统计公报)（三）宏观经济评价1、经济稳定高速增长由右图可看出，厦门近三年来国民生产总值稳定增长，从走势看，厦门市经济处于飞速发展的阶招商引资情况0510152025亿美元0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00增长率合同利用外资（亿美元）10.5512.9523.11实际利用外资（亿美元）5.77.079.55合同利用外资增长率(%)57.7022.7078.50实际利用外资增长率(%)35.1024.1034.902004年2005年2006年固定资产投资情况0.00200.00400.00600.00800.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00固定投资总额(亿元)304.65401.62662.10增长率(%)24.3031.8066.502004年2005年2006年段，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。2、产业结构配置优化厦门市产业结构比例从04年的2.3:59.3:38.4至05年为2.0:55.6:42.4再到06年是1.6:54.0:44.4，这说明当地产业结构得以优化，而且在二、三产业中的制造业、建筑业、交通运输业、房地产业、金融业的比重越来越占据主要地位。3、外资由右图所示，到06年末，实际利用外资达到9.95亿美元，同比增长达34.9%，这表明厦门经济的蓬勃发展和对市场预期的看好。4、固定资产投资加快06年厦门市全社会固定资产投资完成662.1亿元，增幅比上年提高66.5个百分点。从走势上看，固定资产投资提速加快。-20-1001020304050602000200120022003200420052006年度%房地产投资额增长率%房地产销售额增长率%5、房地产市场发展状况与人均生产总值根据厦门市人均GDP情况，作出评价如下表：评价体系厦门市人均GDP房地产市场发展状况评价年度人均GDP结论＄800~4000高速增长2004年＄4890平稳增长＄4000~8000平稳增长2005年＄5584平稳增长＄8000~20000衰退2006年＄6257平稳增长备注：本表评价体系摘自《房地产投资分析与决策》，丁芸等编，建筑工业出版社，2003年版。按照行业生命周期理论划分为萌芽期、成长期、成熟期和衰退期四阶段，结合上表结论，厦门市房地产处于成熟期间。特别是06年反映出房地产行业的发展已在平稳增长期的末段。6、房地产投资总额与国民生产总值及固定资产投资总额从表一中截取如下分析数据进行评价：年度厦门GDP（亿元）固定资产投资总额（亿元）房地产投资总额（亿元）房地产投资占GDP比重房地产投资占固定投资比重2004883.21304.6591.4610.37%30.02%20051029.55401.62110.1710.70%27.43%20061162.37662.10213.9318.40%32.31%评价：由上表数据可以看出，（1）04年、05年房地产投资占厦门市生产总值的比重保持稳定，在06年跃升到18.4%,而这一比率在全国仅为8.75%，表明房地产业在厦门经济起着重要支柱作用,已成为拉动全市经济发展的主要动力之一。(2)宏观上，房地产开发投资占固定资产投资的比重应该在15~20%之间。理论认为，超过30%便认为市场存在泡沫。近三年房地产投资比重均值为29.92%，说明已存在泡沫，但泡沫效应并未释放。7、2004年是厦门房地产市场的新拐点，目前正进入高速发展阶段根据右图2000年~2006年厦门房地产投资增长率和销售增长率曲线可以看出2004年是新的一个周期的起始点。按照目前存在的两种看法，一是认为我国房地产市场6~7年为一个周期，其中约计五年发展，两年低落；1001011021031041051061072004年2005年2006年消费价格总指数房地产消费指数另一是认为4~6年为一个周期，其中约计四年发展，两年低落。据此推断：如果以6~7年为周期，则，2004年~2011年为一个周期，其中2004年~2009年为增长期，2010~2011年为低落期；如果以4~6年为周期，则，2004年~2010年为一个周期，其中2004年~2008年为增长期，2009~2010年低落期。8、价格指数（CPI）持续上升由右图可以看出，房地产消费指数远高于总体消费价格指数，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。二、厦门市城市规划情况（一）重大项目规划厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段。城市规划区面积560平方公里，厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市。城市总体分为四大片区：本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。1、重大工程的建成加快人口导入导出速度及加强厦门与周边城市的联系“区港联动”向自由港转型，推进对台航运和中转业务向区域性航运物流中心转型，最终向海峡西岸经济区航运物流中心方向迈进。公铁大桥集美大桥厦漳大桥翔安隧道环岛路建设2、厦门的交通建设呈现出“力度大、速度快”的趋势“十一五”期间厦门主要建设的重要道路包括岛内的成功大道、环岛干道、疏港快速路、仙岳路，连通岛内外的杏林大桥、集美大桥、翔安隧道，岛外环同安湾大道、同安湾大桥等，通过这些路网的建设，加快岛内外对接，使岛内外居民更加快捷地进出，从而直接推动岛外的发展。规划保障性商品房、租赁房项目分布示意图（二）厦门市住房近期建设规划1、社会保障性商品住房规划（含经济适用住房、不含安置房）根据厦门市目前居民的收入水平、居住状况、分户情况及人口机械增长速度，厦门市计划在未来3-5年内建设402万平方米的社会保障性商品住房（含经济适用住房、不含安置房），皆为90平方米以下的小户型。根据厦门市产业推进的方向和用地资源分布，社会保障性商品住房（含经济适用住房）重点增加岛外各区的项目。海沧区、集美区、同安区和翔安区皆安排有不同规模的社会保障性商品住房，建设时间上集美区和翔安区的项目先行，海沧区和同安区的项目安排在两年以后逐步推进。2、社会保障性租赁住房规划根据厦门市目前常住人口的构成情况以及外来人口的增长速度，厦门市的社会保障性租赁住房重点提供给不同对象：廉租房主要提供给具有城镇常住居民户口的最低收入家庭；普通租赁房主要提供给具有城镇常住居民户口的经济水平略高的家庭；租赁公寓主要用于引进人才的居住需要；本岛阳光公寓和岛外“金包银”工程中的外口公寓主要提供给常住城镇的外来人口。据统计，在未来3-5年内廉租住房建设总量约为280.33万平方米，全部为90平方米以下住房，能及时缓解本岛及几大工业区的住房配套问题，保证工业项目的及时投产，促进全市住房结构的合理性。根据厦门市产业发展的空间时序、道路交通建设的安排以及现状居住配套的情况，对规划项目制订了初步的开工计划。3、商品住房调整规划根据本次规划预测，“十一五”期间新增加商品住房建筑面积约1656万平方米。近两年由于存量项目的压力，开工项目较多，总量较大。2008年以后，随着产业转移的加快和岛外工业项目的投产，住房建设重点明显