房地产政策解读分析

                                                               近期房地产政策解读及资本市场分析——国八条2011年1月28                                                                        ‐ 2 ‐  2010年，在不断出台严厉调控政策的背景下，房地产行业全年销售热度未减、房价未见明显下滑、部分城市地价创新高。虽然在4.15房地产政策之后，行业销售在5月创出年内最低，但在8、9月即开始反弹。与此对应的是全国房价在短暂回调之后，重新回归上涨通道。值得注意的是，去年下半年一线城市受限购令以及行政审批等方面影响暂时受到了压制，但去年下半年二三线城市的房价却创出新高。在去年12月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。部分一线城市房价水平甚至高于调控之前。近期量价回升的格局使得市场对政策再次出台的预期有所增强。同时，进入2011年，新房供给呈现增长趋势，1月份，房产税出台在即，各地限购政策进一步铺开，流动性依然充裕，过剩局面未见有效缓解，通胀依然高居不下，在此背景下，国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。1月26日晚国务院宣布了八项房地产市场调控措施，被称为2011版“国八条”。八项房地产市场调控措施，主要内容如下：(一)、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。(二)、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。(三)、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。(四)、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。一.背景简述                                                                        ‐ 3 ‐ (五)、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。(六)、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(七)、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。(八)、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。                                                                        ‐ 4 ‐ 国八条涵盖了土地、金融、限购、二手房税费、地方政府房价问责等方面较为具体的措施，下面就这八条措施进行一一的解读。(一)、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。解读：继续强调地方政府责任，增加地方政府房价调控目标。该政策明确要求地方政府要统筹规划，制定与当地经济发展、人民购房支付能力向匹配的新建住房价格控制目标，增加地方政府对房价调控的灵活性。各地方政府将被要求落实价格管制，是非常具有潜在杀伤力的政策措施，也是本次调控的一大亮点，将直接影响社会对于房价预期，短期内将会引发异常集中的群体性观望。由于目标明确公布，价格制定目标高于预期的可能性较低，多数地方政府更有可能会宣布一个略微低于当前均价的调控目标。而如果未来政策能有效执行，主要城市房价在行政命令下能够稳定，将对房地产市场有正面作用，一方面将缓解市场之前存在的刚需因收入涨幅不及房价而超出承受力举债买房的非理性现象；另一方面，房价涨幅若能与收入匹配，将修正不合理预期，削弱楼市投机性。但从长期看，该政策的执行难度较大，需要关注各地方政府的实际的执行力，同时调控目标的设定属行政干预范畴，非市场化行为的负面作用较大，不利于市场化资源配置和预期的形成。(二)、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。解读：“通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”是一种新的表述，这可能意味着后期保障性住房建设计划可能会出现调整，之前过于激进的建设计划在政府严厉出手楼市调控的背景下，会出现一定的淡化和修正。二.政策解读                                                                        ‐ 5 ‐ 进一步强调加强保障房建设，有助于改善市场供给结构，对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期。(三)、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。解读：此条新规意图在于通过提高流转成本，压制存量房屋的过快流转，从而起到调节投机/投资需求的目的。此次将个人购买住房不足5年转手交易的营业税基调整至全额征收，相比09年12月的营业税优惠调整细则，此次变化主要在于将5年内转让普通住宅的的营业税计税税基从差额调整为全额，继续扩大税收调控的力度。加强土地增值税稽查，存量房交易税征以及个人所得税征收只是被作为例行强调，而取消普通住房在五年内交易的差额营业税优惠，就政策本身而言影响不大，但是这些与其他政策构成“组合拳”共同“出击”则清晰的表达了政府调控房价并使其完成一定程度下跌的决心。结合住建部近期出台的对中介市场的管理措施，规范二手房交易营业税、土地增值税，加快建立个人住房信息系统以逐步推进房产税，将是政府持续关注的三项房地产税种，对市场的影响主要体现在短期。值得注意的是，中央对税收工具调控的使用仍有较大的可操作空间，营业税率的更改、土地增值税的扩大征收范围以及尚未露面的房地产税将以什么样的姿态出现都是未来税收调节的变数。(四)、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。解读：二套房付款比例再次提高10%，进一步运用金融手段进行调控，其对楼市的影响依                                                                        ‐ 6 ‐ 然会比较明显。观察过去几次首付比例调整的过程，都伴随着需求的明显观望。提升首付的目的依然是压制市场需求。首付的提高无疑将再度增加购房者的购买门槛，并降低杠杆比例。购房者杠杆的降低和融资成本的上升一定程度削弱改善需求购买力，将对房地产市场需求带来一定的遏制。目前二套房贷款购房人对利率提高并不十分敏感，同时有近半数仍是一次性付款，因此该措施对市场的影响更多地还是在心理层面，实质性影响有限。在信贷紧缩进一步加强，银行贷款资源稀缺的情况下，银行将有较大动力严格执行这一严厉的二套房贷政策。(五)、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。解读：本轮政策依然延续保证保障性住房用地，提升供地总量的思路，并进一步强调加大土地供应，扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价。有助于促进市场长期健康发展和稳定长期预期。尤其从资金来源进行清查，有助于减少资金对于土地的追捧，可以起到降低地价水平的作用。这次在土地政策方面很多是强调了之前已有的措施，但多数土地政策需要通过地方政府实际执行并缺乏透明而量化的监督方式，因此仍然可能会流于形式，并无超预期之处。大