房地产标杆企业“四维管控模式”

Copyright©2007ByALLPKUManagementConsultantsLtd.未经许可，不得外传主讲：陈恳北大纵横房地产咨询中心总经理清华大学房地产EMBA班客座教授深圳房地产标杆管理研究会会长手机[phone]邮箱：[e-mail]第2页北大纵横合伙人、房地产咨询中心总经理－陈恳中国房地产标杆管理研究第一人深圳市房地产标杆管理研究会会长清华大学、人民大学、中山大学房地产EMBA总裁班客座教授中国博鳌房地产高峰论坛、亚洲房地产高峰论坛特邀嘉宾曾先后在中国寰岛集团、赛格集团、艾肯顾问(台湾)集团高级经理人、金地集团企管中心总经理、深圳金科房地产咨询机构董事长，现任北大纵横房地产管理咨询中心总经理。1998年撰写的《金地员工绩效考评体系》获中国企业管理创新成果奖。2005年5月新著:《地产标杆——万科、金地“5+2成功法则”解码》在中国春季住交会亮相以来,受到读者热烈欢迎，许多企业集体购买作为中高层经理人的必读书，创造了房地产管理书籍不到三个月便畅销一空的新记录,再版后仍供不应求。近十年多来一直致力于万科、金地等房地产标杆企业文化、企业战略、管控模式、流程管理、绩效管理等领域的“标杆管理”研究,具有丰富的企业管理和企业培训实战经验。近五年来先后在北京、上海、深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山、杭州、苏州、武汉、湖南、海南、江西、安徽、黑龙江等地演讲上百场,听众达数万人。重要客户:深圳金地地产、华侨城地产、卓越地产、富通地产、城建地产、鸿威地产、浙江坤和地产、旅游地产、南京苏宁地产、北京万年地产、苏州华地地产、江苏佳和地产、广州美林基业、东莞田禾地产、佛山海逸地产、清华大学、人民大学、中山大学房地产EMBA总裁班。专家博客：:让企业战略像灯塔一样指引航向管权:让企业扩张像布阵一样步步为赢50%60%70%80%90%管事:让企业运行像看图一样简单高效管人:让企业人才像春笋一样茁壮成长管心:让企业文化像宗教一样凝聚人心__房地产企业精细化“五维管控模式”陈恳著中信出版社第4页使命与愿景管控模式使命与愿景•基于对战略与规划的理解分析而建立的有效的组织管理体系•梳理和完善流程管理体系包括核心业务流程与管理支持流程，以ISO9001为工具完善流程•通过流程梳理,建立责•任到组织、部门、个•人的绩效管理体系1345•基于企业使命勾划出的企业愿景流程与制度绩效与薪酬2组织与管控战略与规划•基于对公司使命、愿景的理解而建立的企业发展战略与规划房地产精细化“五维管控模式”模型项目绩效部门绩效员工绩效总部绩效子司绩效流程管理体系土地获取规划设计项目评估营销策划采购管理工程施工组织结构权责分工战略与规划第5页战略文化管心——心动力组织运营动力与向心力组织运营的软规则管脑——神经中枢组织可持续发展能力组织运营的中远期目标体系管权——有形的手组织管理能力组织运营的保障体系管人——奔跑的双腿人力资源开发能力组织运营主体的管理体系管事——神经网络产品制造与组织运营管理能力组织运行规则体系房地产企业精细化管理模型——“五维管控模式”第6页使命:推动企业变革与成长愿景：成为中国最受尊重的大型咨询机构地位：中国管理咨询业的先行者和领导者北大纵横的使命、愿景、定位第7页一、中国最早成立的咨询集团每一次行业“洗牌”我们都经受住了考验!第8页中国最豪华的精英咨询团队每一个合伙人背后都有一支专业的顾问团队!第9页中国最繁忙的行业咨询机构每—个工作日都启动一个项目!第10页中国专业化分工最齐全的行业咨询中心房地产咨询中心能源咨询中心电信咨询中心金融咨询中心科研院所咨询中心汽车咨询中心运输咨询中心传媒咨询中心机械制造咨询中心IT电子咨询中心医药医疗咨询中心消费品咨询中心每一个行业都有我们的身影!第11页中国出版管理咨询书籍最多的思想库•作为领头羊，北大纵横不断把自己的咨询技术加以总结，上升到理论高度，并和大家分享。