房地产开发成本竣工决算的探讨

城市建设2009年总第32期CONSTRUCTION底，在他们真正领会后，逐一签字，使安全意识在职工中深入人心。这样不仅促进了民工的责任心，增长了他们的专业知识，同时也促进了民工队伍整体素质的提高，增强了他们预防事故和应急处理的能力，进而保证了整个建筑工地的安全。（5）施工现场的临时用电是否规范是搞好施工现场安全管理的一个重要环节。施工单位一定要根据施工环境和所使用的机具合理编制临时用电施工组织设计，按照三级用电两级保护“一机一闸一漏电”的原则实行三项五线制，确保用电线路清晰，连接正确，漏电保护器工作参数匹配合理（开关箱内的漏电保护器其额定漏电动作电流不大于EF5G，额定漏电动作时间小于F;D&）。所有电器设备的金属外壳必须与专用保护零线连接且每组重复接地装置的接地电阻值必须小于规定值。加强施工现场基坑及建筑物周边（楼层周边、阳台边、卸料平台侧边）及楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口的防护是防止安全事故发生的有效途径。因此要按有关规定确保其具体实施，龙门架提升装置正式运行之前，停靠装置、超高限位仪要及时准确到位，否则不许使用，并要定期对机械设备进行检查、维修、保养以保证机械设备安全运行。安全警示标志要醒目地设置在施工现场的各个危险部位，使作业人员和其他有关人员提高注意力，加强自身安全防护，减少安全事故的发生。（6）对于劳保用品，施工现场必须建立严格的采购入库、保管、使用、监督管理制度，坚决杜绝不合格劳保用品流入施工现场，确保从业人员使用合格的防护用品，实现安全生产。（7）施工现场的文明施工是保证施工人员身心健康、防止安全事故发生的前提条件，也是评价工程项目管理水平的重要指标。施工现场的文明施工应参照部颁JGJ59-99标准，结合当地的实际情况，因地制宜加以实施，并制定有关消防、门卫、治安、医疗保健、宿舍、食堂、浴室、厕所等的一系列管理制度，同时各级主管部门要加大检查及处罚力度，对不符合要求的要坚决制止，限期整改。另外建设单位要先期给予资金方面的支持。这样施工现场的“脏”、“乱”、“差”现象就会得到有效遏制并朝着良好的方向发展，为进一步消除安全事故的发生创造条件。（8）施工单位在正式开工前要办理建筑工人意外伤害保险，此种保险不同于一般的建立在自愿原则基础之上的商业保险，是一种强制性的保险，各施工单位必须无条件地贯彻执行，使施工人员在施工过程中身体受到伤害时，能够得到及时救助，从而解除他们的后顾之优，保证他们的合法权益。这是搞好项目安全管理工作一项必不可少的重要内容。（9）建设行政主管部门应对在建的各项目工程，运用计算机网络实施动态管理、跟踪监控，建立安全行为管理档案，随时进行检查督导。对那些屡禁不止、视安全为儿戏、我行我素的施工单位，要坚决采取措施———取消其建筑市场的投标资格，直至吊销其施工资质。3结束语总之，搞好施工现场的安全管理要依靠施工单位、建设单位、监理单位及各级行政主管部门的齐抓共管、群防群治，只有这样，才能彻底改变施工现场安全管理的混乱局面，形成人人讲安全、处处搞安全的良好氛围，将“安全第一、预防为主”的方针落到实处，从而保障广大建设职工的生命和财产安全，使施工现场的安全管理沿着健康的轨道发展。工程的利润空间越来越小,房地产开发企业经济效益下滑,严重危及企业的生存和发展,因此如何加强工程项目成本管理和核算,提高管理水平,降低工程项目成本,使工程项目利润最大化,是房地产企业成本及其核算的关键所在。我国的房地产业在经历了2004年至2007年的狂热和2008年至今的低迷后,目前正处于复苏阶段。经过这些年的整顿,有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。笔者在房地产行业工作多年,根据几年来的工作经历,拟对房地产开发成本的内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三大部分:1.土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%,其余部分为各种税费和利润空间,约占20%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本、体现经营成果,房地产开发成本竣工决算的探讨赵阿宝浙江省摘要:近年来,建筑市场竞争日益激烈,特别是由于市场机制不够完善,招投标价格偏低,工程质量的要求越来越高;工程工期越来越短,安全文明施工投入不断加大,从而工程的利润空间越来越小,致使房地产开发企业经济效益下滑,严重危及企业的生存和发展,因此如何加强工程项目成本管理和核算,提高管理水平,降低工程项目成本,使工程项目利润最大化,是房地产企业成本及其核算的关键所在。