房地产案件执行方法初探

房地产案件执行方法初探李铁军随着我国经济的发展，房地产市场和建筑市场也呈现出繁荣的景象，有关房地产方面的纠纷也因此大量引发，能否正确执行该类案件，直接关系到这两个市场的稳定和发展。实践中，如何正确执行房地产案件往往成为我们执行人员必须面对的难题，笔者作为执行人员对此进行研究并提出初步解决的方法，撰文发表笔者的一孔之见，以期抛砖引玉。一、房地产案件执行时如何确定房地产财产归属最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。《通知》的出台，对于保证人民法院生效裁判文书及其他生效法律文书的顺畅执行，规范执行和协助执行房地产案件的工作秩序，保护执行当事人、案外人的合法权益，必将起到积极的作用。《通知》第五条第一款规定：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的以权属登记为准。”之所以这样规定，是考虑到执行程序中，在确认不动产权属是否属于被执行人时，应当相信并且维护国家登记的公信力，执行程序中一般不宜直接否认登记机构的登记行为。在执行工作实践中，有些登记机构认为，登记管理机关是确认不动产权属的唯一部门，人民法院无权确认不动产的权属，并因而不为人民法院确认不动产权属的判决书或者调解书所涉及的实际权利人办理过户手续。当事人之间发生产权争议，从而起诉到人民法院，人民法院对争议权属进行确认，正是人民法院行使审判权、解决民事纠纷的一种方式，是“司法最终解决”原则的应有之功。为了澄清这种认识，《通知》第五条第二款规定“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”这是一项很重要的突破。由此而深入探索，我国建立判决优先权便有了基础。可以设想，在法治不久之将来，人民法院制作的生效法律文书确认债权人享有债务人房地产权属的，可不经申请执行而首先到国土资源、房地产管理部门申请权属登记，从而优先获得就该房地产受偿的权利，可使司法审判权威得以充分体现。在执行房地产案件时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1、对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。2、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3、对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人(案外人)与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4、登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5、被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6、以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。二、集体土地的执行在执行案件尤其是基层人民法院的执行案件中，相当一部分案件的被执行人系农民，一旦其没有其他财产可供执行的情况下，其住房即农村集体土地使用权房产成为惟一可供执行的财产，而按照我国的相关规定，农村集体所有的土地使用只能通过征用、集体经济组织内部成员之间协议调剂等方法流通，致使人民法院对其土地房产进行执行处分时，受到土地使用权难以过户转让的限制，相关的国土、房管部门又难以协助，处分难度极大或者说根本无法处理，债权人债权不能实现。但就像人民法院不能拒绝审判一样，人民法院也不能拒绝执行。因此，对农村集体土地房产的执行案件进行梳理，以发现问题，并提出解决问题的思路和具体做法，无疑是有重大意义的。在我国现阶段，国家垄断了土地一级市场，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但这种土地流转制度违背了所有权主体平等原则，越来越不能适应市场经济深入发展的需要。实际上，集体土地权属也存在事实上的交易，因为集体土地虽禁止交易，但其土地上的建筑物却可以自由流转，那么在转让建筑物时也就不可避免地存在土地权属的交易。担保法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款也规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。虽然如此，在土地管理法修改之前，《通知》作为规范性文件不可能有原则突破。考虑到集体土地使用权的处理没有明确的法律依据，而多是政策性规定，且多是各地的试行规定，所以，《通知》第二十四条对这一问题作了灵活性的处理，规定人民法院在处理集体土地使用权和农村房屋涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后即可执行。在执行农村集体土地使用权房产上基本做法如下：(1)执行前调查核实①在调查房地产档案的基础上，分别向国土资源部门、规划部门、房地产管理部门发出征询函，根据人民法院先期查明的有关情况，在函中载明需处分房地产的房产证号、土地使用证号、土地性质、土地用途、所在地、地号、所有权人、使用权人等，如该房地产存在一定瑕疵的，则将证照不齐全超面积、四址、用地、建房中有关违章情况分别载明，然后要求三部门核实该房地产的权属状况、使用方式、规划红线(包括拆迁、建筑等红线控制)、用地性质、土地价款交纳等事项，并要求特别注明房地产瑕疵情况。要求相关部门在收函后15日内出具证明并复函，逾期不答复的，视为同意人民法院处理意见。②征询村级集体经济组织意见。集体土地与国有土地的性质不同，其处分亦有其特殊性，农村房屋建筑在集体所有的土地都不登记在内。因此有必要与村级集体组织核实有关四址及出入行路的问题，并征得其对处分房地产的同意。