六：业主大会议事规则(草案)

48业主大会议事规则总则第一条为维护小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据《中国人民共和国物权法》、《陕西省物业管理条例》等有关规定，制定本小区业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。第二条业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。第三条业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。业主大会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销第四条业主大会由物业管理小区内的全体业主组成，一个物业管理小区只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第五条小区居住200户及以上的可采用业主代表大会制，业主代表以单体楼或单元为单位进行选举。每位业主代表当选，须经其所在区域过半数的面积及人数同意。业主代表持所代表区域的全部投票权。第一章业主大会成立程序第六条成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形：（一）业主委员会成立前，由业主代表组成筹备组，筹备组作为召集人提议召开业主大会。49（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。（三）20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议。第七条大会筹备工作。筹备组按照《陕西省物业管理条例》作好开会前的准备工作。草拟业主大会议事规则和业主公约，制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知所在地镇人民政府或街道办事处，以及当地物业行政主管部门。第八条发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。业主大会会议，同时告知所在地镇人民政府或街道办事处，以及当地物业行政主管部门。第九条征询意见。筹备组发放征询意见表和选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票，并签名有效。第十条回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信回收物业管理区域内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决（可邀请所在镇人民政府或街道办见证）。筹备组发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。第十一条通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并将有关材料送所在地物业行政主管部门50备案。第二章议事内容第十二条业主大会的议事内容：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会成员；（三）听取和通过业主委员会的工作报告；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）管理、使用和续筹专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）撤销业主委员会不适当的决定；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十三条业主委员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主资格登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履51行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；（六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金使用；（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容；（八）对违反业主公约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入。按业主议事规则公布帐目。（十）保管业主建筑物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料。（十一）并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。业主大会作出决定，须经登记业主的专有部分面积二分之一以上且占登记业主总数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经登记业主的专有部分面积三分之二以上且占登记业主总数三分之二以上的业主同意。第十四条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加；采用书面形式征求意见的，52业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。业主大会会议表决采取记名投票的方式。业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第三章业主投票权的确定第十五条业主投票权是按已登记的业主拥有物业的面积和户数确定，持有房产证或县以上房屋权属部门登记备案的合同为投票权人。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积确定，一百平方米以下为一票，一百平方米以上的每一百平方米为一票（不足一百平方米的四舍五入计票）。业主的投票权可委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。第十六条业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，（筹备组）业委会将派人逐户派送，送达房屋使用人或租户的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。第十七条同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。第四章议事方式第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年53召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（一）50%以上业主委员会委员提议；（二）有物业管理区域内专有部分占建筑面积过20%的业主且占总人数过20%的业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。第十九条业主大会会议可以采用集采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加。第二十条业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权利。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第二十一条业主大会议事采用以下第二、三种方式：（一）全体业主会议形式：物业管理区域内的已登记业主直接参加业主大会，进行投票表决。（二）业主代表大会形式：物业管理小区（大厦）业主超过200户的，可实行业主代表大会制，以楼、层、单元为单位，每栋（或每层或单元）推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。（三）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。第二十二条业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行54表决。（一）设投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。（二）设专人派发、回收意见：由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会统计汇总，进行表决。第二十三条如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形式，业主代表在业主大会前采用以下形式，听取、收集、反映所代表业主的意愿，参加业主大会行使投票权。业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有1/2以上投票权的业主通过，业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意见；业主代表在参加业主大会表决前，应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。并根据持有1/2以上投票权的业主的意见，行使投票权，其表决的投票权是其所代表业主投票权的总和。第二十四条业主大会授权业主委员会的议事方式：（一）业主委员会和主任由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。（二）业主委员会设委员5名（单数），其中主任1名，副主任1名，秘书长1名，由业主大会选举产生。业主委员会每届任期3年（任期由业主大会确定），委员任期届满可连选连任。（三）每次业主委员会会议应当在会议召开至少3日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。55（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定经全体委员人数半数以上同意。第二十五条业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每半年至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。第六章附则第二十六条本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所56有权人，包括尚未出售物业的建设单位。第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的物业行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。第二十八条业主委员会任期满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。前一届业主委员会的工作自任期届满停止工作。第二十九条业主委员会不履行组织召开业主大会职责的，经20%以上业主提议，可召开业主大会，第三十条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业主委员成员、工资等费用。经费收支帐目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。第三十一条本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。第三十二条本议事规则经业主大会通过之日起生效。