房地产开发与经营管理

第一节房地产的概念与特性一、房地产的概念房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。二、房地产的特性1.空间上的固定性土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。2.生产、使用的长期性房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。3.大量投资性房地产投资数额很大，产品价值很高。4.保值性和增值性由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。5.相互影响性房地产价格还受到邻近环境的影响。6.受政策限制、影响的敏感性各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。第二节房地产业的内部结构一、房地产业的内涵房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。二、房地产业的结构（一）生产结构房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容：1.生产性投资结构2.产品结构3.生产组织结构4.区域结构（二）流通结构流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。（三）消费结构消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。第三节房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。第一节房地产开发概述一、房地产开发的内容与形式（一）房地产开发的内容是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。（二）房地产开发的主要形式主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块和服务的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。二、房地产开发的主要流程1.项目策划2.立项与企业审批3.项目规划4.土地使用权的取得5.工程建设6.房地产管理7.物业管理第二节房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的含义与划分阶段可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。二、房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤一个房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行：（一）筹划准备（二）调查研究1.需求预测2.供给预测3.价格预测（三）优化和选择方案（四）详细研究1.旧城区土地利用和开发的投资费用包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不可预见费、利息和固定资产投资方向调节费。2.新区开发的投资和费用包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建设基金和耕地占用税等。（五）编制可行性研究报告三、房地产开发项目的财务评价（一）财务评价的内容和程序是按照国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算项目效益和费用等财务预测数据，计算出项目的财务上的获利能力。目标是项目的盈利能力。分为三个步骤。（二）财务评价的方法1.现金流量分析2.静态获利分析3.动态获利分析4.财务报表分析方法（三）财务评价的主要指标评价1.财务净现值2.财务内部收益率3.投资回收期4.投资利润率四、房地产开发项目的不确定性分析房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。1.盈亏平衡分析2.敏感性分析3.概率分析五、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。第三节房地产开发的资金筹措一、房地产开发资金的含义与分类房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发的财产和物资的货币表现，可以从不同的角度对其进行分类。二、房地产开发资金的筹措渠道（一）企业自有资金（二）银行贷款（三）预售预租房屋以及楼花买卖（四）引进外资（五）发行有价证券第四节土地使用权的获取一、土地使用权获取的主要途径与方式我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两个途径。1.政府行政划拨2.土地使用权的有偿出让和转让3.补地价方式二、土地征用土地征用是指依照法律规定对集体所有的土地实行征用，征用时要遵循一定的原则和程序。三、房屋拆迁房屋拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。第五节房地产开发项目的工程勘察和规划设计一、工程勘察工程勘察主要是为规划设计提供基础材料，一般包括三个阶段。二、房地产开发与城市规划的关系1.城市规划对房地产开发经济效益的影响2.房地产开发必须符合城市规划三、开发商在规划设计阶段的职责第六节房地产开发中的基础设施建设一、基础设施的工程要点二、基础设施建设的原则和要求第七节房地产开发的工程建设与管理一、建设工程招标投标（一）建设工程招标的分类1.全过程招标投标2.材料、设备供应招标投标，也称货物采购的招标投标3.工程施工招标投标4.勘察设计招标投标（二）建设工程招标的方法1.公开招标2.邀请招标3.协议招标（三）建设工程招标的步骤1.准备阶段2.组织招标3.开标、评标和定标（四）建设工程投标1.报送投标申请书2.填写标书3.合理报价、提交标书、参与投标二、建设工程的施工管理（一）建设工程施工管理的特点和任务（二）建设工程施工控制1.工程进度控制2.质量控制3.成本控制三、建设工程监理是对建设者在工程项目实施过程中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动及其结果符合有关法规。