房地产开发建设(1)

第四讲房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：◈房地产投资分析与决策阶段◈房地产开发前期工作阶段◈房地产开发项目建设阶段◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图2所示）：房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作程序筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置筹集资金选址定点立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段用地申请审核、协商签订土地使用合同交土地出让金办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；房地产开发程序4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、净空限制等。（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件，委托规划设计院编制规划设计总图。（5）审核总图、核定面积。城市规划管理部门审核规划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批准后，发给开发商建设用地规划许可证。房地产开发程序2．申请购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序3．拆迁安置开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并按以下程序进行。（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。房地产开发程序第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权，租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供真实资料。房地产开发程序（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动，什么时候较为适宜等，都应有个计划。（3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规定缴纳管理费。房地产开发程序拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管理部门规定的期限。（4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。（5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。（6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用。房地产开发程序（7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理工程报建手续。4.开发项目设计的组织与委托房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者决策方案的完善和补充。（1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以下事项：1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认。房地产开发程序2）设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙、丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规模，对照4个等级确定要求，进行委托。一般不得超过设计。3）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委托设计时，开发商应予注意。（2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏的重要标准和依据。在规划设计之前，一些重要的控制指标已由土地管理部门和规划管理部门给出，房地产开发程序如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿地率等，还有一些指标则由开发商根据开发项目的要求提出，作为规划的依据，如户室比、高层比例、各类型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。上述各项技术经济指标，要综合考虑，既要保证开发商效益，又要符合有关管理部门的要求，以取得良好的社会效益和环境效益。（3）评价和选择设计方案。设计方案是根据城市规划管理部门提供的规划设计条件和开发商对该开发项目的要求，由设计单位提出的初步设想，一般用文字说明和图纸或模型表示。其中规划设计方案包括开发项目的用地范及其位置图、现状图、规划总平面图和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面图、公共建筑房地产开发程序平面图和立面示意图、主要街景示意图、透视图或模型、设计说明书（包括各项技术经济指标）。建筑设计方案包括总平面位置图、平面图、立面图、主要剖面图的草图和建筑单体透视图以及设计说明书。由设计单位提出的设计方案不少于两个，以供开发商在对多个方案比较的基础上，选择最有方案，并作为推荐方案报送规划管理部门审定。开发商还可以邀请多个单位参加设计竞赛，经过专家和规划管理部门的评议审定，确定设计方案或提出对方案的修改意见。被审定的规划设计方案作为市政工程设计和建筑单位设计的依据；建筑设计方案被省定后，可进入下阶段的初步设计和施工图设计。房地产开发程序（4）设计审查。开发商对设计单位提交的正式设计图纸，要认真审查，熟悉图纸和设计要求，如发现有错误或遗漏，应及早通知设计单位修正、或补充。5.项目报建在土地使用权购置的申请过程中，已提出规划设计方案，该方案只是粗略的反映开发项目概况，不能作为施工的依据。项目报建实在原规划设计方案的基础上，由开发商委托规划建筑设计单位提出个单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入的设计，使其达到施工的要求。由于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术规定，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。其具体步骤为：房地产开发程序（1）编制和审查设计方案。开发商在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案。并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，、还要征求消防管理部门的意见。（2）编制和审查设计方案。方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计（对高层建筑）。并将初步设计报城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行汇审。（3）施工图设计和发核位红线。初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划管理部门发建筑核位红线。房地产开发程序（4）到计划管理部门申请投资许可证。开发商须提交如下文件：核位红线、土地使用合同、土地使用证、拆迁验收单、项目总平面、可行性研究报告、进度计划、申请、资金审计文件。（5）发建设许可证。到城市规划管理部门领取建设工程许可证。一旦开发商取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，该项目就获得了允许建设的法律凭证。房地产开发程序（三）房地产开发项目建设实施阶段房地产开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开法项目建设实施的直接指挥者和生产者。在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。在此阶段，开发项目的投资支出最大，所占的时间周