房地产开发经营理论2绪论

房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业QQ：281062734E-mail：[e-mail]绪论房地产概述一、房地产的概念•房地产：是房屋财产与土地财产的总称。•本质上主要是指土地、建筑物及其他地上定着物及其的各种权益。•单纯的土地和单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。REALESTATE一、房地产概念•土地包括地上空间和地下空间。•土地并不仅仅指地表平面，它还包括从地表向上扩展一定高度上的地上空间及由此向下延伸的地下空间。所以是垂直、立体、空间的概念。REALESTATE一、房地产概念•建筑物指人工建筑而成，包括房屋和构筑物。•房屋：有完善的结构，能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。它一般由基础、墙、门、窗、柱屋顶等主要构件组成。•构筑物：除房屋以外，人们不能在其内直接进行生产和生活，但又时刻离不开它们的建筑物。如，道路、桥梁、管道、隧道、水塔、堤坝、烟囱等。REALESTATE一、房地产概念•房地产：是房屋财产与土地财产的总称，是土地、建筑物及其他地上定着物（如树木、和水、暖、电、卫生、通风等设备）以及附带的各种权益。•房地产由于位置的固定性、不可移动，通常又称为不动产（RealEstate）•物业=单元性地产（Property/Estate）REALESTATE二、房地产分类•按房地产存在的自然形态划分：土地、建成后的物业。•建成后的物业按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房地产、特殊目的房地产•按收益划分：收益性房地产、非收益性房地产REALESTATE三、房地产特性•1.位置固定性（不可移动性，地区性)•2.异质性•3.保值增值性•4.经济寿命的可延续性•5.适应性•6.相互影响性•7.受政策限制、影响的敏感性REALESTATE四、房地产产权•（一）房地产产权的概念：•产权：财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。•房产：房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权•房地产产权：房屋的所有权及其占有土地的使用权REALESTATE四、房地产产权•（二）房地产产权结构1）所有权2）占有权3）使用权4）收益权5）处分权6）地役权7）抵押权8）典权9）租赁权10）地上权REALESTATE五、房地产业•概念：从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。REALESTATEREALESTATE五、房地产业•房地产业性质：•具有第二产业性质的第三产业•房地产业特点•1.房地产业的风险性（投资大，价格高，垄断性，利润丰，敏感（政策，经济，市场））•2.房产、地产交易的不可分性•3.房地产业的保值性、增值性和地域性房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业REALESTATE•土地财政：地方政府从土地开发及其相关领域所获得的税收收入和公共产权收入。城镇土地国家所有，政府获相应土地收入，是一种公共产权收入，是土地的国家所有权在经济上的实现。•土地财政为一种现实状态，本身无所谓好坏•土地财政与高房价无必然联系五、房地产业房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业五、房地产业房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业消费者物价指数（ConsumerPriceIndex）消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。五、房地产业五、房地产业中国CPI构成和各部分比重2011年最新调整为：1食品31.79%2烟酒及用品3.49%3居住17.22%4交通通讯9.95%5医疗保健个人用品9.64%6衣着8.52%7家庭设备及维修服务5.64%8娱乐教育文化用品及服务13.75%五、房地产业房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业REALESTATE绪论房地产开发、经营与管理概念与特点REALESTATE一、房地产开发•概念：•通过多种资源的组合使用而为人类提供生产、生活空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动•房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租赁经营的行为过程REALESTATE•跨越生产和流通两个领域。包括：规划设计—征地拆迁—土地开发—房屋建造—工程验收—经营销售—交付使用—售后管理和服务。•房地产开发的特点：周期长、投资多、风险大、利润高、综合性强所以要求周密规划，以求获得生产经营的社会效益经济效益环境效益最佳。内容REALESTATE分类•按开发规模：单项开发、小区开发、成片开发。•按开发的空间位置：新城区开发、旧城区改造（又称再开发）•按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发。•按开发对象用途：居住房地产开发、商业房地产开发、工业房地产等REALESTATE分类•按开发规模：单项开发、小区开发、成片开发。•（1）单项开发：指一个种类和一种性质的项目开发。一般是一个相对独立的项目，规模较小，功能单一，是详细规划中的一个组成部分。