房地产形势与政策论坛发言概要

1房地产形势与政策分析论坛嘉宾发言纪录厦门市房协3月7日下午组织了一次房地产形势与政策分析论坛。市房管局常宪亚处长解读了新国八条、住宅集团副总经济师林国华、中国人民银行厦门分行调研员肖维、立丹行厦门公司总经理陈祖勤、城市年轮董事长/房友网CEO张文彪先后发言。发言主要内容是对新政后厦门房地产业的机遇与研讨。主持人(住宅集团董事长陈飞铭):有请国土房产局房地产市场处处长常宪亚为我们解读厦门新八条。国土房产局房地产市场处处长常宪亚：新国八条是史上最严厉房产调控政策。厦门在研究细化这一政策时十分慎重。新国八条之后的政府工作难点是如何确定价格调控目标，如何加大社会保障性住房的建设力度。房价控制目标最难制定，下面详述。目前还在研究中。而保障房建设任务现在已经确定下来。全国1000万套分配给福建的是27万套。最后签订责任书给厦门的是4.3万套。这4.3万套保障房是包括各类保障房（限价商品房、危旧房改造、廉租房、公共租赁房、经济适用房）。目前厦门符合申请这些住房的调停约有两万个。要消耗掉这4.3万套，可能需要及时调整保障性住房的准入标准、也就是保障性住房准入门槛将降低，并将重点解决城市中低收入者、外来务工人员和大学毕业生。保障性住房政策显示政府已积极介入房地产行业。2关于税收政策。厦门新国八条不着不可执行国家统一制定。今后可能加强土地增值税清算与稽查，高价楼盘可能成为政府重点核查对象。强化差别化的信贷政策。“各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。”这个规定是全国统一的。严格土地供应管理。“增加土地有效供应，今年的商品住房用地供应计划总量不低于前２年年均实际供应量。保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％，保障性住房用地做到应保尽保。采取‘限房价、竞地价’等多样化的供地方式供应中低价位普通商品住房用地。严格执行将套型建筑面积等套型结构比例条件作为土地出让的规划条件，列入出让合同。”这样的话，说明今年供地方式会有所改变。这样的实施方式有很多种方案。厦门比较有可能实行的是“限房价、竞地价”。可能是比较严格意义上的限价商品房。根据周边房产价格这种情况来决定土地的地价。通过这种方式供应的住宅还是商品房。今年可能会出台试点。今年推出的项目还没那么快上市，所以这条对于平抑今年房价没有什么实质意义。政府也在考虑一部分保障性住房转为限价商品房。针对本市户籍没有房的家庭。可能首批有2000多套。这里有个问题，限价商品房配套车库要不要建。建了如果不卖，压的资金也很多。因为中低收入群体买了限价房很有可能不会买车库，那怎么办？企业背着包袱也很3难。这个问题有待探讨。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正和严肃查处。建立闲置房地产用地的常态化处理机制，严格按照出让合同约定和闲置土地处置规定处置闲置土地。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到２５％以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。”这个和国家提的还是不太一样。限购令。“自意见发布之日起至２０１１年１２月３１日止，对已拥有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。并适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。”这里面大家都注意到，实际上国务院八条出来，各地限购出来北京最严。我们厦门只要一年。厦门有提出我们这个是到2011年12月31日止。目前有三个城市（厦门、贵阳、石家庄）有设置时限。我们设置这样的时限就是为了在一定时限内实现我们的调控目标。