房地产基础知识65628573

://fdc.21ask.com中管网房地产频道一、房地产的概念房地产是指土地与土地上的建筑及其衍生的权益。房地产是不动产。不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的称为不动产。不动产以外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。动产以占有为公示方法，物权经交付而变动。不动产以登记为公示方法，物权的变动需要经过登记。泛指财产（动产和不动产）的所有人在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权能。不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。城市土地所有权均为国家所有。三证指的是契证、房屋所有权证及土地使用权证。，就走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例享有共同的权利，并就该建筑物及其附属设施的维护等有共同管理的权利。抵押权：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。相邻权：房地产所有人或占有人在行使所有权或占有权时，应对毗邻的产权人或占有人提供方便，由此产生的权利称相邻权。优先购买权：房地产出售时，依照法律的规定，国家、单位、个人所享有的优先购买的权利。有承租人的优先权、共有人的优先权及国家优先权。、房地产及房地产市场房地产的特征1、空间上的固定性2、生产与使用的长期性3、高额的投资性4、保值与增值的稳定性5、社会生活的影响性6、受政府宏观经济限制、导向的从属性房地产业的概念房地产业是一个从事房地产开发、经营、管理服务等行业与企业的总称。房地产业的内涵1、土地开发和再开发2、房屋开发和建设3、地产经营。4、房地产经营。5、房地产中介服务。6、房地产物业管理服务。7、房地产金融。1949-1978年中国房地产业的整顿及限制1979-1987年中国房地产业的萌生1987-1998年中国房地产市场的建立1999-今中国房地产市场高速发展1987年10月党的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、信息和房地产等生产要素市场。”1988年4月12日全国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，修改为“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。92年邓小平南巡讲话后，国民经济快速发展，房地产业得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。国务院印发《关于全国推进城镇住房制度改革的意见》。92年以海南为代表的地区出现房地产泡沫93年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。94年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。其主要内容有：1、改革住房的建设、供给、分配和管理体制。2、建立住房公积金制度。3、发展住房金融与住房保险。4、建立规范化的房地产交易市场。98年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》。经济适用房制度逐步落实存量市场发展迅速。住房金融发展活跃。房地产服务业初具规模。、房地产市场房地产市场的概念所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。从层次上分一级市场：国家垄断市场二级市场：经营者与消费者间进行交易的市场三级市场：消费者之间进行房地产交易的市场，征地拆迁，招投标底价综合开发房地产转让经营方式有限期拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发的土地连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格决定垄断价格（资源价格、所有权价格）价值价格剩余年限的价格从标的物上分地产市场房屋商品市场房地产资金市场房地产劳务市场房地产技术信息市场房地产产品的位置固定性房地产市场价格的特殊性房地产市场供求的反经济循环性、房地产市场的需求房地产需求的概念某种房地产的需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。决定需求的因素该种房地产的价格水平消费者的收入水平相关房地产的价格水平消费者的偏好消费者对未来的预期需求的类型消费性需求投资性需求投机性需求盲目性需求://fdc.21ask.com中管网房地产频道房地产的供给曲线0数量价格S0S2S1://fdc.21ask.com中管网房地产频道四、房地产市场的杭州现象从1999年开始杭州市商品房均价持续上升且年均涨幅将近20%，超过了国际惯例认可的10%的合理上限。区域经济发展状况直接影响了当地居民的就业水平和收入水平，进而影响到居民消费结构的升级和对住房的有效需求。杭州市政府的政策效应。供需双方的行为选择效应。对二手房交易的卖方征收20%的个人所得税。市政府对消费性需求、投资性需求和投机性需求分三种情况区别对待，制定不同的实施细则。房地产投资和建设的增长势头已经受到很大抑制。上半年杭州房地产投放量和交易量也均大幅下降。土地交易出现“流拍”现象。二手房房价上断上涨，20%个税被转嫁到买方身上。自9月1日起，执行了8个月的20%个税暂停征收。加息自2004年10月29日起，央行决定将一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。从2005年3月17日起，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的０.９倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％。最直接影响是个人住房贷款利率有所上升，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。国务院七部委《关于做好稳定住房市场价格工作的意见》鼓励和支持普通百姓的自住房要求保障最低收入家庭基本住房要求让房地产市场透明有序遏制投机炒作行为，稳定房价禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。营业税：自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去房屋的价款后的差额征收营业税。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。契税：将上调至3%，给予1.5%优惠政策的住房必需同时满足三大条件：住宅小区建筑容积率在1.0以下单套建筑面积在120平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下2004年加大土地供应量加大经济适用房的投放量，近阶段内，经济适用房的投放量将不低于房地产供地总量的50%。2005年关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知预售前集资视为违规严禁期房转让各开发企业对已预订、预售的商品房必须严格管理，不得参与投机炒房，不得违规或变相违规转让、注销和变更，对已预售但不具备上市交易条件、未领取《房屋所有权证》的期房一律不得违规变更购房主体。有房不售、连续预订率高将被封盘。销售人员将进行登记备案违规从业人员面临终身禁入12类违规行为的中介将被停业