房地产动态点评052

1重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款。„动态事项：国务院近日批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤销南汇区，将南汇区行政区划并入浦东新区。上海市辖下的这两个行政区域的合并，有助于直接推动上海国际金融中心和上海国际航运中心的建设，对于浦东乃至上海未来的发展，具有重大意义。„要点：大浦东面积翻番原浦东地区面积533平方公里，南汇区并入浦东后，面积为1210平方公里。我们认为这是上海两个中心的建设实质性的第一步。理顺了金融中心和航运中心的关系。在地域上，金融中心以陆家嘴为核心区域，而航运中心以洋山港为主导，临港新城是洋山港的腹地。港口是腹地的门户，而腹地是港口赖以生存和发展的基础。临港新城位于南汇，而陆家嘴隶属于浦东，要达到协调发展，增强效率，合并是最好的选择。“大浦东”的优惠政策畅想原浦东所具备的优惠政策将惠及合并后的大浦东，如税费减免、利润补贴、通关便利以及自主的土地管理、项目审批权。原浦东没有的优惠政策，在这次两个中心的建立中，也许也会出现。两个中心的建立是国家战略，金融中心的争夺在国际上是十分激烈的，不排除政府会对大浦东有进一步的政策倾斜，以吸引国际人才和国际机构，完成建立两个中心的历史使命。土地升值是长期趋势原南汇地区的建设必定是以基建建设开始，随着配套设施的建立，其土地价值将上升。但这是个长期的过程。在初始建设时，作为开发主体的四大园区类公司：浦东金桥、外高桥、陆家嘴和张家高科进行的一级土地开发和基建的利润是较低的，只有当初始建设结束，进行住宅类开发时，土地的升值空间开始展开。因此土地升值是个长期的过程。长期关注上海本地地产股随着上海两个中心和未来迪斯尼的建设，上海本地地产公司的自身成长机会也在显现，因此有必要长期关注上海本地地产股。我们从08年中期策略报告开始提醒投资者关注，09年年报推荐上海本地地产股，09年春季策略重点推荐中华企业和浦东金桥，其秉承的原则就是长期关注。但短期我们认为市场的追捧已经使上海本地股到达了估值上限，注意短期风险，中长期我们依然看好。有吸引力——维持日期：2008年5月7日行业：房地产行业金融地产研究小组沈莉[e-mail]房地产类3月价格指数房地产开发综合景气指数94.74房地产开发投资指数92.00土地开发面积指数92.20销售价格指数97.43最近6个月行业指数与沪深300指数比较0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%08-1108-1108-1108-1208-1208-1209-0109-0109-0209-0209-0309-0309-0309-0409-04房地产沪深300报告编号：相关报告：宜长期关注—浦东南汇合并点评行业研究/动态研究动态研究2重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款。分析师承诺分析师郭昌盛沈莉郭敏本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。投资评级体系与评级定义股票投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准沪深300指数表现的看法。投资评级定义超强大市Superperform股价表现将强于基准指数20%以上跑赢大市Outperform股价表现将强于基准指数10%以上大市同步In-Line股价表现将介于基准指数±10%之间落后大市Underperform股价表现将弱于基准指数10%以上行业投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起12个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准沪深300指数表现的看法。投资评级定义有吸引力Attractive行业基本面看好，行业指数将强于基准指数5%中性Neutral行业基本面稳定，行业指数将介于基准指数±5%谨慎Cautious行业基本面看淡，行业指数将弱于基准指数5%投资评级说明：不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。在法律允许的情况下，我公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告仅向特定客户传送，版权归上海证券有限责任公司所有。未获得上海证券有限责任公司事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。上海证券有限责任公司对于上述投资评级体系与评级定义和免责条款具有修改权和最终解释权。