如果没有再出台时限。那么这个限购就自动停止了。如果没有停止的话。4那么这个市场基本上就要步入低谷。我们在政策上补充了一条，“适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。”这还是符合国务院的精神。现在最难的是制定房价控制目标。在今年3月住建部组织的17个城市房地产市场调控会议上，部长指示各地要落实国八条，各城市要设定新建住房房价涨跌幅。各城市可设定量指标，明确控制房价涨跌幅的具体数值。也可以参照其他经济指标定性指标（GDP增长速度和城市居民可支配收入增长比例）来确定。原则上应低于上述两个指标。全年控制目标还应细化到月。各地新建住房的价格目标。各地要做好新建住房的分类统计，逐日上报房屋成交信息。厦门目前研究的房价控制方案不规定具体价格，只规定涨跌幅比例。就新建住房价格控制目标提出一个意见。（中央主管部门）2月份要求逐日上报各地的成交情况。二月底到上个礼拜五。我们参加了第三场北京17个城市市场调控工作座谈会。这次会议主要是讨论本地区落实文件情况。要求出台细则的政策。总的趋势都是要求制定2011年房价控制目标。如何确定年度新建住房控制目标有提出这些意见。目前只有银川、贵阳、昆明已经提出新建住房控制指标。北京、上海、广州这些一线城市都没有。这个指标确实是比较难制定。银川提出，房价控制在不超过当年人均可支配收入增长幅度。2010年是10%。他们是不超过10%；昆明和银川相类似。低于年度GDP和人均可支配收入水平。昆明是典型的定性的。10%以上。贵阳是不高于5去年的全国平均值，不高于13.67%。我们厦门到底怎么定也是提两套方案，一个是定性、一个是定量。不会是以一个价格，而是一个指数的概念。相对来讲简单的大平均价受地区影响较大。相对价格是经过处理，相对会比较平缓一点。这么多年，厦门年增长也没有超过10%。我们不知道最终会怎么定，（房价控制目标）大概会倾向会是定性的指标会好一些。我个人认为今年宏观调控的任务确实是比较严峻。限购是有钱也不让你买。不单是不借钱给你。各种招数也都出来。如果继续严厉下去，各种对策的情况肯定会更多。之前我有遇到这样的情况，有的人会说，我之前已经签了定金，现在不能登记到底怎么办。还有，竟然有开发商对政策莫不关心。国务院1月26日发了这个政策。政策出台了，现在不行。所以说政策出台之日就是严格执行之日。厦门细则出台了之后他才来问还可不可以再签约，他们的客户有很多人被限购了。厦门的政策已经充分考虑了这种情况，到出来才来说没办法上，那只能说他太漠视政策了。接下来，限购后纠纷会不断增多。政策出台后，我们必须严格执行，也没办法登记了。这里激化的社会问题可能有待处理。我就简单说这些，谢谢大家！主持人：刚才常宪亚处长为我们详细解读了厦门新八条细则！下面我们有请住宅集团副总经济师的林国华为我们就调控来谈谈看法，他的主题是《宏观经济下房地产市场的调控与思考》。住宅集团的林国华：2010年政府出台了20几项调控政策，但是调控效果不太好。从一组数据来看，当时史上最严厉的调控（新国十6条和国五条）是没有达到预期效果的。2010年增幅放慢，同比在增长，4月份新国十条出台后下降。六月份有回落。七月、八月又抬头。929新政后导致了十月回调。十一月、十二月又抬头。去年11、12月成交量又创新高。调控未奏效有几个因素。⑴房地产行业中长期被看好。居民收入、财富资产的配置、房地产金融、土地供给。这些因素中长期利好在未来是不变。在资源短缺局面下，政府调控难以奏效。⑵市场和政府博弈的结果总是房价创新高。从历史来看。2005年，出台未满5年转让营业税，在当时房价出现下跌。到了10月以后又开始上涨。2006年第二季度的调控持续了一个月，又上涨。导致2007年出台抑制房价的政策。这一波的行情一直延续到金融危机。金融危机后，为了刺激中国的经济。2008年年底，刺激楼市政策出台。导致2009年再创新高。