（一）工程监理的内容1.投资控制2.进度控制3.质量控制4.合同管理5.信息管理（二）工程监理的工作步骤四、建设工程竣工验收竣工验收是施工过程中的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。（一）房屋建筑项目的一般竣工验收标准（二）竣工验收的程序第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场是指房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内达成各种权益交易的总和。按照房地产进入市场交易的时间顺序，划分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是国有土地出让的市场，二级市场是指土地使用权转让和房屋的首次出售或出租市场，三级市场是指新建房屋经过首次流通交易之后再进行所有权出售和房屋使用权转让的市场。二、房地产市场的构成房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的，构成房地产市场的三大因素。（一）房地产市场的主体――参加者1.供给者是指向房地产市场提供土地或者房屋交易对象的经济行为主体。包括国家、房地产开发公司、企业、事业单位、居民和农村集体经济组织等。2.需求者是指房地产市场中用有偿方式取得房地产商品的所有权或使用权的人，是房地产市场必不可少的参加者。房地产市场上的需求者主要有：居民、企业事业单位、政府机构、军队和地方武装以及外国驻华机构和企业办事处、个人及华侨、侨眷等。3.中介人中介人是指协调、配合、帮助房地产交易双方进行谈判达成交易协议的机构和自然人。中介人主要有房地产交易所、经纪人以及在房地产交易中涉及房地产所有权和使用权的调查、保险、法律手续、财产评估、财务谈判等活动的中间人。4.管理者为了解决房地产市场中出现的各类问题，需要专门的机构来对房地产市场进行管理，行使管理职能。（二）房地产市场的客体――交易对象房地产市场上交易对象有土地使用权、房屋的所有权或使用权，房屋又分为住房与非住房房屋。（三）房地产市场的组织方式房地产市场的组织形式有“有形”的房地产交易场所和“无形”的场外交易市场两种形式。1.房地产交易场所是专门提供给房地产交易各方交易房地产的固定场所。2.场外市场是指在房地产交易场所以外进行房地产交易关系的总和。三、房地产市场的功能房地产市场是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分，它的功能主要体现在以下几个方面：（一）有利于实现房地产资源的最优配置和合理使用（二）促使房地产业正常发展和城市建设进入良性循环（三）有助于调整消费结构，促进国民经济协调发展（四）有利于房地产供求相对平衡，缓解用地矛盾和住房不公现象四、房地产市场的特点由于房地产产品的特殊性，房地产市场交易具有不同于一般商品交易的一些特点，主要体现在供给、销售和需求三个方面。（一）市场供给的特点1.市场供给缺乏弹性供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应和敏感程度。房地产市场供给是缺乏弹性的。例题：判断题房地产市场供给的弹性非常大。答案：错误2.市场供给的不同质性由于房地产的位置、环境、数量等的差异，以及房地产开发企业的能力和需求的要求，市场供给的房地产一般不是同质产品。3.市场供给的地区性房地产供给的范围一般比较小，这是有房地产固定性、稀缺性、永久性等特点共同影响所致的。4.市场供给的不完全性在房地产市场产品供给总量中，有相当一部分是国家所有，国家出于稳定考虑，会出台一些政策措施，保证社会经济的协调发展，导致市场供给的不完全性。（二）市场需求的特点1.市场需求的广泛性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一切社会经济活动依托和凭借的基本需求，具有广泛性的特点。2.市场需求的多样性不同房地产需求者购置时通常会有不同的目的和设想。3.市场需求的融资性由于房地产单位价值高，购买房地产一般是一项最大的开支，难以在短时期内全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信贷结构的融资。4.市场需求的长期性（三）市场销售的特点1.销售环节少、渠道短房地产中间销售环节较少，销售渠道较短。2.销售作用方向与一般商品销售相反房地产销售是将消费者往产品一方集中，以达到认识产品、购买产品的目的。3.销售主要通过代理商来完成房地产主要通过代理商来完成销售。4.销售主要采用合同方式进行采用合同方式的原因在于：房地产产品的市场交易包括出售和出租两种转移形式、房地产出售包括期货和现货交易两种结算方式。第一节我国土地市场和当前住房市场的运行模式一、我国土地市场运行模式我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和转让市场。（一）土地使用权出让市场又称土地批租市场，是指国家把土地使用权在有偿出让给土地使用者的过程。在这个市场上，土地所有者将土地使用权出让给机关、企业、事业单位或个人。（二）土地使用权转让市场土地使用权在土地使用者之间转让的市场。获得土地使用权的原用地单位若要将土地使用权再转让出去，仅仅局限于原用地者与土地所有者所签订协议规定的期限内。二、我国住房市场的运行模式我国的住房市场是在住房制度改革过程中逐步形成和发展的。1.我国目前的住房市场是一个管理型市场我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主、买卖市场和调换市场为辅的市场第三节市场研究与市场预测房地产市场研究与市场预测是房地产经营管理的基础和依据，也是中介机构、估价机构和估价人员的一项重要工作。因此有必要对市场研究的内容和预测的方法作介绍。一、市场研究市场研究的内容主要包括顾客情况、竞争对手情况、政策限制、经济形势，及企业优势和逆势等方面。（一）应该了解的信息资料1.人口2.收入3.市场潜在需要量4.了解谁是主要购买者5.谁是忠实的购买者6.谁是购买的决策者7.竞争者以及市场占有率8.市场价格行情及变化趋势9.国家有关经济政策、指令、计划及法律（二）进行市场研究的步骤