房地产建筑业营改增政策宣讲及操作实务

房地产建筑业营改增政策宣讲及操作实务•3月18日，克强总现布2016年5月1日起施行全面营改增。具体政策：•《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）•附件：1.营业税改征增值税试点实施办法•2.营业税改征增值税试点有关事项的规定•3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定•4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定配套文件•1、《纳税人跨县（市）提供建筑服务增值税征收管理办法》•2、《不动产进项税额分期抵扣管理办法》•3、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法》•4、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》•5、《纳税人转让不动产增值税征收管理办法》全面营改增政策总体介绍•A、全行业覆盖营改增，一是已经实行增值税的行业，包括制造业和之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等；二是纳入营改增试点的四大行业，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。•看点：抵扣链条打通，可抵扣项目增加，制造业和前期试点行业受益多多•B、房地产、建筑安装业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，但整个行业税负不会增加•C、金融业和生活服务业由原来5%的营业税税率改为6%的增值税税率，行业税负将明显下降•D、营改增对国家财政收入影响：•全国税收收入123405亿元增长7.2%；•国内增值税31225亿元，•营业税19314亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%，租赁和商务服务业1106亿元，住宿餐饮业506亿元。第一部分面对“营改增”房地产建筑企业需要做些什么准备工作？1、“营改增”对建筑业税负的影响成本项目占比税率每百元成本可抵扣进税额应纳增值税原材料55%17%7.99按10%利润计算:销项税额=100/(1-10%)/1.11*11%=11元进项税额=8.61应纳税增值税:11-8.61=2.39税负=2.39/111=2.15%其中水泥45%17%钢材40%17%其他10%6%-17%人工30%0--机械使用费5%17%0.72其他10%-合计100%8.61•要获得多少进项税额才能与原营业税税率持平?•假设该建筑安装企业取得含税收入X，取得进项税额Y•此时，令应交增值税等于营改增前按营业税计算的税款•(X/1.11*11%-Y)=X*3%•解此方程式得:•Y=6.91%X•100，Y=6.91•建筑企业甲供材业务税负大大降低！•案例：某建筑企业与A企业签订一项包工包料工程项目，合同总金额5000万元，其中材料部分3000万元，由甲方自行购。•在营业税时代，应该计算缴纳的营业税为5000*3%=150万元。•在增值税时代，应当计算缴纳的增值税为2000/1.03*3%=58.25万元•税负降低!2、房地产业增值税税负分析演泽“营改增”对房地产建筑业经营全过程的影响•假设企业为获得222万元的建筑服务收入,获得了14万元的进项项目提供方购买方可抵扣税金收入（含税）税金不含税收入成本可抵扣税金税改前0222营业税6.66210.9210.911.1税改后14222增值税200*11%-14=820020022影响6.50+1.34-10.9-10.910.910+5.34-10=1217-17=50.34总体税负降低3、营改增前建筑企业应当到主管税务机关办理哪些事宜•（1）企业的户管已经由地税迁往国税，企业应当配合主管税务机关做好“税费种认定”，告知企业涉及不同税率的业务，以便于准确做好相应的税种登记！•（2）符合一般纳税人认定标准或需要登记为一般纳税人的企业应当做好一般纳税人登记工作，（携带税务登记证副本）•（3）购买税控专用设备，并做好发行工作•特别提示：税控专用设备可以抵扣企业应缴增值税•（4）申请领购增值税普通发票与专用发票•（5）需要网上申报的企业可以到江西省数字中心办理数字证书•（6）做好税库银联网手续•其中5-6项可以51以后办理。第二部分房地产建筑业营改增的政策解析及操作实务一、建筑业、销售不动产征税范围的界定•建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。•1.工程服务。•工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。•2.安装服务。•安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。•固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。•3.修缮服务。•修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。•4.装饰服务。•装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。•5.其他建筑服务。•其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚(港口码头服务)）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。•建筑业哪些业务可以免税或适用零税率：•1、工程项目在境外的建筑服务。•2、工程项目在境外的工程监理服务。•3、工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。•销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。•建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。•构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。•转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。二、纳税人的分类•1、纳税人的定义：•在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。•以原营业税制度相比最大的差别：•不以项目为纳税人，而是以独立核算单位为纳税人•案例：中国一建在江西省设立二级分公司，在南昌设立三级分公司，南昌分公司有10个项目分布在江西省各县市，则增值税的纳税人分别有•中国一建•江西省分公司•南昌分公司•10项目做为南昌分公司的业务一并在南昌分公司计算申报增值税。•2、分为一般纳税人和小规模纳税人•应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人（500万元）为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。•年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。•关注：与建筑企业发生业务的其他个人的身份界定！•符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。•除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。•《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）•本次营改增，符合条件的会直接进行批量登记一般纳税人资格；•问题：我家符合简易征税的条件，现税局要求我们进行一般纳税人认定，要去办理吗？•答：简易征税的企业一定是一般纳税人！•超过一般纳税人标准未申请登记为一般纳税人的处理方法：•第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：•（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。•（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的3、承包经营、承租经营、挂靠经营企业的纳税人•第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人•关键问题：如何控制挂靠人、项目经营的票据风险？三、实务识别税率、征收率及简易税率及新老项目选择1、细数现行增值税税率征收率应税行为范围税率交通运输服务、邮政服务、电信服务(基础业务）、建筑服务、不动产租赁11%金融服务、现代服务、生活服务、电信服务（增值业务）6%其中：有形动产租赁17%技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产6%其中：转让土地使用权11%不动产建筑物、构筑物11%跨境应税0服务征收率3%无形资产交通运输业有形动产租赁业生活服务业部分跨境劳务11%17%6%零税率①国际运输；向境外提供的②研发、③设计劳务存在诸多的过渡性“免税项目”例如：研发、技术转让、合同能源管理等①老合同继续营业税②老设备可选择简易征收③融资租赁差额征收且超3%税负即征即退①未考虑期初存货，税负上升；②公共交通可选择简易征收；“营改增”税率一览表出口劳务大多免税邮政业电信业邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。；11%11%，6%基础电信服务11%；增值电信服务6%；；其他营改增服务6%建筑业房地产业金融保险业11%11%6%2、重新认识兼营和混合销售业务及税率的确定规则•兼营•试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：•1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。•2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。•3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。•与财税[2013]106号的混业经营概念基本相同！（1）兼营行业的界定与原办法的差异•财税[2013]106号关于兼营的规定•第三十六条•纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算应税服务的销售额和营业税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定应税服务的销售额。•注意两者规定的不一致。•新办法规定更刚性。•提出了合同签订，财务核算的要求！辨别分开核算的具体操作•案例1：A企业分别的不动产租赁业务、建筑安装服务、商品销售服务，会计核算时能将收入分别将不同业态的收入记入二级科目，但进项税额放在一个科目中核算，没有按业态设置明细帐，如何算税？•案例2：某企业即有房地产开发业务、又有建筑业，即有老项目又有新项目，会计核算时能免将开发业务和建筑业务分别核算，但新老项目无法分开核算，如何算税？（2）混合销售的界定•混合销售•一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。•上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。与原规定存在不一致的关键点•《增值税暂行条例实施细则》•第五条一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。•第二十八条以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产