房地产政策研究

2008-2009年度全国房地产政策研究报告www.soufun.com房地产门户-搜房网2009年03月10日18:40来源：贵阳房地产门户作者：易居中国•克而瑞•贵阳机构2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009年政策做适度展望。一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保”2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。2009年将为“保八”而苦战。在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。2008年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面：2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。货币政策方面，从2009年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠道地为经济发展提供帮助。宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。二、2008年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。1、信贷政策盘点政策一：10月22日，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。政策三：2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号），重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。政策四：12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号），重要内容是：新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。专款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。政策评析：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求”悬而未决。而《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策”，在很大程度已经放松。政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，支持国家住房保障制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。2、税收政策盘点政策一：10月22日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），主要内容是：一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策评析：税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。3、住房政策盘点政策一：2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点：在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。政策评析：2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。按照上述计划，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层”家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混