房地产基金在中国

房地产基金在中国（一）1．投资基金的基本概念1．1投资基金投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。构成投资基金的五个基本要素：1）共同投资、共享收益、共担风险，是投资基金的基本原则。2）投资基金中贯彻着股份有限公司的一些基本原则。在金融市场中，投资者的权益大致上可以分为股权性权益和债权性权益两种，投资者将资金投入（而不是借给）投资基金，他们拥有的权益属于股权性权益，如他们有权参加基金持有人会议，有权就基金运作的有关重大事项进行审议表决，有权参加基金收益的分配，有权参与基金剩余资产分配等等。3）投资基金运用现代信托关系。投资基金组织（不论是公司型基金还是契约型基金）自己并不运作基金资金，而是通过信托关系，将这些资金委托给基金管理人（投资公司、基金管理公司或类似机构）运作，并由基金托管人（一般为商业银行）管理和监督基金管理人对基金资金的使用。这种信托关系是投资基金存在与发展的重要保障机制，也是投资基金在组织上不同于股份有限公司的一个典型特征。在某种意义上说类似于三权分立制度的设计。4）投资基金是一种资金有着专门用途并实行独立核算的组织。投资基金的资金用途通常有着比较明确的规定。这种规定，或由有关法律法规规定，或由基金章程规定。例如证券投资主要投资于证券市场，产业类型投资基金主要投资于产业部门。另一方面，投资基金的资金，虽然委托给基金管理人运作，但基金管理人应单列帐户，进行独立核算，不能将这些资金与自身的资产相混，也不能以这些资金为抵押（或担保）来获得自身资产运作所需的借款。5）投资基金是一种投资组织制度。从投融资角度看，投资基金组织既不同于股份有限公司和一般的工商企业，也不同于商业银行和一般的非银行金融机构，它是一种专门将社会上分散资金集中起来进行投资的机构，因而它是一种独特的投资组织形式。1．2产业投资基金产业投资基金是指通过发行基金券（如受益凭证、基金单位、基金股份等），将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定的规模信托资产，交由专门投资管理机构按照投资组合原理直接投资于特定产业中的企业，并通过资本经营和提供增值服务对受资企业加以培育和辅导使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。在目前国内基金主要有证券投资基金和风险投资基金。证券投资基金依照《证券投资基金法》的规定运作；风险投资基金属于产业投资基金的一种，主要投资于中小型高科技企业，日前深圳交易所开设的中小企业板，属于创业型板块，为风险投资基金建立了一种退出渠道。而当前中国产业基金只能向特定投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向特定投资者募集资金而设立的基金，由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为特定对象募集的基金，这类基金目前主多采用投资公司的形式运作，同时规避政策限制。房地产基金是一种专门投资于房地产业的投资基金。产业投资基金运作具有如下特征：1）涉及到多方主体的权利义务。在投资基金中，基本上包括基金持有人、基金托管人、基金管理人、基金发起人、基金公司等多方的权利义务，并且在基金运行中，还涉及到基金投资产业的相关利益。2）基金管理人基于基金持有人、基金公司的授权，自主进行投资和管理活动，并就基金的使用和去向接受基金持有人的监督。3）基金持有人之间贯彻“共同投资、共享收益、共担风险”的投资基本原则，每个基金单位享有相同的权利义务。基金持有人有权参加基金持有人会议，有权就基金运作的重大事项进行审议表决，有权参加基金收益的分配，有权分配基金的剩余资产。4）基金管理公司通过投资专家的运作，投资于不成熟的产业，而不投资于证券等金融领域。而对于房地产基金而言，基金管理公司通过专业人士的运作，大部分基金投资于房地产业。5）基金有限性。表现为：基金目的的有限性，基金的目的比较单一，追求基金投资利益的最大化，基金将争取有利时机，在利益最大化的前提下退出产业；基金用途的有限性，基金只能投资于特定的产业和项目，不能随意更改；基金期限的有限性，一般投资基金是封闭式基金，到一定期限必须进行清算，将清算后的资产分配给基金受益人。6）投资基金具有再循环特征。投资基金的着眼点主要在于被投资企业的开创阶段，而不是成熟阶段，一旦创业成功，基金投资者便利用各种手段收回资本，获得巨额利润。2．房地产基金的运作2．1房地产基金的基本运作概况依据国际惯例和经验，房地产基金筹备一般要如下程序：经政府部门批准后由发起人拟定建议书，这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。必须包括基金成立的目的、规模、结构、管理者和决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人和行业背景介绍等。建议书一般由发起人委托专业顾问或律师筹划，拟定后发给一些意图投资产业基金公司或专业投资机构。这些公司会按出资额共同组成投资委员会和选举一个基金经理或基金管理人，分别负责决定和执行基金的投向。基金管理人的地位显赫，发起人的职责是支持和筹划方案、参与选定基金经理人、拟定管理费并监督基金大的流向。基金管理人一般必须熟悉国内的房地产市场，能深入市场寻找、筛选投资项目或企业，推荐给投资委员会，但经理人不能参与投资项目或企业的具体经营管理，必须参加投资企业的董事会，以决定分红或撤资。被投资企业一般必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的管理和项目，但必须经过其认可，以保证创新的可行性和实用性。如果委托一家声誉良好的基金管理公司进行基金管理，那么基金的控股公司将成立一个董事会，由这个董事会来制定基金的投资政策，以及监控基金经理的管理。基金管理者或者是基金经理，既要管理基金，自已也要投入，起码要投入10%左右的基金量。投资的时候，成立一个独立的投资委员会，这个投资委员会对每一次投资进行独立的判断，它不是基金的股东的代表，纯粹是按照董事会定出来的投资政策和资产管理政策来决定投资项目的可行与否。