房地产开发中的合理避税技巧

摘要：合理避税是企业降低成本的重要手段，它的产生是市场经济发展的必然产物，其最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，从长远和整体来看，纳税人按照国家的税收政策进行合理避税筹划，促进7产业布局的进一步发展，有利于涵养税源，促进经济社会的长期发展和繁荣，本文就我国开发企业常用的一些避税方法进行了简要的举例分析，探讨房地产企业如何合理避税，利用各种手段提高综合收益，促进国民经济的良性发展。关键词；纳税筹划；合理避税；避税方法房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给企业的“税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归企业。避税是一种非违法的行为，而纳税人从自身经济利益最大化出发进行避税筹划，是客观存在的。下面就介绍几种常见的避税方法。一、利用台作开发方式合理避税利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。方案一：合作开发甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。方案二；出借资金假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。筹划结果；从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。二、利用股权转让方式合理避税例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)筹划分析；该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。筹划结果；经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。三、利用签订合同装修费的合理避税例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。筹划分析：按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。筹划结果；经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。「摘要」合理避税是纳税人尊重税法、依法纳税的前提下采取适当的手段对纳税义务的规避，減少税务上的支出。本文主要通过对房地产企业开发成本组合和开发成本核算的分析，通过对成本费用的控制，加强房地产公司的经营管理，达到企业最终合理避税的目的。「关键词」开发成本的组成开发成本的核算合理避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避，減少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，它是正常合法的活动，合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、营销等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。避税是企业在遵守税法、依法纳税的前提下，以对法律和税收的详尽研究为基础，对现有税法规定的不同税率、不同纳税方式的灵活利用，使企业创造的利润有更多的部分合法留归企业。在法律规定范围内，最大限度地保护当事人的合法权益。避税是合法的，是企业应有的经济权利。说到房地产企业的合理避税，那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。二、房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意解决以下几个问题。1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样，确定成本归集对象，即成本核算单位。2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。以上对房地产企业的开发成本和核算进行了简单的了解和分析，房地产开发企业避税则自然要对其所涉及的税种进行了解和掌握。房地产企业主要涉及企业所得税，营业税金及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税等各项税种。但房地产行业所涉及的主要税种中：营业税避税的空间不大，只有所得税及土地增值税有一定空间。（一）利用成本费用的充分列支减轻所得税负担企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的轻重、多寡，直接影响税后净利润的形成，关系到企业的切身利益。因此，企业所得税是税收筹划的重点。从成本核算的角度看，利用成本费用的充分列支是减轻企业税负的常用的方法。企业应纳所得税数额根据应纳税所得额和税法规定的税率计算求得。在税率既定的情况下，企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的多少。应纳税所得额则由企业收入总额扣除与收入有关的成本、费用、税金和损失后计算求得。可见，在收入既定时，尽量增加准予扣除的项目，即在遵守财务会计准则和税收制度规定的前提下，将企业发生的准予扣除的项目予以充分列支，必然会使应纳税所得额有所减少，最终减少企业的所得税计税依据，从而达到减轻税负的目的。同时生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。费用分摊就是指在保证费用必要支出的前提下，从账目找到平衡，使费用摊入成本时尽可能达到最大摊入，从而实现最大限度的避税。常用的费用分摊原则一般包括实际费用分摊、平均摊销和不规则摊销等。只要仔细分析一下折旧计算方法，我们就可总结出一个规律：无论采用哪一种分摊，只要让费用尽早地摊入成本，使早期摊入成本的费用越大，那么就越能够最大限度地达到避税的目的。至于哪一种分摊方法最能够帮助我们实现最大限度地避税，则需要根据预期费用发生的时间及数额进行计算、分析和比较后确定。在实际过程中，我们还有几点可以注意：1、成本和费用的确认。结合房地产企业实际，在进行成本和费用扣除时，应当合理区分和确认期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。因为根据房地产企业所得税政策规定期间费用和开发产品的销售成本是可以在当期直接扣除的。这里要需要说明下当期准予扣除的开发产品销售成本，是按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位成本确认的。2、广告费及业务宣传费。房地产开发企业发生的广告及业务宣传费在每一纳税年度可按销售收入一定比例内据实扣除广告支出（其中：广告费比例是8%、宣传费是5‰），超出比例部分广告支出可以无限期向以后年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费及业务宣传费，与建造、销售开发产品相关的广告费，可以无限期结转以后年度。这里要说明下业务宣传费，在取得第一笔收入后发生的宣传费，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。3、管理费用。我们可以适当合理的增加管理费用，减少当年利润，从而减少企业应纳税所得额。例如可提高坏帐准备的提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就合理避让了企业所得税额。4、财务费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于对象成本完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。这里要注意一点，根据房地产企业所得税政策规定，关联企业相互借款，借款方取得的借款额超过本企业注册资本的50%，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，同时借款利率不得超过同期同类商业银行贷款利率。这样在日常的账务处理中，合理确认成本费用，有利于我们适当调整应纳所得额，从而调整应纳税额，做到合理合法的避税。（二）利用折旧方法的合理选择减轻所得税负担折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。正确计算和提取折旧，不但有利于计算产品成本，而且保证了固定资产再生产的资金来源。折旧是成本的组成部分，现行会计制度中，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加