笔者在房地产行业工作多年,根据几年来的工作经历,拟对房地产开发成本的内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。关键词:房地产;开发成本;核算;竣工决算管理观察149城市建设2009年总第32期CONSTRUCTION将起到非常重要的作用。二、房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。1.成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位)，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。2.成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。3.间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。4.项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成(不影响销售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。5、目前房地产企业开发项目成本管理存在的问题(一)不重视成本控制由于近十年来房地产市场火爆，很多房地产公司都不重视决策成本的控制，一些房产开发企业缺乏成本管理意识，比如有的公司没有专门的部门控制成本，由其他部门兼顾。另外很多房产公司成本管理人员没有法律意识、责任意识和合同观念，最终导致成本控制责任不落实，工作不到位，无法实施切实有效的成本控制措施。(二)制度不健全，分工不合理目前，我国的房地产施工企业普遍存在一种现象，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但实际上经常会造成一些不必要的浪费。(三)合同过程管理不到位，变更难以控制主要是合同缺乏规范化管理，缺少合同分类授权与审批机制，变更难，付款效率低。变更控制难在两个方面：一是，时效性强；二是难以及时测算。付款管理效率底。(四)成本核算流于形式在工程施工过程中，许多企业没有将成本预算和成本核算结合起来，没有阶段成本分析，没有分部分项成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，因此对工程项目成本控制指导意义不大，部分工程边设计，边报批，边施工，致使工程成本无法控制，导致工程成本严重超支。三、结语房地产企业成本和核算是一项复杂的系统工程，不同的工程规模，不同的建筑企业，不同的管理体制都有差别。但共同点都是为了增产节约，增收节支，这就需要在实践中不断的总结、创新和提高，在激烈的市场竞争环境下及微利经营的空间里，挖掘企业潜在的经济效益，以保证成本目标的实现。管理观察150房地产开发成本竣工决算的探讨作者：赵阿宝作者单位：刊名：城市建设与商业网点英文刊名：CHENGSHIJIANSHEYUSHANGYEWANGDIAN年，卷(期)：2009，(18)被引用次数：0次相似文献(10条)1.期刊论文孙伟房地产企业开发成本会计核算-商场现代化2005,(36)现今越来越多的房地产企业开始重视成本控制的作用,他们把工作的重点已逐步转移到研究市场、加强成本管理、制定企业发展战略上,因此开发成本的会计核算就显得尤为重要.本文就将对此做一简要介绍.2.学位论文屠雪峰房地产项目开发成本内部控制研究2007房地产开发在我国是一个新兴产业，经过短短十几年的发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，为我国城市建设和经济发展做出了重要的贡献。然而，随着房地产热的不断升温，开发成本连年攀升，房价不断高起，过快上涨的房价和开发成本失控已成为房地产业乃至整个国民经济健康发展的障碍。2005年以来，为稳定房价，规范房地产开发秩序，国家出台一系列宏观调控政策，央行调息、“国八条”、七部委联合出台的房产新政，以及加强房地产税收征管，提高房地产企业的贷款门槛等。另一方面，经过近20年的发展，房地产市场逐渐成熟，竞争的