一般房地产投资基金在投资项目或是企业的时候，对每一个项目占的投资总额会有一个上限，将不会超过50%的权益，就是说股权上将不成为一个大股东，原来的企业或项目能够用原来的办法来经营，因为如果选定这个企业的话，就认定企业原来的方法主体上是可行的。基金不参与项目的具体操作，这些都留给企业完成。2．2公司型基金与契约型基金比较房地产基金可行为公司型基金和契约型基金。公司型基金（CorporateFund）依公司法成立，通过发行基金股份将集中起来的基金投资于各种有价证券和产业。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者（股东）所有，由股东选举董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金业务。公司型基金的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易所在地登记。公司型基金的组织结构主要有以下几个方面当事人：基金股东、基金公司、基金管理人或投资顾问、基金托管人、基金转换代理人、基金主承销商。●基金股东指基金股票的持有者。●基金公司就是基金本身，按照股份公司的组织形式建立，基金公司可分为封闭式基金公司和开放式基金公司。封闭式基金公司是指公司发行的股份数量是固定的，以后不再追加资本，因此也称为固定股份基金公司；开放式基金公司是指公司只发行一种普通股票，发行数量不固定，发行之后可以根据投资者需求随时增发基金股份，因此也称为不固定股份基金公司或追加型基金公司。●基金管理人指实际管理和经营基金资产的公司。基金管理人职责和所得报酬由基金公司和基金管理公司签订的委托协议规定。●基金托管人一般是商业银行。主要职责是保管基金资产、对基金管理人进行监管及股息核算等。●基金转换代理人通常由银行和其他金融机构承担，由其负责股票的转移及股利分配等。●基金承销商负责股票发售的具体工作，是基金管理公司的代理机构。契约型基金（ContractFund）是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金。这类基金一般由基金管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。基金管理公司是基金的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资。基金托管公司一般由商业银行担任，它依据信托契约负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等。投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于基金，并根据其购买份额分享投资收益。基金的收益凭证是一种有价证券和基金的财产证明。契约型基金按设立方式可划分为现金型和垫付型两种。现金型指基金最初成立时，投资者用现金购买受益凭证，待全部发行完毕后，基金全部资本总额也就全部获得，然后基金管理公司再将基金资产交由基金托管人保管，并进行产业投资。垫付型指基金在最初发行时，先由基金管理公司垫付基金的资本总额用于购买各种有价证券，交由基金保管公司，再通过发行收益凭证筹集资金归还发起人。公司型基金和契约型基金的比较：1）法律依据不同：公司型根据公司法等法规成立，基金公司具有法人资格，公司型基金除基金公司及其股东外，其它方面的当事人之间的关系与契约型基金一样；契约型基金根据信托法组建，基金本身不具有法人资格。契约型基金的三个当事人即委托人、受托人和受益人之间的权利与义务运作遵守信托法的规定。2）章程契约不同。公司型基金经营信托凭借的是公司章程、委托管理契约和委托保管契约等文件。契约型基金则凭借信托契约来经营信托资产。3）发行的凭证不同。公司型基金组织公司的信托财产是通过发行普通股票筹集起来的，既是一种所有权凭证，又是一种信托关系。契约型基金只是一种信托关系。4）投资者的地位不同。公司型基金的投资者是基金公司股东，对公司重大事项有表决权；契约型基金的投资者通过购买凭证投资收益，对基金如何运用所做的重大投资决策通常不具有发言权。5）融资渠道不同。公司型基金由于具有法人资格，因此可以向银行借款。契约型基金不具备法人资格，一般不通过银行借款来扩大基金规模。6）具体运作不同。在基金运营中，公司型基金同股份一样，除非到了破产清算阶段，可以做到长期经营；契约型基金则依据契约期限而经营。公司型基金和契约型基金就组织形态而言，其本身本无优劣之分，从发展趋势来看，公司型基金除了比契约型基金多一层基金公司组织外，其它方面都有与契约型基金趋同的倾向。二者相对比而言，在起步阶段，契约型基金具有较大优势：1）契约型基金的最大特点是设立、运作、解散程序简单。2）契约型基金能更好保护投资者利益。契约型基金受益人关系简单，持有不同份额的基金持有人享有同等权利。3）公司型基金难以找到必需的发起人。4）契约型基金有利于出资额较小方通过控制基金管理公司的股权而控制基金运作。2．3封闭式基金与开放式基金房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭式基金和开放式基金。封闭式基金是相对于开放式基金而言的，它是指基金资本总额及发行份数在发行之前就已确定下来，在发行完毕后规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。开放式基金是指基金的资本总额或股份总数可以随时变动，即可以根据市场供求情况发行新份额或赎回股份的投资基金。采用有限合伙制的房地产基金多为封闭式基金。有限合伙制房地产基金一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将募集的资金用于房地产投资。在这种合伙中，普通合伙人负责经营，要求普通合伙人具备很强的专业知识和丰富的投资管理经验和经营技能，并对基金债务承担无限责任；有限合伙人只有所有权并无经营权，但不需承担无限责任。基金投资严格限定于与房地产有关的证券和房地产资产等方面。对于房地产资产，房地产基金一般投资于能够产生比较稳定现金流入的高