房地产基础知识(2)

1房地产基础知识之二讲义二：房地产专业术语01房产面积类建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：(1)层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；(3)房屋之间无上盖的架空通廊；(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；(5)建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；(8)活动简易房屋；(9)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。(10)据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。使用面积：是每套房屋内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。套内建筑面积：它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；(2)套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；(3)阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积公摊面积：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套间与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积2的一半）。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。02技术指标类房屋使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。房屋实用率：又叫得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。先解释两个名词——建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光建筑高度的倍数；建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于１.０。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：(1)相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。(2)相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。3关于公共建筑的间距：塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：(1)二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；(2)商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；(3)与遮挡阳光的建筑属同一单位的办公楼/集体宿舍/招待所/旅馆等建筑。建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度；B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。C、建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。D、文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。出房率：是指房屋净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算绿地面积不包括屋顶面积、垂直绿化和覆土小于2米的土地。容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。03建筑构成类房屋构造的主要组成部分：水平方向有：基础、楼地层、屋顶垂直方面有：墙柱、楼(电)梯、门窗地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层。地基承爱荷载的能力主要受：土壤种类（砂土、粘土等）、含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。基础：建筑物最下端与土壤直接接触的部分。基础的作用是承受建筑物全部重量并将其分散传递给地基，基础按构造形式分为：条形基础、筏形基础、箱形基础等，砖混结构采用条形基础、高层采用箱形基础，箱体同时作地下室使用。4地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者墙体：房屋的维护分割构件，民时也可以是承重构件。砖混结构中是主要承重构件，其他结构中，可能是承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。主要分类有：A、内墙/外墙：位于建筑物内部的为内墙，主要是分割房间；位于建筑物四周的是外墙，主要是房屋的外维护结构，起到挡风、阻雨、保温、隔热作用；B、横墙/纵墙：沿建筑物短轴布置的墙，横向外墙称山墙；沿长轴布置的墙为纵墙，它有外纵墙与内纵墙之分；C、承重墙/非承重墙：不仅承受自身重量，而且承受屋顶及楼板传来的荷载的墙为承重墙；凡不承受上部荷载的墙为非承重墙，主要有隔墙、填充墙、幕墙。楼梯：联系房屋上下各层的垂直交通设施，坡道与台阶均是楼梯一种特殊形式。设有电梯或自动扶梯的建筑，也必须同时设置楼梯。楼梯由楼梯段、休息平台、栏杆及扶手等组成。楼梯段由踏步与斜梁组成，踏步的水平面为踏面，踏面上设防滑条，垂直面为踢面。每个楼梯段一般不超过18级，也不宜少于3级。楼梯坡度一般在20－45度，栏杆和扶手的高度一般应高出梯步90CM以上。阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。按基与外墙的相对位置分为凸阳台和凹阳台；凸阳台全部挑出墙外，一般挑出1.2－1.5M，宽度3－5M，一般等于房间开间；凹阳台全部凹进墙内；凸阳台结构布置有3种：挑板式、压梁式和挑梁式；阳台地面一般低于室内地面30MM以上，并做1－3％的坡度。变形缝：为防止建筑受外因影响而发生变形破坏而设置的、将建筑垂直分开的缝。主要有：伸缩缝（防止建筑因温度变化产生热胀冷缩而出现不规则变形，从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶断开）、沉降缝（防止建筑沉降不均匀，沉降缝可与伸缩缝合并设置）和抗震缝（一般设在7－9度地震区域内，防震缝宽度任何情况下不得小于50MM）。勒脚：指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。散水：靠近勒脚下部的混凝土排水坡。主要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止直接进入墙下损害地基。楼板：主要是垂直分隔空间、承受并传递竖向和水平荷载、可以起到隔声防火防水作用的建筑构件。目前使用的主要是钢筋混凝土楼板，按施工方法不同分为现浇式与预制式两种。现浇式又分为板式与梁板式，当空间跨度小时，荷载通过楼板直接传给墙体，此时用板式楼板；当空间跨度大时，常在楼板下设梁以使结构合理，这种楼板称梁板式楼板；预制楼板是预先在工厂做好，现场直接安装，机械化程度高，施工速度快，楼板质量有保证，但整体性差。走道：亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应5满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅：100一120厘米；教学楼：180(一例有教室)一240厘米(两侧有教室)；医院：240—300厘米；剧场：≥300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。平台：楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。走廊：走廊是指房屋套外使用的水平交通空间。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线：是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家