房地产基本技能讲座

房地产基本技能讲座江苏怀德律师事务所周善良律师[e-mail]江苏怀德律师事务所简介江苏怀德律师事务所是由江苏常州全民安律师事务所与江苏常州嘉鹏律师事务所合并成立的合伙制大型律师事务所，目前是常州地区规模最大、综合实力最强的律师事务所之一。怀德律师事务所“怀德”二字，出自《论语》里仁篇，子曰：“君子怀德，小人怀土……”。怀德是表示对真、善、美和法律规范的价值追求。江苏怀德律师事务所简介江苏怀德律师事务所现拥有执业律师30名，律师助理6名，行政助理4名。执业律师都具有大学本科以上文化程度，部分具硕士学位。所内部分律师同时具备注册会计师、审计师资格，法律专业、经济专业人才齐全，经验丰富，能够为客户提供全方位、综合性、高质量的法律服务。江苏怀德律师事务所简介江苏怀德律师事务所下设的建筑房地产法律服务中心多年来为我市及周边地区的建筑房地产企业提供了优质、高效的法律服务。我所长期担任六十余家建筑房地产企业的长年法律顾问，其中包括建筑房地产行业管理部门如常州房地产开发企业协会、常州市建筑业协会、常州市住房公积金中心、江苏九洲投资集团有限公司、常州长兴集团房地产开发有限公司、常州一建建设集团有限公司、常州二建建设有限公司等常州地区知名建筑房地产企业，本所提供的建筑房地产专业法律服务均获得了客户的好评。对“律师”职业的评价原《中国律师》杂志主编刘桂明先生这样评价律师职业：看起来很美；听起来很阔；说起来很烦；做起来很难。看起来很美一种衣冠楚楚的形象、一种严肃认真的面孔、一种攻守自如的姿态、一种自以为是的腔调、一种忙忙碌碌的身影。律师是充满神秘感，散发出魅力，脸上写着正义，脑海里挂着是非的人物。其实呢？表面现象。听起来很阔律师给人的感觉很有钱，很有派头，出则豪车，入则高档写字楼。尤其是前一段时间，有些媒体爆炒“律师是高收入群体”，更使社会舆论对律师的议论甚嚣尘上。事实呢？纯属谬误。说起来很烦某些法官看见律师，内心就有些不平衡，此谓眼烦；某些检察官看见律师，心里就觉得律师是不是又在教唆证人作伪证，此谓心烦；某些政府官员看见律师，脑袋立即就大了，以为律师又来添乱了，此谓麻烦……做起来很难社会环境对律师职业不能理解，因为司法环境对律师工作不够支持，因为律师面临的执业环境不太理想，因为法律服务的市场空间过于狭窄，因为国家对律师业务的政策推动过于被动，因为律师职业自身素质参差不齐，因为律师行业管理水平有待提高，所以，律师做起来必然就很难……。有人感叹说，胆战心惊做律师。结论：“美”是表面现象，“阔”是纯属误会，“烦”是社会舆论，“难”是执业环境。事实上，“美”的背后是律师加班加点的积累，是挑灯夜战的准备，是忍辱负重的耐受，乃至身体的透支和生命的付出；“阔”的背后是律师东奔西走、南来北往的生命透支，是各种税费、办公经费不断增加的压力；“烦”的内涵透露出律师定位不明、地位不高的制度设计缺陷和司法体制职能不清、权力配置的不科学、不理性；“难”的实质则是律师制度边缘化、律师职业大众化、律师管理模糊化在今日中国的写照和反映。本次培训的主要内容一、年轻律师如何进行房地产法律业务的培养（从事房地产业务的基本要求）二、房地产业务的主要类型及流程一、年轻律师如何进行房地产法律业务的培养第一阶段房地产法律业务的准备阶段1、专业定位并选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导以下三个因素请慎重考虑：其一是市场选择或称之为行业选择律师可提供的法律服务领域或行业实在太多、太广，如知识产权法律业务、证券金融法律业务、公司法律业务、刑事辩护法律业务、劳动法律业务等。（最高人民法院平均每月要出版二十几本审判指导类参考书，你什么都想做，都想学，你看得过来吗？）第一阶段房地产法律业务的准备阶段其二是个人特长（注意不是个人喜好）。比如大家都知道涉外法律业务很吃香，但你的外语一般、涉外贸易不通，且市场容量并不大，你如果选择涉外业务，行吗？再比如，公司上市等证券类业务，既攒钱，又吃香，但在我们常州这种三线城市你有多大机会？第一阶段房地产法律业务的准备阶段其三是选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导。一名年轻律师，有必要根据自己的特长并对法律服务市场作仔细分析后选择一个发展方向，并加盟对这业务方向有一定研究和实践的律师事务所工作。律师事务所和指导律师选择的好坏，对一名新律师的发展是有很大关系的。第一阶段房地产法律业务的准备阶段2、深入、持久学习和研究房地产领域的专业知识并积累实务操作经验（1）在业务方向选定后，一定要做大量的学习和研究工作。在通过基本的法律教育后，要从事房地产专业法律服务，必须对该领域的相关法律及行业的相关知识加以研究，并在充分理解该业务特征的基础之上才能提供优质的服务。第一阶段房地产法律业务的准备阶段（2）房地产法律服务基本技能的六个层面的知识储备第一个层面是必须掌握房地产的法律、法规、司法解释、规章、规范性文件。主要房地产的法律法规简介《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《城市房地产开发经营管理条例》主要房地产的法律法规简介《中华人民共和国城市规范法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》主要房地产的法律法规简介《江苏省土地管理条例》《江苏省城市房屋拆迁管理条例》《江苏省招标投标条例》《江苏省建筑市场管理条例》《江苏省工程建设管理条例》《建设项目环境保护管理条例》《建设工程质量管理条例》主要房地产的法律法规简介《建设工程勘察设计管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《安全生产许可证条例》《江苏省城市房地产交易管理条例》房地产的司法解释（含江苏省高级人民法院的会议纪要）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》房地产的司法解释（含江苏省高级人民法院的会议纪要）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《江苏省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要》[1999年11月1日]《江苏省高级人民法院2001年全省民事审判工作座谈会纪要》《江苏省高级人民