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1房地产基础知识一、房地产基本概念(一)房地产:房地产又称不动产,是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物,包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。(二)房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。(三)房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证。(四)土地类型:一般来说,土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。(五)三通一平:是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。(六)七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。2(七)土地使用权:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者(土地使用权年限以当地政府规定为准)。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用。目前,按土地管理法规定,住宅用地最高不超过70年,商业用地不超过40年;工业用地不超过50年。都没有规定最低年限。土地出让金:指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。(八)国土资源局:代表国家行使土地所有者的职权,是政府的土地管理部门。(九)房产管理局:代表国家行使房地产权属管理,同时,代表本级政府对房地产市场、房地产行业进行指导和管理。对权属的管理,重点是办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、注销抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。(十)公证处和仲裁机构:公证处是一个国家的证明机关,是法律公证的机关;仲裁机构是对经济合同进行裁定专门司法机构。(十一)开发商:专门从事房地产开发和经营的企业。3(十二)代理商:经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托,代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告,销售策划等业务提供有偿服务。(十三)房地产经纪人:是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。(十四)佣金:是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益、和经营收益的结果。根据《房地产经纪机构管理办法》规定:房地产经纪机构开展经纪业务时,有权获取佣金(十五)房地产转让:指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为,按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改改名。(十六)房地产登记:指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。产权及房产种类:房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离,即将房产与地产分离办证,房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件,但目前我们四川基本上是4把房产证和土地使用证分开办理的。房屋产权:指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房:也称公有住房、国有住宅,指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。使用权房:由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产:两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。现房:指开发商已办妥房地产权证(大证)的商品房。期房:指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大证)为止的期间。外销房:由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可销售给国内外(含港澳台)的企业、其他组织和个人。内销房:由房地产开发企业建设的,取得了商品房预(销)售许可证的房屋,内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。准现房:指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。5(十七)商品房:指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房地产管理部门批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。(十八)政策性商品房:指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性的房屋。这些房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企事职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策。(十九)自建房(集资房)指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。(二十)楼花:是在完成征地拆迁,规划设计以后尚未建成之际,按设计图纸进行出售的房产,国家已经禁止出售楼花。(二十一)商品房预售许可证:按规定房屋未建好之前(也就是说没有办理房屋初始登记前)出售均要办理此证,开发商将有关资料送到房管部门申请,批准后方可预售房屋(现房出售目前暂时不需此证)。申请时应提供的资料:1、开发企业的《营业执照》和资质证书(验原件,收复印件),委托代理的需提供法人授权委托书;2、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、6施工许可证(验原件,收复印件);3、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、资金监管协议;4、预售商品房分层平面图、总平面图、《房产预测绘成果报告》(提供电子图表并刻成光盘);5、基础和主体验收报告;6、工程施工合同及关于施工进度的说明;7、商品房预售方案。主要说明预售商品房的位置、面积(分别注明各栋房屋套内建筑面积、分摊共有建筑面积及部位)、竣工交付日期和非经营性公共配套房屋、基础配套设施等内容;8、前期物业管理招投标备案书;9、其他登记机关认为需要查验的相关资料。(二十二)房产抵押贷款:指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易,房地产抵押涉及在建工程抵押和现房抵押以及房屋按揭三种形式。房屋按揭:又称个人住房商业性贷款,是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时,购房者先付一部分房款给开发商,余款以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款(包括住房公积金),购房者将分期还本付息。7(二十三)价格:价格的种类很多,如均价、起价、开盘价、清盘价等,在此仅介绍其中的两种。均价:指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价,高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性,并不能真实的反映楼盘的价位。(二十四)定金的规定:定金是当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意,决定不买了,开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人,应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别:法律规定,订金不具有法律效力,只是双方的一种约定,无论哪方违约,订金必须退还购房者。(二十五)房屋面积:建筑面积:指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外8墙外围所围成的空间的水平面积)使用面积:房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积:由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积:各产权人共同占有或共同使用的建筑面积,它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。共有分摊面积:某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积:也叫商品房预测绘面积,指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积:房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数:整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。(二十六)“五证两书”:五证按获取的先后顺序排列:建设工程用地规划许可证;国有土地使用权证;建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;商品房预(销)售许可证。两书:商品房质量保证书:主要约定了保修年限、保修方式等9商品房使用说明书:介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。(二十七)容积率:规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率:绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100%(二十八)样板房:指与实际房屋结构相同,但装修标准按发展商售楼书而定的房间。(二十九)装修示范房:与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。(三十)租赁常用语:1、物业:港澳对“房地产”的称谓,包括房屋、商铺、写字楼、厂房等等。2、租赁:是出租与承租的简称。3、租赁合同:是出租和承租双方签订的各种条款要求,具有法律效力协议,一式三份,以租赁管理公司的为标准。4、委托书:是客户用书面形式出租、求租的协议称作委托书。5、出租方:即业主。6、承租方:即租客。107、见证方:租赁管理公司或中介公司。8、租赁期:是租用期限,一般住宅为半年至一年时间;商铺一年至五年;写字楼、厂房二年至五年;具体由客户双方协定。9、用途:居住、商住(办工和住宿两用)、商业(是指商铺、生产场地)。10、租金:是指租客每月要付给业主的金额。11、押金:指承租方交付一定数量金额作抵押,一般以二个月租金作押金。12、滞纳金:指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过时间所罚的款项称滞纳金,一般按拖欠部分每日的5%左右收取。13、租赁税费:是出租该物业所收取的租金应交纳的税费(如印花税、个人所得税);租赁管理公司收取管理费为租金的2%(通常租赁税费由业主负责,水、电管理费等杂费由租客负责)。14、佣金:指中介公司收取的服务费用,通常出租承租各付半个月租金或另行协商。(三十一)楼盘11外出踩盘或接到业主报盘时,应从哪方面了解该楼盘,是地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该盘的优势,才能更有效地介绍相关客户。(三十二)楼盘位置1、先搞清楼盘处的位置是哪个片区?楼盘在整个城市的朝向?具体在哪条街道或哪条路交叉口?2、特征建筑,(著名大厦、超市、馆所等)优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘,业主一报盘马上了然于胸,并能清楚地介绍给客户,有助于看楼时客户对你的信任感。(三十三)便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点,甚至能弥补地理位置的不足。1、楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过?有无住户专车、地铁出入口?2、从该楼盘到火车站、东门、体育馆、中心区、华强北、华侨城等大方向坐什么车?3、熟知该楼盘交通情况,可直接告之客户坐什么车来看楼,向客户显示地产经纪之“专业”,从而增强客户购房或放盘的信心。4、楼盘的交通便利与否?要清楚自己需要买或卖的楼盘价格市场定位,有利于买卖双方能够了解。12(三十四)小区规模:小区规模将直接影响到该楼盘的:1、综合配套;2、物业管理档次;3、住户人气;4、小区绿化。进而影响到物业价格走向。一般而言,小区规模越大,综合配套越完善;也有些中小型楼盘共同组成大社区,共享配套资源,接盘和调查时,规模方面应了解和如下内容:1、小区大概的占地面积和总建面积;2、多少栋楼,多层几栋,小高层和高层各几栋;3、各栋楼的编号或名称及位置分布;
本文标题:房地产基础知1(简1)
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