•（2）小区开发：指有一定的开发规模和较大的投资数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发。•（3）成片开发：是指开发规模巨大、投资数额极高、内含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个城区的综合性开发。成片开发包含若干个小区开发和单项开发。REALESTATE分类•按开发规模：单项开发、小区开发、成片开发•按开发的空间位置：新城区开发、旧城区改造（又称再开发）•按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发。•按开发对象用途：居住房地产开发、商业房地产开发、工业房地产等REALESTATE分类按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发•土地开发：将生地变为熟地，将不具备开发条件的土地变成可直接用于城市建设的土地（一次开发和二次开发）•房屋开发：在熟地上建造各类房屋及公共设施的开发活动。•综合开发：是以建筑地段和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。所以，房地产综合开发是指在一定开发区域内对土地和房屋实行一体化开发的全过程。REALESTATE二、房地产经营•经营：有筹划、谋划之意，现多指企业围绕商品按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经营活动。•房地产经营：指房地产经营者对房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。REALESTATE房地产经营方式•房地产经营分为两方面：房产经营和地产经营•地产经营：主要指取得土地使用权后的开发转让及出租等。•房产经营：包括房屋出售、出租、信托代管、房屋互换和以房入股经营工商服务业等。REALESTATE三、房地产管理•房地产管理（房地产行政管理和房地产经营管理•房地产行政管理：以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等•房地产经营管理：指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。REALESTATE房地产管理目的•为实现经营目标而对经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。REALESTATE房地产管理内容•房地产产业管理：•（1）数量管理：建立房地产接管、撤管登记制度。•（2）质量管理：建立房地产等级评定制度。•（3）资产管理：建立房地产价值评估制度。•（4）保护管理：建立使用单位检查制度。•（5）档案管理：建立资料保管制度。REALESTATE•物业管理：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。•（1）狭义：房屋的保养、维修、清洁、绿化、管理等•（2）广义：主要任务是楼宇的维修，其次是管好机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、传呼电话、卫生保洁等。REALESTATE构建五大体系•建立有效的宏观调控体系•建立完善的住房供应体系•建立完善的房地产市场体系•建立全面的住宅产业现代化体系•建立优良的市场服务体系REALESTATE建立有效的宏观调控体系•主要任务•总量控制：总供给与总需求大体平衡•优化结构：产品适销对路，实现有效供应•规范行为：依法对市场进行规范和管理完善法律法规体系•调节收益：公平与效益的原则，处理好政府与企业和消费者个体的利益关系REALESTATE构建五大体系•建立有效的宏观调控体系•建立完善的住房供应体系•建立完善的房地产市场体系•建立全面的住宅产业现代化体系•建立优良的市场服务体系REALESTATE住宅产业现代化体系•住宅技术保障体系——前提•住宅建设体系——基础•住宅商品体系——重点•住宅质量控制体系——关键•住宅性能认定体系——核心REALESTATE构建五大体系•建立有效的宏观调控体系•建立完善的住房供应体系•建立完善的房地产市场体系•建立全面的住宅产业现代化体系•建立优良的市场服务体系REALESTATE房地产市场服务体系•金融服务：多渠道（公积金、商业银行）；多形式（抵押、按揭）；多种对象（商品房、经济适用住房、现有公有住房，二手房等）、多种还款方式和利息。•中介服务：房地咨询（法律、政策、技术等）、信息、经纪代理、评估以及置换、拍卖等。•物业管理服务：•行政管理服务：各级建设、房地产部门对涉及住房建设、住房交易、房屋测绘、产权登记发证等一系列管理环节的程序、要求、收费等内容。REALESTATE四、如何描述房地产•位置（坐落）、四至、形状•面积大小（土地面积、建筑物的建筑面积和使用面积、居住面积或营业面积）•建筑物层数和高度（低层、多层、高层等）•建筑结构（主要指由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等承重构件组成的体系）（建筑装修、附件设备）REALESTATE•建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光、通风、隔音、隔热等•建筑外观及平面格局•利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑覆盖率等要素的现状和规划要求）•房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否设定有抵押权等限制）REALESTATE