房地产小知识

【购房知识】买二手房锦囊妙计二十条在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。一、确认产权的可靠度1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2．搞清楚是标准价房，还是成本价房，或者是经济适用住房、解困房；3．一定要验看和确认《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》正本是否齐全，产权是否完整，并查验此产权证的真实性。二、查验产权是否完整1．房屋有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等；2．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款全部转移到原户主手上。三、考察原单位是否允许转卖1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。4．房改房出让，必须到房改办等政府主管部门办理房改房上市申请审批手续，并得到批准。四、查看房屋是否有私搭私建的部分1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。五、确认房屋的准确面积1．“面积”有建筑面积、使用面积和户内实用面积等不同的概念；2．产权证上标明的一般是建筑面积；3．如果你对面积有疑问，最好的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓“实用面积”（也俗称为“地毯面积”）。六、观察房屋的内部结构1．户型是否符合你的要求。比如，户型布局的合理性，有没有特别不适合居住的缺点，等；2．管线是否太多或者走线不合理，是否影响你将来对房屋的装修；3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮，地板是否有明显裂缝等的问题。七、考察房屋的市政配套情况1、打开水龙头观察水的质量、水压；2、检查有线电视线路情况的方法：打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3、查看分户电表容量，以确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4、观察户内外电线是否有老化的现象；5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；6、如有管道煤气，查验其接通情况；7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器，状况如何；8、在一些有冬天暖气供应的小区，查询有关费用收取、暖气片数够不够等情况。八、查看了解装修的状况1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；2．了解住宅的基本内部结构，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。九、查验物业管理的水平1．水、电、煤、暖的供应单位，费用如何收取（是上门代收还是自己去缴，三表是否出户等）；2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；3．小区是否封闭式保安，水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4．小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。十、了解往后居住的费用1．水、电、煤、暖的价格；2．物业管理费的收取标准；3．车位的租用费用。十一、追溯旧房的历史1．哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；2．房屋此前的用途为什么；3．物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖等的费用，是否已经结清。十二、了解社区和邻居的情况1．好邻居会让你生活愉快。可通过看一看社区内的人来人往，初步判断一下往来人群的状态；2．拜访一下上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住的情况；3．与居委会或者传达室的值班人员聊聊天，了解一些情况。十三、算计一下房价1．自己通过经验，以及对市场上类似地段、房屋的比较，判断一下房屋的基本价值，再适当考虑有关升值、减值的因素进行调整；2．委托你信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；3．银行提供按揭时会做保值评估，这个评估价格可以看成是房屋的最低保值价。十四、如果你需要二手房按揭贷款，询问一下能否做二手房按揭贷款的基本条件是：1．自己及合买人满了18周岁，具有本地户口或本地暂住证，以及合买人关系证明；2．提供有稳定的收入、有支付贷款本息能力的证明；3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；4．所购房屋产权所属真实可靠；5．申请按揭贷款金额不超过成交价格（评估价格低于成交价格的以评估价格为准）的50%，还款期限不超过20年，经受理银行审查同意贷款。6、与银行签订贷款合同，支付有关手续费。十五、了解办理贷款手续需要多长时间1、不同的银行，或者不同的贷款代理机构，办理二手房按揭贷款的时间周期有长有短，可能会影响到你购买房屋时的相关约定能否兑现。所以要了解办理贷款所需要的时间，并选择办理时间较短、服务较好的银行（或代理机构）；2、根据贷款手续办理的实际情况，在与出让方签订合约时应注意有关交割约定的内容，以免出现你违约的状况。十六、了解过户费用多少，时间多长1、房屋产权交易过户，不同产权状况、不同地域的房屋，需按照国家、当地政府的规定交纳有关税、费，可以向政府有关部门或合法的经营机构进行咨询、了解；2、应当了解过户税、费由谁承担，或者与出让方在出让契约中约定由谁承担，怎样支付，以免在过户时发生争执；3、某些情况下，出让需到税务机关预交出让营业税、所得税，你应当了解。十七、保证产权顺利过户1．必须要经苏州市（或原吴县市）房屋管理局、土地管理局等政府部门办理完过户手续，进行了产权登记才算完成；有代理行（置换中心、各种房屋中介置换机构）、律师事务所或注册律师、公证机关等的保证、证明等等，都不算是完成了交易过程；2．