房地产教育 第十章

第十章房地产开发经营的税费一、所得税、流转税、行为目的税、资源财产税二、土地使用费及其他税费三、行政性收费四、税收政策对房地产市场的干预第一节所得税企业所得税——对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。关键：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额收入总额：生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入、其他收入扣除金额：成本、费用、税金、损失一、收入的确认1、销售收入的确认2、预售收入的确认3、视同销售收入的确认4、代建工程和提供劳务的收入确认二、成本和费用1、销售成本2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费3、借款费用4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费5、土地闲置费6、成本对象报废或毁损损失7、广告费和业务宣传费8、折旧第二节流转税流转税又称流转课税、流通税，指以纳税人商品生产、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额为征税对象的一类税收。（两税一费）一、营业税二、城市维护建设税三、教育费附加一、营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。1、房地产销售收入额的5%2、营业收入额的5%3、房地产中介服务费的5%二、城市维护建设税是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。1、市区，7%2、县城、镇，5%3、其他，1%三、教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费。纳税人所在地处于城市的，税率3%。第三节行为、目的税一、契税二、印花税三、耕地占用税四、土地增值税五、固定资产投资方向调节税一、契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。浮动税率3%~5%。二、印花税是领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人应缴纳的一种税。1、商品房购销0.03%2、产权转移0.05%3、设计合同0.05%4、承包合同0.03%5、贷款合同0.005%6、租赁合同0.1%7、产证5元三、耕地占用税是对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途建设的单位和个人征收的一种税。（2008年1月1日）人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10~50元；人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元；人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5~25元。四、土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的一种特定目的税。1、计算增值额=房地产转让收入-扣除项目2、土地增值税税率：4级超率累进税率。四、固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的一切内资单位和个人征收的一种税。目的是控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展。第四节资源、财产税一、城镇土地使用税二、房产税三、房地产财产税一、城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税额计算征收的一种税。（2006年12月31日）大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元二、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。三、房地产财产税：城镇土地使用税、房产税、城市房地产税1、存在的问题2、改革方向：物业税第五节土地使用费及其他税费一、土地使用费是指使用土地资源性质的费用。三类：1、通过协议、招标、拍卖方式有偿取得的土地使用权的；2、通过行政划拨，无偿取得的土地使用权的；3、外商投资企业，适用通过行政划拨方式取得土地使用权的中外合资企业。二、其他税费第六节房地产开发经营中的行政性收费一、管理费和手续费二、项目性收费三、证书工本费四、武汉市房地产开发经营中的行政性收费第七节税收政策对房地产市场的干预一、以推动市场发展为目标的税收政策调整二、以调控房地产价格为目标的税收政策调整习题1、流转税包含哪些税？2、行为目的税包括哪些？3、土地增值税税率有哪几级？