房地产动态

房地产动态半月刊2008年10月10日国家信息中心中国房地产信息网(www.crei.cn)主办未经许可不得它用○市场走势受到高度关注楼市调整相关效应逐渐浮现○国土资源部关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知○价格决定市场——京沪穗深楼市假日扫描○2008年1-8月北京市房地产市场情况分析报告○广东：从地王多多到流拍频频东莞土地市场6大节点○文林峰：完善与创新廉租住房制度研究○万科深度调查：行业危机中的自救○应对“严冬”：房地产多元化融资渐兴○住房和城乡建设部：加快推进建设领域循环经济发展○房地产开发统计资料2008.19房地产动态2008年第19期目录大势点平市场走势受到高度关注楼市调整相关效应逐渐浮现政策动向国土资源部关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知住房和城乡建设部关于调整个人住房公积金贷款利率的通知市场走势价格决定市场——京沪穗深楼市假日扫描2008年1-8月北京市房地产市场情况分析报告河南房产景气指数5年来首次进入不景气区间广东：从地王多多到流拍频频东莞土地市场6大节点业界论坛文林峰：完善与创新廉租住房制度研究万科深度调查：行业危机中的自救地产金融推启土地金融制度改革之门——专家谈土地调控领域中金融手段的应用与创新应对“严冬”：房地产多元化融资渐兴营销策略营销创新住交会转型B2C2房地产动态2008年第19期海外之窗报告显示:2008年全球房地产价格下跌国家剧增调查认为欧洲各国房地产市场普遍面临危机要闻简报住房和城乡建设部：加快推进建设领域循环经济发展中国采用卫星定位土地调查系统查处土地违法行为北京限价房购房合同文本亮相骗购需付违约金供求信息河北省唐海县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告房地产开发统计资料2008年1-8月城镇固定资产投资情况2008年1-8月房地产开发投资情况2008年1-8月各地区房地产开发投资情况2008年1-8月各地区城镇住宅建设情况2008年1-8月各地区商品房销售情况2008年1-8月房地产开发投资资金来源情况大势点评3大势点评房地产动态2008年第19期市场走势受到高度关注楼市调整相关效应逐渐浮现楼市调整仍在继续，因楼市近一年持续调整所引发的系列后果，正在陆续呈现，根据国家有关部门的最新统计数据，最近与房地产相关的各项财政收入、税收均急转直下。针对有继续调整态势的楼市，诸多市场人士纷纷高度重视近期的价格走向，以期望在楼市出现方向性抉择前，迅速出手。相关税收增速大幅回落多位市场人士近日在接受记者采访时表示，楼市调整所带来的后果，近期已经开始全面呈现，根据国家有关部门的最新统计数据，最近与房地产相关的各项财政收入、税收均急转直下。有人士向记者提供了财政部《8月份税收收入情况分析》，该分析显示，因受房地产交易下滑的影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。该分析显示，8月份营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。营业税的税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得的营业收入。该分析指出，营业税增速大幅回落的主要原因，一是不断紧缩的货币政策和居民对房价走低的预期，使房地产市场陷入严重低迷，商品房成交量急剧萎缩。今年7月份全国商品房销售面积同比下降32.49%，销售均价涨幅和6月相比回落0.34个百分点，商品房销售额与去年同期相比下降30.03%，由此造成房地产业营业收入的大幅下降和建筑安装业营业收入增速的大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点。二是随着股指节节下挫、经济持续放缓以及大小非减持压力预期，8月份沪深两市股票基金权证成交额急剧下滑，使得与之高度相关的证券业营业收入同比大幅下降76%，环比下降43.7%。该分析还称，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，比去年同期回落了0.5个百分点；1-7月，全国商品房销售面积同比下降10.8%，比去年同期回落了近40个百分点。再加上去年成交价格高企造成同期基数较大，使得房屋转让所得税收入大幅回落635.2个百分点。8月份，与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83.02亿元,同比增长41.6%，比去年同期的增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份的累积增速回落58个百分点。3个税种占税收总收入的比重为2.3%。土地增值税增速回落，一是受今年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩的影响。二是受2007年基数较大的影响。2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算4大势点评房地产动态2008年第19期工作，并将土地增值税的预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税的基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。土地财政收入开始剧减据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。有数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入的29.3%。有市场人士对记者表示，此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%。而今年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年，地方政府对此将更为敏感。