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你；在此之前，即使你付清了全部购房款，这套房屋还不属于你。十八、小心房款和产权的交接1．不要随便相信对方的“信誉”，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，而这个问题往往是买卖双方不易协商的问题。我们建议你在这个问题上应寻求第三方的有效帮助。2．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，同时委托双方都信得过得单位办理过户。比如，律师事务所，信誉较好的代理行（中介置换机构、公司、单位）等，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。3．在房屋出让合同中约定明确的房款与过户权证的交割条款。十九、找信誉好的代理行（或中介置换机构）1．苏州市二手房上市，政府采取了两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由交易双方自己，或者合法的代理行（中介置换机构）来操作；2．一些买卖双方自己成交不易操作的事项也可以通过代理行（中介置换机构）来解决，并能寻求得到产权事项验证、产权过户、按揭贷款、交易交割等方面的服务；代理行（中介置换机构）的二手房信息也要比个人更多、更全面。但是，目前苏州房地产中介置换机构的状况也良莠不齐，必须细心选择。二十、考察代理行（中介置换机构）是否资质合法、操作规范，服务周到在把你的业务交给代理行之前，应该了解：1．一看代理行的经营合法性：是否具有两证？（1）工商局部门颁发的营业执照。中介机构必须将它悬挂于营业场所明显可见的位置；（2）房产管理部门颁发的中介代理机构的资质证书。资质证书是房产行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。2、二看代理行的规范性？（1）代理行应当公示业务操作程序、收费标准。（2）代理行有义务提供关于房屋产权、产权人的资料审查的服务，并在有关委托和交易一些中具有这方面的内容，维护的权益。（3）代理行有义务陪同看房，勘察房屋及其附属设施（一些规范的代理行，有条件收取合理的看房劳务费，并公示收取条件和标准）。（4）代理行应具有规范的财物交割、票据往来程序。（5）代理行应具有保障客户合法权益的承诺及投诉机制。较大的信息量？能否为你提供满足你要求的配对信息？3、三看代理行的服务。（1）有些代理行不具备全过程的服务能力，只是提供某个环节的服务。你应当注意该代理行的服务内容和方式是否适合你的需要。例如，你如果有贷款的需求，就必须委托给能直接提供有关服务的代理行。（2）代理行的信息多少、配对能力，会影响到你的成交速度、成交条件的满意程度。当你有这些方面的需求时，就应该考虑代理行的这些因素。（3）事先询问代理行的服务方式，收费项目，以及收费标准。（一）房产权证丢失后如何补办？补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为:（1）由房屋产权人写一份申请书，写明产权证丢失原因、经过、丢失的时间、地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章（如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章）。（2）产权人带着签字盖章后的申请书到原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在当地报刊上刊登遗失声明。（3）声明见报后，超过规定时间如无异议的，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人（产权人）书写的具结（内容包括：a.遗失证件找到后交回；b.因遗失证件而产生的后果自负）、本人身份证、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。（二）能否购买没有合法产权证书，只有兑现单和发票的房屋？答：不能，购买房地产开发公司取得预售许可证或整体确权的商品房，购买行为受法律保护，能够办理权属证书。而私人手中只有发票和兑现单的房屋，没有办理确权登记，未缴纳契税，因而未取得合法权属证明书，这样的房子购买后，不能办理产权过户手续，双方的买卖行为不受法律保护。只有在原先的购房者办理了产权证后，才能进行下一步交易。如果不清楚这样的规定就会给购房者造成很大的经济损失，很容易发生纠纷。所以这样的房屋在交易时当事人双方最好到房地产交易中心去咨询一下，使交易能够顺利进行。（三）什么是住宅的套型和户型？“套’是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定，根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同的住宅套型设计标准。但随着住房商品化和房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”6一12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”或室”因而住户户型又分为一室户、一室半户、二室半户、三室户、多室户等。（四）房地产转让合同什么时候生效?房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。根据有关规定，外销商品房转让合同必须进行转让合同公证（五）什么是使用权房?即购买者只拥有使用权。严格来说购买使用权房只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。目前一些购买使用权房的行为，一般是永久性买断使用权，但仍需逐月支付房租理费用。居民个人购买使用权房，要特别注意，因为社会上尚有一小批房屋（尤其在市郊结合部），其土地所有权仍为集体所有，未被征用为国有土地，居民购买使用后，目前无法按已租公有住房出售办法，出售给租用居民。（六）市场概念：一级市场房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。二级市场房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。三级市场房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。（七）基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。（八）一次性买断价买