法院关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》[1995年]、《江苏省高级人民法院关于补充修改〈关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要〉的通知》[1999年1月]房地产的司法解释（含江苏省高级人民法院的会议纪要）《最高人民法院建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》主要房地产规章及规范性文件《工程建设项目勘察设计招标投标办法》《工程建设项目货物招标投标办法》《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》《房屋拆迁证据保全公证细则》《房地产开发企业资质管理规定》《房产测绘管理办法》《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》主要房地产规章及规范性文件《城镇廉租住房租金管理办法》《城镇个人建造住宅管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市建筑垃圾管理规定》《城市房屋权属登记管理办法》《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》《城市房屋拆迁估价指导意见》主要房地产规章及规范性文件《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产中介服务管理规定》《常州市住房公积金提取管理办法》《常州市市区房屋安全管理办法》《常州市城市房屋拆迁管理办法》《工程建设项目招标范围和规模标准规定》主要房地产规章及规范性文件《外商投资商业领域管理办法补充规定（三）》《外商投资建设工程设计企业管理规定实施细则》建设部关于贯彻《国务院关于加强节能工作的决定》的实施意见《建设项目工程总承包管理规范》《房地产估价机构管理办法》建设部关于印发《城镇廉租住房档案管理办法》的通知建设部关于印发《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》的通知主要房地产规章及规范性文件《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》《关于制止违规集资合作建房的通知》《关于暂停收取建筑管理费的通知》国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》《企业会计准则第15号——建造合同（2006）》第一阶段房地产法律业务的准备阶段第二个层面是房地产法律业务操作指引。律师业务操作指引是指导律师开展业务的行业指引，对提高律师行业的整体业务水平有重要的作用。为了提高律师的执业水平，尤其是提高律师专业化的执业能力，全国律师协会及上海、广州等地方律师协会相继制定了一些律师法律业务操作指引，房地产专业律师必须熟悉并掌握涉及房地产方面的操作指引。第一阶段房地产法律业务的准备阶段第一阶段房地产法律业务的准备阶段《中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引》《中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引》《中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引》第一阶段房地产法律业务的准备阶段《中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务指引》《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务指引》《中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引》《中华全国律师协会律师办理基础设施特许经营业务操作指引》第一阶段房地产法律业务的准备阶段第三层面是各种示范文本及推荐文本。房地产类示范文本是指由国家建设主管部门和国家工商行政管理部门及地主各级建设主管部门和地方各级工商行政管理部门制定的示范性法律文本。从事房地产法律业务的律师必须熟练掌握这些示范文本。第一阶段房地产法律业务的准备阶段《商品房买卖合同》（示范文本）[GF-2000-0107]《常州市商品房买卖合同》（示范文本）《建设工程施工合同（示范文本）》[GF—1999—0201]《建设工程施工劳务分包合同(示范文本)》[GF－2003－0214]第一阶段房地产法律业务的准备阶段《建设工程施工专业分包合同(示范文本)》[GF－2003－0213]《工程担保合同示范文本(试行)》《建设工程招标代理合同（示范文本）》第一阶段房地产法律业务的准备阶段《国有土地使用权出让合同》(示范文本)《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）》《前期物业服务合同（示范文本）》《业主临时公约（示范文本）》第一阶段房地产法律业务的准备阶段第四层面是建筑房地产专业技术知识。作为建筑房地产法律专业律师，除了有法律方面的要求外，还必须了解并掌握常用的房地产专业技术知识并掌握一些专业技术术语，如建筑面积、使用面积、套内面积、层高、净高、容积率、竣工验收、开工日期、工程量清单、定额、决算、预算、施工组织计划等等（《房地产业基本术语标准》）。第一阶段房地产法律业务的准备阶段第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究。房地产常见法律业务：（一）取得国有土地使用权取得过程中的法律风险(P519)1、取得国有土地阶段的律师业务（P520）；2、与取得土地有关的各类制度（P525）；3、合作开发房地产中的法律问题（P529）。第一阶段房地产法律业务的准备阶段第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究。（二）拆迁过程中的律师业务注意：2011年2月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已正式实施。该条例共35条，主要内容包括：适用范围、征收程序、征收补偿等内容。该条例第35条明确规定，