市场走势受到高度关注近期的市场走势，正在受到众多市场参与者的高度关注，大量的参与者都期望在楼市出现方向性抉择前，能迅速出手。美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受记者采访时表示，美国众达律师事务所为国际上最大的律师事务所之一，其客户中有超过250家企业为财富500强。该“律所”代表了很多国外发展商、基金在华进行房地产投资，从其了解的客户情况看，部分客户认为北京楼市正在呈现出不稳定状态，预计北京住宅市场可能会出现一定的调整。艾浩利表示，一些投资银行类的客户因为受到美国次贷的影响，已经开始撤出部分资金，但主流客户主要投资在商业地产范围，暂时还在观察市场走向，这些主流客户的心态还是很平稳的，会继续看好北京商业地产的前景。但北京，乃至全国一些城市的住宅价格还是比较高的，有可能会持续调整，北京住宅价格可能会出现15%左右幅度的调整。一些小的房地产压力将继续增大，整个市场的并购活动将继续增多，事实上今年中国房地产市场的并购案例已经比去年增加了50%左右。万科总裁郁亮近日在媒体见面会上则表示，万科最关注周转率问题，对于地产公司而言，土地既是原材料也是存货。但是万科真正更为关注的是死存货，死存货是指6到5政策动向房地产动态2008年第19期12个月卖不出去的房子。很多在建工程也是存货。现房也有一个正常的销售期，12个月以上的现房库存叫真正的存货。从这个意义上来说，万科的存货每年都在下降，希望今年也能维持这个态势，但是今年压力会比较大。(京华时报肖宾)政策动向国土资源部关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知国土资发[2008]176号2008年8月9日各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局,部机关各司局及有关直属事业单位：十多年来，全国土地整理复垦开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面发挥了重要作用。随着我国工业化城镇化进程的加快，土地资源供需矛盾突出，坚守18亿亩耕地红线面临严峻挑战。当前，土地整理复垦开发工作还存在目标单一、补充耕地力度不够，占补平衡任务没有完全落实，规划统筹乏力、资金征收使用还有差距、监管工作不到位等突出问题。为适应新形势的需要，切实加大补充耕地力度，部从构建保障和促进科学发展新机制出发，按照规划引导、政策激励、多元投入、规范管理的思路，进一步推进土地整理复垦开发工作，使其真正成为实施土地利用规划的基本手段，推进开源节流的重要抓手，统筹城乡发展的基础平台，既保护耕地资源可持续利用，又促进新农村建设、保障经济社会发展和生态环境建设取得成效。现就有关要求通知如下：一、严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线地方各级国土资源部门要严格依照土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划和年度补充耕地计划，切实组织完成补充耕地任务，确保本行政区域内耕地不低于规划规定的保有量任务。要严格落实耕地“占补平衡”制度，各类非农建设占用耕地，应立足于本市、县行政区域内补充完成。对于后备资源少确实难以完成的，可由省级国土资源部门在省域内统筹安排，严禁跨省（区、市）补充耕地。各地要抓紧扩大补充耕地储备规模，从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”。因自然灾害损毁的耕地，一般要在一年内恢复利用，保证耕地总量不减少。各省（区、市）要积极按照科学论证、分步实施、集中投入、共同建设的思路，大力推进具有区域特点的省级重大工程建设。有关省份要围绕重点工程，积极开展“耕作层剥离”和“移土培肥”工作，努力在全国建成一批有影响、成效大、引导作用明显的示范工程。要切实加强生产建设用地的复垦工作。强化源头控制，把土地复垦与生产建设同步规划，同步6政策动向房地产动态2008年第19期实施。要全面贯彻落实国务院七部委有关土地复垦规定，编制好复垦方案，完善责任机制,落实复垦任务。有条件的地方，应积极组织开展历史遗留工矿废弃地复垦，挖掘补充耕地的潜力。二、大力开展基本农田建设整理，提高农业综合生产能力地方各级国土资源部门要大力加强土地整理，重点抓好高标准基本农田建设。在中东部粮食主产区，按流域或水系，将完成补充耕地任务、发展现代农业、统筹城乡发展等多目标有机结合，统一规划，实施高产基本农田示范工程，打造粮食产能核心区；在水土资源丰富地区，以保证耕地总量和国家粮食结构安全为主要目的，实施土地整理开发重大工程，打造粮食战略后备产区；西部要大力开展节水工程，加大对平坝和缓坡耕地的整理力度。通过实施土地整理增加的有效耕地面积，按基本农田予以特殊保护。要大力加强基本农田的基础性工作，结合第二次土地调查工作，切实查清全国基本农田的数量、质量和分布等情况，并落实到土地利用现状图上。建立全国基本农田数据库，结合每年的土地利用更新调查及时更新，实现基本农田的科学化管理。三、积极拓展内涵，促进城乡统筹和新农村建设要结合城乡统筹和新农村建设的总体要求，根据规划确定的土地利用方向和用途，在充分尊重农民意愿，鼓励改变以往项目建设模式，积极稳妥地推进“村庄土地整理”，促进农业生产向规模经营集中，引导农民居住向中心村和小城镇集中。各地可按照土地利用总体规划的要求，在保护生态环境的前提下，有计划地推进缓坡丘陵地、盐碱地、荒草地等未利用地开发，按照宜农则农、宜林则林、宜建则建的原则，积极拓展土地利用空间。四、修订专项规划，统筹土地整理复垦开发工作当前，在新一轮土地利用总体规划修编中，按照既突出补充耕地，又充分体现多功能、精细化管理的要求，抓紧组织修编土地整理复垦开发规划，明确目标任务、重点区域、重大工程和重大项目，切实作好土地整理复垦开发工作。专项规划的修订，要认真做好后备资源的调查、评价和论证，与土地利用总体规划的相关内容同步研究，争取同步实施。各省（区、市）在土地整理复垦开发规划编制中，要突出土地整理复垦开发重大工程和重大项目这个特点，为实施重大工程和重大项目提供依据。五、加大工作力度，做好资金征收使用监管省级人民