希望能提高中国管理咨询业界的整体水平。每一个领域都有我们的思想结晶!第12页中国媒体报导、撰稿人最多的管理信息库每一种媒体都有我们的声音!第13页中国各大名校MBA实习生最多的实践基地每一个MBA生都向往的实习基地第14页中国获得行业评比奖项最多的管理咨询机构每—次行业评比都少不了的行业标杆!第15页中国客户回报率最高的战略合作伙伴客户续签业务25%新开拓业务49%客户介绍业务26%北大纵横2008年度业务概况宁波永大公司国家投资开发公司水力电力物资集团杭州城建经营总公司湖北猫人集团中石油集团鲁能集团……客户续单客户介绍首都机场集团……每一个客户都是我们的口碑!第16页资料来源：《世界经理人》杂志“中国十大经理人品牌”调查《世界经理人》杂志2007年所做“中国十大经理人品牌”调查中，北大纵横在“最崇尚的管理咨询品牌”中排名仅落后于麦肯锡。“只有少数的本土品牌拥有一定的品牌认知。不过在未来12个月计划使用的管理咨询服务品牌中，有17%的经理人选择了北大纵横”中国知名度最高的管理咨询机构每一次行业调查我们都独占鳌头!参加亚洲房地产高峰论坛的诘问第17页我们服务过的一些主要房地产客户第18页北大纵横部分房地产企业咨询案例大连亿达浙江众安山东金翰北京东环置业北京住总北京公交地产北京鲁艺地产北京世博伟业北科建集团锦州宝地北京金隅嘉业山东鲁能宁波永大湖北新长江置业国投物业天津泰丰中关村软件园碧桂园河南安阳贞元华宇集团华吉地产鞍山明达北京当代集团天津泰达第19页国家建设部土地转让制度2004年8月31日土地赢利时代房产赢利时代前言:中国房地产已从土地暴利时代过渡到管理制胜均利时代卖地皮___卖房子____卖服务____卖健康第20页交部分资金便可获得土地证吸引银行信贷资金占用建筑商资金使用购房者预售资金充分利用滚动开发来减少资金压力过去:四两拔千斤一旦获取土地资源，房地产开发企业即能以较少的资金投入撬动巨额资本来运作项目，获取高额的自有资金投资回报要交足资金才可获得土地证银行贷款融资条件要求更严格加强了拖欠建筑商工人工资清欠预售“楼花”制度逐渐退出市场一旦资金链断裂便可能导致崩溃仅获取土地资源是不够的，房地产开发企业还需要有较强的资金实力来运作项目，低投资高回报被逐步改变金融在“两种时代”扮演的不同角色定位今后:千斤压四两第21页从发展趋势来看，房地产企业利润正从价值链的前端向后转移建筑施工物业管理经营楼盘销售15%10%5%土地运作土地运作营销策划建筑施工物业管理经营前期策划设计前期策划设计利润贡献度20%25%30%35%40%如今，牛市已悄然远去，房地产行业的利润控制点明显已经向价值链的后端转移。那些急速扩张的集团化房企开始意识到，未来房地产市场竞争的核心不在于攻城略地的粗放式扩张，而在于运筹帷幄的精细化管理。如何改变以往牛市中急速扩张的粗放式管理模式，调整母公司与分公司的权责关系，建立合理的集团化管控机制，成为横亘在各大集团房企面前的第一道难题。从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，由于土地而获取的利润将较之前有较大消弱在卖方市场逐步向买方市场转移的过程中，决定产品品质和服务的关键环节是前期策划＼产品设计和物业服务资金：在紧缩性金融政策下，资金成为完成整个开发环节关键，成为整体价值链的核心资金第22页从行业发展周期看,中国房地产企业正处于房地产开发/产品型阶段向房地产投资/资本运作型转变-行业周期与运营模式演变示意图-房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模目前中国大陆大多数房地产商香港房地产商发达国家房地产商地产开发/土地型过去中国大陆房地产商•超额利润阶段•高风险/高回报•政府关系•中等利润阶段•适中风险/适中回报•资本优势/规模优势•微利阶段•低风险/低回报•规模优势经济特征