(2)人民法院在执行中转移的建筑物、附着物的所有权的同时，应裁定该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权同时转让。转移时，涉及集体土地使用权的，分以下几种情形处理：1、农村个人住宅涉及集体土地使用权，可直接裁定予以处分，若权利受让人是所买受房产所在地集体经济组织成员的，过户时可不变更土地性质，即仍为集体所有的土地;若权利受让人不是所买受房产所在地集体经济组织成员，则所买受的房产所占集体土地变更为国有土地，所在集体经济组织成员，则所买受的房产所占集体土地变更为国有土地，所在集体经济组织必须协助办理变更手续，但应告知受让人补办国有土地使用权出让手续，补交出让金等有偿使用费，费用由权利受让人自理。2、对涉及非农建设用地使用权(乡、村企业等)的，处分时如该房地产经过抵押登记的可直接予以处分，如未经抵押，权利受让人为同一集体经济组织成员的，可办理集体土地使用权变更手续，权利受让人虽不是所买房产所在地集体组织成员，但愿意在该宗土地开办企业，可作为该镇(村)的企业，该镇(村)同意的，权利受让人也可办理土地使用权变更手续。③无建筑审批手续房地产的执行。无建房审批手续的建筑严格意义上讲是违章建筑，对此类房地产的执行，亦作了一定的探索。先向土管部门发出司法建议书，要求土管部门作出处理意见，然后根据处理意见，作出相应的处分。④被执行人从他人处所购买房屋两证齐全但未办理过户手续的，人民法院在查清事实且原权利人确认已出卖给被执行人的情况下，可直接裁定予以处分，由权利受让人补办过户手续。若被执行人从他人处所购买房屋两证不齐全的，则按原产权人房屋的实际情况分别作相应的处理。⑤农村企业厂区内，尚有部分土地、房屋未办理土地使用权、房产登记手续的，若已取得土地使用权的部分系集体土地，则按一般程序操作;若已取得土地使用权的部分系国有土地，如已向集体经济组织交纳土地使用相关费用的，在不违反使用权、房产所有权的部分一并处理。权利受让人应到土地管理部门、房管部门补办相关手续，并承担相应费用。(4)产权过户的操作①产权证照无法收回的情况。法院在处分被执行人房地产时，往往会遇到产权证照遗失或被执行人外出避债根本无法收回产权证照的情况。对此，人民法院在协助执行(过户)通知书中应予注明，由相关部门依照法定程序注销原产权证照或宣告其无效。②过户手续的办理问题。有些权利受让人产权意识淡薄，认为有了人民法院的裁定书，反正房地产是自己得了，过户与否无所谓。因此常常出现几年前的裁定要求过户找人民法院的事情。针对这种情况，人民法院在裁定书中明确载明，权利受让人应在收到房屋所有权转让裁定之日起30内到土地管理部门、房产管理部门申请办理变更土地、房屋登记手续。对不申请办理变更登记或逾期办理申请的，由土地管理、房产管理部门依法处理。三、预售商品房的执行预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：1.如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当作购房人的房屋予以执行。2.如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何价款的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。3.购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。4.购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，如何处理消费者已付或未付部分房款。当建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，不论消费者购房款是否构成对抗力，都存在着一个消费者已付或者未付购房款如何处理的问题，而这一答案也难以从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中直接推导出来。尽管该司法解释已明确消费者已付购房款未达到或者超过51%时不能以房屋所有权对抗工程价款优先受偿权，但并不能就此推论为消费者的已付购房款不能得到法律保护，而应以返还购房款的方式予以保护，这样才能完整体现生存权优于经营权的原则。而对购房款达到或者超过的消费者来说，也有一个尚未支付部分购房款如何处理的问题。对此，大致可分为三种情形分别处理。①消费者购房款已构成对抗力时，建筑承包人在向建设单位移交建设工程占有权时，应同意建设单位向购房人交付已建成的房屋，但建筑承包人应要求建设单位在建设工程交付法律文件中明确，购房人的尚未支付部分购房款作为工程欠款的担保物直接支付给建筑承包人。②消费者购房款尚未构成对抗权的，建筑承包人向建设单位移交建设工程时，应在工程竣工交付使用法律文件中明确，应交房屋构成工程欠款的担保物，建设单位不得向购房人交付该房，并且确定该房屋已经支付的购房款数额;当建设单位竣工后6个月内仍不履行支付拖欠工程款义务时，建筑承包人可拍卖该商品房，但拍卖所得价款应将消费者购房已付部分价款扣除后退还，以消除该房屋原存在的所有权期待权。③建筑工程出现无法完工情形而建筑承包人向人民法院申请拍卖工程时，消费者已支付的购房款应当计算为该项拍卖工程的债务负担。消费者已付购房款在续盘人的建设项目中继续保留为房屋所有权的期待权。续盘人应继续履行原建设单位应当履行的向消费者交付房屋的义务，不享有收取尚未支付部分购房款的权利。按上面的第一、二种方式处理时，应当在竣工交付时，办理相应的房地产登记手续，确定相互的债权债务关系及担保关系。建设工程价款与预售商品房请求权之间的优先次序就同一建设工程，承包人优先受偿权与承购人对其所承购的预售商品房的请求权之间也存在冲突的可能。按照我国城市商品房预售管理办法的规定，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门和土地管理部门办