房地产抵押权若干问题分析

房地产抵押权若干问题分析作者：冯艳霞作者单位：黄河村镇银行,内蒙古,乌海,016000刊名：金卡工程英文刊名：CARDSWORLD年，卷(期)：2010，14(4)被引用次数：0次参考文献(4条)1.梁慧星民法总论20012.郭明瑞担保法19993.黄河房产法19994.陈华彬物权法原理1998相似文献(10条)1.期刊论文马清友.胡三平浅析房地产抵押权的效力-财贸研究2002,(3)加入世贸组织对我国房地产业是一次绝好的机遇,更是严峻的挑战.因此,我国必须加强房地产立法,改革房地产制度,从而促进我国房地产市场规范化、专业化、规模化加速进行.本文主要对房地产抵押权所及于房地产的范围进行浅析.2.学位论文蒋炜房地产抵押权利冲突问题研究2007抵押为担保法律制度之核心，被称为“担保之王”。权利冲突则为民商事领域所常见，在民商事领域所常见的冲突的解决过程中形成了一系列的价值取向及方法衡平。目前我国房地产抵押权制度显得略微粗糙，实务中债权人主张实现抵押权的过程中困难重重，尤其是房地产抵押权与其他民事权利存在冲突时较为棘手。由于我国抵押制度的不尽完善，如预告登记制度虽然确立但不够完备、局限于债权保全型的担保法立法理念、为应现实之急需而未进行理论梳理所导致的权利性质不清等，使开发商、承包商、购房者、银行之间的权利冲突不能得到有效的控制和合理的解决，随之而来产生的纠纷也是相当之多。法院在最高法院2002年批复公布之前认定标准往往不一，之后情况稍有好转，但各地的执行标准仍然有所偏差。本文在试对诸多冲突权利本身进行分析的基础上，再讨论冲突的缘由及解决的方式。本文认为房地产抵押中权利的冲突集中反映在两个方面：第一个方面的冲突是抵押权之间的冲突，主要是法定抵押权(建设工程承包人优先受偿权)与一般抵押权的冲突。第二个方面的冲突是抵押权与购房者的债权之间的冲突，表现为：(一)法定抵押权与购房者权利的冲突；(二)在建工程抵押权与预购房者的期待权之间的冲突。房地产抵押权尚可能产生与税款优先权的冲突、与职工工资及劳动保险费用优先权的冲突、与拆迁补偿安置费的冲突等等，但对于这些为基于公共需要而产生的优先性权利，本文暂不涉及。本文主要侧重于一般抵押权、法定抵押权、在建工程抵押权与购房者权利之间的冲突与衡平。本文的主体内容分为以下几个部分：第一章首先对建设工程价款优先受偿权的性质进行了分析，对建设工程价款优先受偿权究竟属于不动产留置权还是法定优先权还是应当属于法定抵押权进行了探讨，经过综合权衡认为应当属于法定抵押权。随后笔者探讨了．法定抵押权与一般抵押权的效力优劣问题，在分析之后笔者认为：在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。但应当建立法定抵押权公示法律制度。第二章在法定抵押权与购房者的权利冲突与协调中，笔者分析了购房者权利优先的法理基础后，认为应当完善现有的预告登记制度，．以实现法定抵押权与购房者的权利一定程度的平衡，对预告登记的效力、适应范围以及与法院协助执行的关系等问题进行了论述。第三章在建工程抵押权与购房者的权利冲突及平衡中，笔者在探讨在建工程能否抵押、如何公示、待建工程是否是属于抵押合同的范围以及按揭的定性等问题的基础上，对在建工程抵押权与购房者的权利冲突分情形进行了较为详尽的探讨，对是否存在竞合和可能及存在竞合时该如何处理提出了自己的观点，笔者区分了先抵押后预售和先预售后抵押的情形进行了探讨。3.期刊论文张晓杰浅析房地产抵押关系的成立及抵押权的实现-暨南学报(哲学社会科学版)2000,22(2)本文从主体、客体、内容及形式四个方面,详细地分析了作为民事法律关系之一的房地产抵押担保关系成立的要件,并从当今有关法律规定入手,阐明了房地产抵押权实现的方式是拍卖.对部分有争议的相关问题谈了自己粗浅的认识.4.会议论文张敏试论房地产抵押的设定和抵押权的效力2000房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得之价款优先受偿.为了维护房地产抵押权人的合法权益,房地产抵押的设定必须合法.否则,即使设定了抵押,抵押权人在抵押人不履行债务时,其抵押权就无法实现.由此可见,抵押的设定是否合法是非常重要的环节,下面笔者结合房地产抵押公证实务对房地产抵押的设定、抵押权的效力作粗浅的论述.5.期刊论文徐水泉谈房地产的抵押权-黑龙江科技信息2008,(10)房地产抵押权,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保,债务人不履行债务时,抵押人依照法律的规定,以拍卖被抵押房地产或以其他方式处分被抵押房地产而优先受偿的权利.6.