⑶货币政策的使用。国家很少使用货币工具调控房价。去年调控没有效果主要是利率没有变。欧盟、美国采取宽松的政策。我们在货币政策上不敢使用。我们主要是在存款准备金率上做文章。还有加息方面。整个去年的调控跟大家做一个简要的回顾。去年新政出台早于市场的预期。此次调控出台的背景是：2011年外贸形势好，宏观经济很好。2011年政府不用担心宏观经济。这样就有余地来处理经济中的矛盾，包括房价。在这样的背景下，新国八条就出台了。房价的控制目标、限购、经济金融手段、问责制。北京最严。我感觉沿海限购会是最困难的。这波政策出台是抑制投资投机需求，扩大供给，来达7到市场的短期平衡。影响是：富人不能买，穷人买不起。短期成交量下跌会很明显。各地成交量下滑明显，北京、上海、深圳、广州房价环比下跌，上海最多2月环比跌了69%。我们行业要引起重视。政府至今未找到解决房地产问题的良方。预计限购政策会是比较长的时期。从目前的情况下，开发商要做好长时间面对调控的准备。我就简单说这些吧！主持人：感谢林国华为我们分析近期房地产的形势。下面有请中国人民银行厦门分行调研员肖维发言。中国人民银行厦门分行调研员肖维：这一届政府只有两年。下一届政府将面临很多社会问题要处理。这一次两会集中度最高的是民生问题，民生问题集中度最高的是住房问题。房价成为影响稳定的因素。三套，银行不给贷。谁贷出去了，央行要管、银监局还要管，要问责。金融调控还包括一、二级市场。现在有的就是刚性购买力。第二套要多拿更多自由资金出来。还要承担那么多利率。现在提前还贷的有所增加。有三套以上的业主，拿出资金赶紧拿来还贷。很多人放风在误导居民。CPI涨这么高，你一定要买房子。这个误导。我认为在物价高的时候你买房有可能接到最后一棒，因为利率往往是最高的！房地产在GDP中的重要性在下降。这是符合调控的目标。下面我来讲讲房价调控目标。如果说政府出了一个政策，房价还是没有变化的话，地方还要跟进金融措施，可以再提高利率，保证房价下降。中国老百姓很多为了结婚而买房。收入和房价比实在太高了。什么叫高，一代白领买不起房，现在是两代人做房奴，这肯定是高。8未来还有很多组合（政策）：这包括第一、持有阶段的房产税。我说的房产税不是现在试点的上海、重庆的那种。而是多占用资源就要缴税。类似汽车排量一样；第二就是遗产税；第三是户籍和不动产将全部联网。这是配合限购令的进一步升级。买房超过限定范围去别的地方都要被征税！这是必然；未来还有紧的政策的持续性问题，这届政府的调控不会放松的。从央行的角度看，（调控）是没有时间表的。这个看政府调控的决心。还看老百姓是否满意。调控会是持久战！对厦门市场的看法：住宅需求会下降，房价会下跌。理由是考验开发商的地方。我了解很多房贷纠纷。刚刚常处说的，某年某月某日截止。还有保障性住房。几年下来可能就有一部分人想买商品房转到商品房。这是很现实的。房源增加，房价就难以坚挺。厦门60%是外地人购买，下面还有改善性住房。厦门的需求量不会超过40%。房价是大概率事件。降多少才有吸引力？降10%出去的话还是比较合算的。两年后资金收益没有减少。厦门有两种，一种是做促销的。有一些是做假摔。另一种是房价不会跌到哪里去。开发商不差钱还可扛着。温总理说开发商要流点道德的血液。所以，开发商现在得做点调整了。所以，开发商们，赶快降价，促销！让我们每个开发商都流点道德的血液！主持人：现在我们请立丹行厦门总经理陈祖勤来谈谈限购令后我们厦门还有多少购买力！9立丹行厦门总经理陈祖勤：根据国家统计局2009年城镇居民家庭第二居所比例情况分析，预计今年本地改善置业购房数量为7400—10000套。从近五年厦门的异地购房人群分析，预计今年在厦工作无户籍异地客户将去化2300—4300套。以上所有总计，预计2011年厦门商品住宅购买力为15000套左右。需求被压抑在15000套这样量，在应对上面我们还是建议，在供应和需求这么矛盾的基础上，我们希望抢夺这部分客户的手段