房地产开发用地的取得

第3章房地产开发用地的取得1.掌握土地使用权的获取方式；2.熟悉房地产开发用地的类型；3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，办理施工许可。本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1房地产开发用地的类型3.1.1开发用地的涵义开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用的土地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1.2房地产开发用地的类型按照土地区位划分闹市区（商业集中区）土地城市副中心区土地闹市区边缘地带（亚中心区）土地城市边缘区土地按照开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分生地熟地房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市郊区土地3.1.2房地产开发用地的类型居住用地公共设施用地工业用地仓储用地按照土地利用的性质和功能划分道路广场用地绿地房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI对外交通用地市政公用设施用地3.2房地产开发用地选择城市中需再开发的土地城市规划区内的建设备用地各种开发区内的土地1.直接向政府申请出让2.通过收购旧房取得土地3.以转让方式取得用地4.与土地的现使用者合作取得用地5.参加土地使用权竞投1.对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采取协议出让方式；2.对尚未征用的集体所有的建设备用地，开发企业采取与土地所有者合作开发的方式，更利于成功。1.开发企业可根据自身的状况及开发环境和要求，单独或者联合其他投资者，向政府受让开发区生地或熟地；2.开发企业也可接受先期投资者的转让，取得开发用地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.2.1房地产开发用地的来源3.2.2房地产开发用地的选择1.城市规划2.自然环境和工程地质因素3.现有的建设条件4.地段面积与形状5.投资经营计划1.政治环境2.经济增长状况3.投资环境4.特大型建设投资1.区域优先2.注重潜力3.适应投资特征4.综合评价投资区域选择的因素分析开发地段的选择因素分析开发项目选择原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3房地产开发用地的取得方式3.3.1土地使用权出让土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.2土地使用权出让合同总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。合同正文的主要内容出让合同双方当事人的权利义务出让方享有的主要权力和应履行的主要义务；受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。出让合同的变更和解除出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.3土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.4土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。3.3.5土地合作房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.6关于土地使用权出让和转让的几个问题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.除了成片土地受让人，外商须为在中国注册的法人外，我国法律未对土地受让人作出其他规定和限制。2.在国有土地使用权出让实践中，出让合同一般都采用书面标注合同的形式，即合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能按照出让方所提供合同文本的相应项目提出自己的意见，必要时可作为补充。3.关于房地产开发的期限。4.土地使用权转让中的受让人，按目前规定应当在办理土地使用权变更登记手续后的15日内持续让合同到房地产开发的主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。5.转让合同必须书面订立。土地的用途；土地的容积率1）找到相当数量的条件相似的楼宇，综合取得其基础数据作为测算的参数；2）综合分析各相关因素；3.3.7房地产开发可接受地价的测算1.影响地价的两大因素房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI较准确地评估土地所建的楼宇预期楼价和楼宇建造成本等基础数据，是关键性的环节。2.用对比法推算基础数据开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费土地价格=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—开发商购买土地的税费3地价测算方法—剩余法（假设开发法）房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI市场法成本法收益法剩余法（假设开发法）长期趋势法招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI农地征用一般涵义指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力，强制转移农村集体土地所有权利并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为1.有一定的强制性；2.须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活；3.土地所有权性质发生转移；开发企业申请用地；土地管理部门审核申请文件；拟定征地方案；征地出让申请报批；签订合同，核发土地使用证土地补偿费；地上附着物补偿费；青苗补偿费；安置补助费；临时建设用地补偿费；税、费农地征用特点农地征用出让程序农地征用补偿3.4开发建设中的农地征用房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI项目立项3.5开发项目立项与报批建设项目选址许可申领《建设用地规划许可证》规划设计条件审批规划设计方案审批申领《建设工程规划许可证》申领《建设工程施工许可证》申领《商品房预售许可证》立项与报批的主要内容和程序房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.6办理施工许可建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证3.6.1申请施工许可应具备一定的条件3.6.2施工许可证的申办程序房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致;（2）施工许可证应放在施工现场备查;（3）施工许可证不得伪造和涂改;（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告;（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。3.6.3施工许可证的管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1．（）是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A．投资决策阶段B．前期工作阶段C．工程建设阶段D．租售与物业管理新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．目前，经济适用房和廉租房项目用地的获取方式为（）。A．行政划拨B．招标出让C．拍卖出让D．挂牌出让新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.以出让方式取得的土地使用权转让，属于房屋建设的，完成投资总额的（）（不包括土地出让金）方可转让。A．20%B．25%C．30%D．35%新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.教育用地的土地使用权出让的最高年限为()。A．50年B．40年C．70年D．60年新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．房地产开发前期工作包括：（）A．获取土地使用权B．建设工程招标C．开发项目立项D．规划设计与方案报批E．可行性研究新手练习场答案:ABCD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．土地使用权出让的获取途径有（）A．划拨B．出让C．招标D．拍卖E．合作开发新手练习场答案:CD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．申请领取施工许可证时要具备的证件有（）。A．国有土地使用权证B．建设用地规划许可证C．建设工程规划许可证D．拆迁许可证（需要拆迁的项目）E．商品房预售许可证新手练习场答案:BCD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI8.房地产开发项目招标组织形式有（）A．房地产开发公司公开招标B．房地产开发公司邀请招标C．房地产开发公司自行招标D．委托招标机构代理招标投标E．房地产开发公司联合招标新手练习场答案:CD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9．下列（）可以通过划拨方式取得土地。A高档住宅项目B城市公益事业项目C廉租房项目D娱乐项目E国家重点扶持的能源、交通项目新手练习场答案:BCE房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.房地产开发程序主要分为哪几个阶段，有那些步骤？2.前期工作中开发商主要有哪些工作?3.获取土地使用权的途径有哪些？4.简述土地使用权出让的主要方式？5.不同类型土地使用权出让的期限？6.招标出让土地使用权的概念和特点？简答题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7.拍卖出让土地使用权的概念和特点？8.挂牌出让土地使用权的概念和特点？9.立项与报批阶段的主要工作内容？10.房地产开发项目立项阶段的主要工作有哪些？11.工程项目招标的主要方式和特点？12.申领施工许可证有哪些要求？13.如何以动态法测定房地产开发可接受地价？简答题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.获取土地使用权的途径有哪些？2.简述土地使用权出让的主要方式？3.如何以动态法测定房地产开发可接受地价？本章作业房地产开发与投资分析FANGD