房地产开发税务知识整理

房开企业涉税知识培训大家知道，我们国家财政收入的来源，主要是税收。税收收入占了国家财政总收入的将近90%，其中房地产行业的税收又占税收总收入的30%左右。那么税务成本是企业非常关注的一项主要成本构成之一。第一讲：房开企业涉及的主要税种及相关法规•一、契税•二、耕地占用税•三、城镇土地使用税•四、印花税•五、房产税•六、营业税•1、城建税•2、教育费附加•3、地方教育费附加•4、防洪保安费七、土地增值税八、企业所得税九、代扣代缴个人所得税一、契税契税：是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税1、纳税人：在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权。承受：是指以受让、购买、受赠、获奖、交换、合并、兼并、抵债及募股、集资等方式取得土地、房屋权属的行为。（注意这里没有列举继承）单位：包括国家机关、社会团体、军事单位、企业单位、事业单位及其他组织。个人：是指个体经营者及其他自然人，包括中国公民、外国公民、无国籍人、香港特别行政区居民、澳门及台湾同胞和海外侨胞。单位和个人承受土地、房屋权属的方式：（1）向国家交付土地使用权出让金，而在一定年限内取得国有土地使用权的；（2）以支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益而取得土地、房屋权属的；（3）土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换，需要支付交换价格差额的；（4）以受赠、获奖等方式无偿获得土地、房屋权属的；（5）以作价集资、募股方式承受土地、房屋权属的；（6）债权人以抵债方式取得债务人的土地、房屋权属的；（7）向房地产开发企业以预购或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；（8）以划拨方式取得土地使用权，经依法有批准权的人民政府批准转让房地产的；（9）法律、法规和自治区人民政府规章规定的承受土地、房屋权属的其他方式。取得土地使用权最通常的方式：出让、投资2、计税依据：（1）按成交价格确定：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖和以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债的，为合同确定的成交价格；（2）按市场价格确定：土地使用权赠与、房屋赠与和以获奖方式承受土地、房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）按交换价格差额确定：土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换的，为交换价格的差额部分；（4）按补交的土地使用权出让费用或者土地收益确定：以划拨方式取得土地使用权，经依法有批准权的人民政府批准转让房地产的，为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；（5）由征收机关核定：成交价格明显低于市场价格或者交换价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关依照有关法律、行政法规的规定进行评估或者参照市场价格核定.前款所称成交价格和交换价格，包括承受者支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。3、适用税率：3%-5%，广西3%（1）90平米以下普通住宅税率1%。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%（2）90平米以上144平米以下普通住宅1.5%（3）144平米以上非普通住宅3%（4）受让土地3%4、纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本办法第八条规定的减征、免征契税范围的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当日。申报缴纳时间：自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款。纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。纳税人办理减征或者免征契税手续后，契税征收机关应当开具契税减免凭证。契税征收机关：为土地、房屋所在地的财政机关2009年12月31日前全部归于地税部门征收先契后证5、应纳税额：计算应纳税额＝计税依据×税率=10000万元*3%=300万6、减免政策：有下列情形之一的，经县级以上契税征收机关批准，减征或者免征契税：7、相关法规：国税函[2009]603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复中华人民共和国契税暂行条例1997中华人民共和国契税暂行条例细则1997广西壮族自治区实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法问：以划拨方式取得土地使用权再转让，契税如何征收？答：财税（2000）14号《财政部、国家税务总局关于对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》规定：以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。问：某县招商引资，对企业承诺如在县工业园区内开厂投产，达到投资一千万以上，即无偿赠与土地使用权，契税如何征收？答：根据国税函（2002）1094号《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》规定：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地市场价格核定。问：契税是否可以退？契税可退税，如交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续时，对其已纳契税应予以退还。此外对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。法定继承与非法定继承：根据国税函（2004）1036号《国家税务总局关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复》规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，但是非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，则属于赠与行为，应征收契税。8、契税的涉税合同：1）土地出让合同2）商品房销售合同二、耕地占用税耕地占用税：是国家对改变耕地用途的行为（占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人）征收的一种税。1、纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。2、计税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。3、适用税率（额）：国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。广西平均税额为20元/平米（15-30元/平米）。4、纳税义务发生起乞时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地所在地申报纳税。缴纳期限：在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。5、应纳税额计算：耕地占用税=实际占用耕地面积*规定的适用税额=100亩*666.67*20元/平米=133万6、减免政策：下列情形免征或减征耕地占用税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（3）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。（4）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。（5）依照本条例第八条、第九条规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。7、法规依据：《中华人民共和国国务院令耕地占用税条例》《中华人民共和国财政部-耕地占用税实施细则》、《广西壮族自治区实施-耕地占用税条例办法》本条例自2008年1月1日起施行。1987年4月1日国务院发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》同时废止。8、案例：9、耕地占用税涉税合同：土地出让合同三、城镇土地使用税城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的一种税1、纳税人：开征范围内使用土地（包括国有土地和集体所有土地，下同）的单位和个人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。纳税人的三种情况：第一，土地使用权已明确的，由拥有土地使用权的单位和个人纳税；第二，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用土地的单位和个人纳税；第三，土地使用权拥有者不在土地所在地的，由代管者或实际使用土地者纳税。2、计税依据：土地使用税以纳税人在开征地区范围内实际占用的土地面积为计税依据。土地面积的确定分三种情况：1）纳税人实际占用的土地面积，凡持有县以上人民政府核发的土地使用证书（含土地征用批准文件，下同）的，按证书确认的占用面积计算；2）尚未持有证书，但占用土地已经有关部门组织测量的，按测量单位确定的占用面积计算；3）既未持有证书，又未经过测量的，纳税人据实申报占用土地面积，税务机关予以核定。3、适用税率（额）：土地使用税每平方米年税额如下：国务院令第483号（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。南宁市区城镇土地使用税单位税额调整前后对比表（南府复[2008]5l号）序号土地等级调整前单位税额调整后单位税额1一级土地甲类7元/平米，乙类5.5元/平米17元/平米2二级土地4元/平米14.1元/平米3三级土地3.1元/平米11.2元/平米4四级土地2.4元/平米8.3元/平米5五级土地1.7元/平米5.4元/平米6六级土地1元/平米2.5元/平米4、纳税义务发生时间：（财税〔2006〕186号）第二条的规定，房地产企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（2007.1.1起执行，广西2007.8.1起，南宁20081.1起）纳税义务中止时间：（1）南宁市的规定：办理合同备案手续后的次月（南地税发【2008】第249号）鉴于房地产企业在销售商品房时，与业主签订购房合同后就已约定土地使用权的转移，业主需按规定时间缴纳契税；房地产企业已售商品房部分的城镇土地使用税纳税义务中止时间应为与业主签订购房合同并且到房屋管理部门办理了登记备案手续后的次月。房地产企业应持与业主签订的购房合同、房屋管理部门登记备案资料、已销售商品房应分摊土地面积资料等到主管地方税务机关办理城镇土地使用税核实手续，经主管地方税务机关核实后予以减少应税土地面积。（2）按交付使用的次月：国税发[2003]89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。从交房之次月起，纳税人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。5、应纳税额计算：全年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额标准6、减免政策：下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。应税土地和免税土地发生变化时，按如下规定办理：（1）原属免税土地