期刊论文张惠.ZHANGHui房地产抵押权的对外效力研究-嘉应学院学报2006,24(4)房地产抵押权的对外效力包括房地产抵押权对典权、租赁权、税收优先权、行政处罚权与建设工程价款优先受偿权等权利的影响.在抵押权与典权、租赁权与行政处罚权的效力冲突中孰更应优先实现应视成立的顺序而定;在抵押权与税收优先权、建设工程价款优先受偿权关系之间,税收优先权与建设工程价款优先受偿权都优于抵押权而存在.7.学位论文朱建春商业银行房地产抵押法律风险研究2005本文从商业银行抵押权人的角度，梳理了目前抵押制度实务操作中的法律风险，分析通过现有抵押权制度对商业银行债权人进行保护所遇到的实际障碍，并提出初步的解决方案，从而更好地实现抵押制度真正的价值，更好地保护商业银行债权人的合法利益。本文是应用型的法律研究，届于任何法律制度都需要在实践中得到检验后才是合格的法律制度，故在现行法律环境下，本文首先对现实经济运行中涉及的银行抵押权制度的风险加以揭示、分析、研究和探讨，结合本文提出的问题，笔者认为应当通过立法(修改、解释与抵押制度相关的法律、法规)、司法和行政部门共同合作，真正实现抵押制度的完善和改进，进而系统解决现实中的银行房地产抵押权的设立、登记、实现等实务存在的法律问题，笔者对以上遇到的问题尽可能的提出初步的解决方案。第一章为基础理论部分，分析了我国商业银行业务与抵押制度尤其是房地产抵押制度的密切联系，从国内和国际两方面阐述了房地产抵押的风险与金融稳定的密切相关。提出了抵押制度在实际运行中并未能起到立法者预期所应有的作用，造成了物权资源的浪费，需要结合中国的实践予以系统的研究。第二章较为系统的列举了房地产抵押权设立过程中会引起法律风险的八种可能，即以未成年人的财产设定抵押的法律风险；共有财产抵押的法律风险；公司对外担保的法律风险；对公民居住权的保护导致的法律风险；抵押权和保证同时存在导致的法律风险；抵押财产被售于第三人的法律风险；最高额抵押合同的法律风险；破产导致的抵押合同无效的风险。第三章分析了登记和评估这类不被关注的却与房地产抵押密切相关的程序对房地产抵押权的影响；第四章分析作为实现抵押物使用价值的体现，抵押人或者自己使用抵押物或者将抵押物出租，故本章分别从抵押前出租和抵押后出租两个方面分析了这两种情况下的法律风险；第五章届于在建工程抵押是商业银行房地产抵押的一个重要组成部分，且存在较为复杂的法律风险而特别单列一章给予较为系统的分析。第六章讲述了房地产抵押权实现的法律风险，主要分析法定偿付优先权、抵押权实现过程的法律程序和抵押物成为抵债资产对抵押权价值实现的影响。8.期刊论文殷琳对房地产抵押权实现的几点思考-广西城镇建设2006,(2)我国抵押权人实现房地产抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种.在设定抵押权时,抵押权人要注意税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权和建设工程款优先权与抵押权的冲突,并应积极采取规避以上优先权对抵押权的冲击.9.期刊论文殷琳浅议房地产的抵押权-资源与人居环境2007,(1)抵押是常见的一种担保形式,对于社会经济的发展有着十分重要的意义.本文从房地产抵押权的优先受偿性、追及性、特定性、附从性、不可分性、物上代位性等方面的特点,分析了房地产抵押权所涉及的一些法律问题.对建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原因进行了初步探讨,同时指出,在实际中我国房地产的抵押权可能是物权,也可能是债权.10.学位论文李建文房地产抵押制度研究2000该文首先简要介绍了部分国家房地产抵押法律制度,明确指出了中国房地产抵押法律制度存在的主要问题.文章认为中国的房地产抵押法律制度尚不能适应房地产业可持续发展的需要.其次,该文分析了中外对房地产抵押含义的不同理解,介绍了房地产按揭制度笔者认为按揭仍然属于房地产抵押范畴,而以房地产期权为抵押标的的预售商品房抵押则大大发展了传统的房地产抵押理论.笔者指出,房地产抵押的核心是房地产抵押权,抵押权是一种物权,而中国的房地产抵押权规定恰恰缺乏物权性.再次,该文针对房地产抵押制度中的若干主要问题:房地产抵押权设定、房地产抵押登记、房地产抵押权的效力及房地产抵押权的实现等进行了探讨,指出了其中存在的一些问题,也提出了笔者的一些粗浅看法.本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：893c7dc1-944f-4261-875e-9dc600fa5193下载时间：2010年8月2日