香港特别行政区土地审裁处

-1-香港特別行政區土地審裁處建築物管理申請編號1998年第281宗景發工業中心業主立案法團申請人對何振聲第一答辯人張月華第二答辯人主審：潘乃棟審裁委員聆訊日期：1999年5月4日，6月3日及29日，7月16日宣判日期：1999年9月10日﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏判決書﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏申請人是景發工業中心業主立案法團。答辯人是該大廈8樓9號單位的業主。申請人申索答辯人須付給申請人攤分維修基金$5,700及於小額錢債法庭入稟申索之費用$300。案情2．1997年4月17日業主立案法團（“法團”）發出召開業主大會通告，通知業主，開會日期為1997年5月6日。通告上列出的大會議程包-2-括“商討及表決通過應急基金分攤費”。1997年5月6日業主大會決議通過徵收應急基金，每份業權份數為$150。3．答辯人擁有的8樓9號單位的業權份數是38份，所以，以每份$150計算，申請人申索答辯人應付攤分應急基金費$5,700。但答辯人拒絕繳付。分析4．答辯人提出了一些抗辯理由及投訴，大多數是鷄毛蒜皮，或是與應否付應急基金費沒有關連，有些更是無理取閙，並不能接納為拒絕交費的理由。這些理由包括：(a)法團有些賬目不清楚；(b)印停車場票的費用太高；(c)法團秘書擁有的公司承造大廈的防火工程；(d)法團應顧用律師打官司；(e)法團應追收一些債項；(f)前物業管理公司的警衞沒有牌照；(g)一些以前決定進行的工程項目還沒有完成等。5．本席須指出，不同的業主對怎樣管理大廈可能有不同的意見，而決定權在於法團。除非法團經管理委員會或業主大會的決定違反條例或公契的規定，否則業主須遵從這些決定。如果管理委員會做得不好，應該召開業主大會重新選出委員。如果某些委員犯錯，引致法團損失，管理委員會或業主大會可決定是否追究責任。但業主不能藉此拒絕繳交經業主大會依照法規通過的攤分緊急基金費。6．本案的重點在於1997年5月6日舉行的業主大會“決議通過徵收應急基金，每份業權份數$150”是否合乎條例及公契的規定。-3-7．答辯人提出，召開業主大會通告（呈堂文件A2,第2頁）上並沒有管理委員會秘書的簽署。香港法例第344章，建築物管理條例（“條例”）附表3規定，召開業主大會的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主。本席認為秘書可指令他人（包括管理公司）代為送達通告。法例沒有規定這通告一定要秘書簽署。況且，在通告上有法團的印鑑，顯示通告是由法團授權發出的。這通告於1997年4月17日發出，通知業主於1997年5月6日舉行業主大會，符合了於會議14天前送達業主的規定。本席裁定這通告是有效的。本席亦注意到，通告上所載的大會議程，包括“商討及表決通過應急基金分攤費”。8.在呈堂的1997年5月6日業主大會會議記錄（呈堂文件A2,第3頁）上，並沒有出席委員及業主的記錄。但申請人後來再呈上一份附表，（呈堂文件A3），載有當天的出席記錄。申請人的第二証人黃衞堅是大廈管理公司的總管。他供稱他當天有出席會議，A3就是當天的簽到表。本席覺得黃先生的証供可信。答辯人雖然提出異議，但沒有提出有效的証據來証明A3不是當天開會的出席記錄。在衡量事情的可能性後，本席接受A3就是當天開會的出席記錄。本席亦接受申請人大律師的說法，根據這出席記錄，當天會議的出席人數是足夠的法定人數。9．最後要決定的是，1997年5月6日業主大會的決議，通過徵收應急基金，每份業權份數為150元，是否有效。公契第10(e)條述明“Inadditiontothemonthlyservicecharge,eachownershallpaytotheManagerondemandadueproportionequivalenttohisrespectiveManagementFeeUnitstipulatedintheThirdSchedulehereto(hereinaftercalled“theManagementFeeUnit”)inthesaidpremisesthecostofallmajorrepairs,replacementsandrenovationsnotcoveredbythemonthlyservicechargeandallothercostsandexpensesincurredinrespectofthemanagementofthesaidpremises…..”（見呈堂文件A1,25頁-4-及26頁）。大意是說，徵收每月管理費另外的費用，須遵照公契附表3上所載的管理費份數。但上述業主大會通過的攤分應急基金費，郤遵照業權份數徵收，與公契的規定不符。10．申請人的大律師在最後陳詞說，法團好比一間公司，業主是股東，而管理委員會是董事會。在股東大會上通過的決定，就是最後決定。股東大會的權力甚至可以修改公司的章程。法團的情況相同，業主大會只需經大多數票來通過與公契不符的議案。本席不同意這個說法。本席同意在沒有違反建築物管理條例的情況下，業主大會可以通過決議修改公契的條文。但在公契還沒有作出修改前，業主大會無權通過一些違反公契的決議。因為公契是訂明所有業主之間的權利及義務。它須要在土地註冊處註冊（建築物管理條例第2條）。所有以後的業主或他們的承讓人都可以查看，視這文件包括他們之間所有的權利和義務。如果公契沒有修改，大廈管理的一切事情必須依照公契的條款辯理，除非法例另有規定。11．雖然在本案攤分應急基金，依照業權份數或管理費份數徵收看來是一個小問題，但它觸及一個不可妥協的基本原則，本席不能不裁定，1997年5月6日業主大會通過徵收應急基金的決議無效，因為這不符合公契的規定。申請人無權向答辯人追討$5,700的攤分應急基金費。命令12．經過以上的分柝，本席裁定申請人敗訴。至於訟費方面，因為答辯人沒有顧用律師，另外答辯人在聆訊過程中，重覆提出雞毛蒜皮的，及無關的指控及抗辯理由，有些更屬無理取閙，致令聆訊時間不必要地拖長，本席-5-命令雙方各自付訟費。日期：1999年9月10日潘乃棟審裁委員申請人景發工業中心業主立案法團由謝鵬元律師事務所轉聘大律師代表。第一答辯人何振聲先生自辯；第二答辯人張月華女士由第一答辯人代表。