需求特征•卖方市场•对新增住房需求快速膨胀•均衡市场•对新增住房需求稳定增长•买方市场•以提升住房质量的需求为主业务特征•地产开发•房产增量开发•房地产开发•房地产金融服务•物业经营/房产中介•房地产金融服务•物业经营•房产中介•高利润阶段•高风险/高回报•产品创新•卖方市场•对新增住房需求快速膨胀•房产增量开发•地产开发第23页从业内同行发展看：对行业发展有一定敏感性的公司则正在进行商业模式的转型项目经营以房地产项目开发为核心，实现快速滚动发展资产经营大力发展房地产开发业务，注重发展商业地产与工业地产同时积极持有高收益性物业，以平衡行业周期的风险资本经营房地产投资开发与持有经营同步发展进入房地产投资信托和投资基金领域金地：和瑞银环球资产管理集团（UBSGlobalAM）达成了协议，决定共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台。保利地产：保利地产04年便制定百分之七十的住宅产品和百分之三十的商业产品比例，在坚持住宅产品为主导的基础之上，开始大举进军商业地产，进行商业开发和运营。万达集团、深国投：专业的商业地产投资开发商，在全国多个一线二线城市建设万达广场和深国投商业中心，建设数量和规模处于全国领先地位中凯开发：中凯开发以项目管理为切入点，携手房地产投资商和建筑商，成功集合各种资源开发完成“中凯锦湖豪庭”等项目做企业做到最后都是做资本运作第24页转折前后两种截然不同的发展模式:产品运营是爬楼梯资本运营是上电梯创业阶段成长阶段今后有两条路可走:一与资本市场对接;二由开发型企业向投资型企业过渡。成为投资型企业或与资本市场接轨的前提条件是必须把企业管理规范起来!万科从10亿到100亿10年万科从100亿到500亿2年第25页25房地产开发管理类似于一场接力赛跑项目论证土地获取营销策划设计管理采购管理项目预算销售管理售后服务物业管理工程管理房地产开发是个系统工程,从项目论证到峻工、销售需要经过许多环节,类似于一场接力赛,绝对不是靠那一棒跑得快就能获胜的,必须每一棒都跑得快、接得好,才能赢得冠军的!但是我们在项目运作过程中往往由于流程混乱,使许多单跑冠军也成了败军,而一些本来单跑成绩一般的队员,由于接力协作好,反而成为了冠军!后危机时代房企管理制胜的关键在于把企业自身的事情做好!第26页作坊化粗放化规范化精细化精益化健全流程没有流程完善流程优化流程行为考核为主计划考核为主KPI考核为主创业期成熟期成长期衰退期发展阶段绩效管理阶段绩效考核阶段60%房企处在这个阶段30%房企开始向规范化过渡万科、金地已经向精细化过渡建立流程全员量化指标管理阶段没有考核中国房地产企业管理现状与趋势万科、金地攻城掠地的秘密武器是什么?第27页王石:“精细化是房地产企业未来十年的必由之路!”王石：如果说对于万科，我做了什么？那就是：选择了一个行业建立了一套制度创造了一个品牌培养了一支团队可能是郁亮之后的那几代人，他们让这个制度更加成熟，他们个人的职位变动将不会给企业带来震荡。他们认为规范化的公司才有可能活得更长久。万科要从“速度规模型”过渡到“质量效益型”第28页房地产企业精细化管理的两种选择一种是象改革开放之初那样继续靠“摸着石头过河”,一切靠自已摸索前进。但现在水深了、浪大了,摸错了就会被水冲走,即便摸过去也会成为“落水狗”另一种是充分借鉴房地产标杆企业在管理实践中积累的成功经验,结合企业自身状况“量身定制”管理体系,在别人己经修筑好的桥面上驾着自己的汽车跑过去!Copyright©2007ByALLPKUManagementConsultantsLtd.未经许可，不得外传管脑__企业战略:让企业发展像有“航海图”一样永不迷航房地产标杆管理系列课程:1主讲：陈恳北大纵横房地产咨询中心总经理清华大学房地产EMBA班客座教授深圳房地产标杆管理研究会会长手机[phone]邮箱：[e-mail]第30页新编“龟兔赛跑”故事