房地产步入调控周期的前夜PDF9(1)

请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产步入调控周期的前夜房地产·行业研究——评国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2006年1月17日强于大市（维持）风险：高分析师王德勇电话：[phone]邮件：[e-mail]段海瑞电话：[phone]邮件：[e-mail]投资要点1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求房地产项目进行增值税清算，政策意图是按累进税率清算，但执行情况如何将是判断政策影响的关键。如果按累计税率清算，影响将是非常大的，有几个方面的影响：第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；第二，政策影响房地产公司的项目购并；第三，会影响企业现金流；更为重要的是，该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度。该政策及及前期仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90M2以下住宅设计要点(征求意见稿)》显示了政府从严调控房地产的决心和立场。我们要明确指出的是：宏观调控是一个常态，根据往年的历史，目前正地进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。对公司而言，对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。2007年政策可能的调控路径如下表：房地产↑↑↑国土资源部建设部央行、银监会监管部门↓↓↓政策基调严格控制土地“优化”土地供应结构土地储备两年不开发收回加强中低价房建设规范市场秩序打击囤积住房维护金融安全严格放贷提高首付房地产↑↑↑发改委税务总局规委监管部门↓↓↓政策基调加强项目审批严格征收开发环节税征收物业税严格土地增值税征收控制规划增加中低价房地产指数相对中标300、H股指数表现-50050100150200250060116060411060705060926061219中标300H股指数地产指数资料来源：中信数量化投资分析系统相关研究《政策无利空投资需理性——房地产政策专题研究报告》2006年6月6日《再论地产调控的影响——房地产政策专题研究二》2006年6月14日《“地产世界杯”期间的行情演绎——房地产行业2006年7月投资策略》2006年7月4日《新规则新方法新价值——房地产行业2007年度投资策略》2006年11月15日《盘点2006，调控难言硕果——房地产行业政策点评》2006年12月22日房地产行业/政策分析12007年1月17日表：部分房地产上市公司受土地增值税政策影响情况分析股票代码股票名称应交土地增值税占收入比例主营税金中体现的土地增值税占收入的比例报表中体现出已计提增值税占收入比例毛利率普通住宅比重投资性房地产比重受直接影响程度600007中国国贸0.00%0.00%62.81%全投资性房地产，不受影响*****无600639浦东金桥0.00%0.00%49.99%基本是投资性房地产，基本不受影响*****无000667名流置业11.10%1.81%12.91%38.64%*******很小000002万科Ａ0.02%0.57%0.59%34.79%*****较小000402金融街6.20%1.77%7.97%39.25%*****小600675中华企业0.00%4.68%4.68%41.28%*****小600383金地集团0.00%0.28%0.28%36.41%****小600533栖霞建设-0.30%0.91%0.61%30.36%****小000069华侨城Ａ0.00%0.00%0.00%48.62%大000024招商地产0.11%0.00%0.11%27.41%*****较大000031中粮地产0.01%0.00%0.01%50.25%******较大000608阳光股份0.00%0.00%0.00%35.56%*****较大000616亿城股份0.00%0.00%0.00%26.60%**较大600240华业地产0.00%0.00%0.00%51.88%*****较大600748上实发展-0.02%0.02%-0.01%48.27%******较大600048保利地产-0.13%1.09%0.96%42.56%****较大000006深振业Ａ0.42%0.00%0.42%24.46%****一般600159大龙地产0.00%0.00%0.00%21.49%*****一般600266北京城建0.11%0.14%0.25%27.76%******一般600322天房发展0.04%0.06%0.10%34.82%****一般600325华发股份-1.26%0.81%-0.45%35.21%*****一般600376天鸿宝业0.87%0.69%1.56%23.88%********一般601588北辰实业0.00%0.00%29.62%*******一般说明该指标越高，计提了增值税准备越充分，影响越小该指标越大，影响越大星号越多，影响越小星号越多，影响越小数据来源：各公司2005年度报告，中信证券研究部一、国家税务总局剑指土地增值税清算2007年1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，房地产公司应进行土地增值税的清算。同时规定符合下列情形之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算：·已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；房地产行业/政策分析22007年1月17日·取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；·纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。二、土地增值税清算政策的三大影响该项政策的出台，我们认为对房地产行业和企业有三个方面的影响：1.会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。2.政策影响房地产公司的项目购并目前房地产行业已经进了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。3.政策显示了政府从严调控房地产的决心和立场从最近政府禁止建设部放宽“90平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等等严厉的政策都会逐步实施。三、对土地增值税清算政策的两个疑问疑问1：土地增值税究竟如何征收？目前，我国部分地区已经开始了土地增值税的征收工作，各地征收金额并不相同。如湖北采用只对底层商铺收税的办法，商铺第一层收取销售额的2%作为土地增值税；苏州土地增值税的征收则采取分档征收的办法，普通住宅类收取销售额的1%，其他如别墅及商业物业则收2%；上海的情况来看，虽然目前各个区县都下发了类似通知，但真正开始征收的区县却很少。征收的都仅仅局限于对销售项目的预征款——销售收入的1%，目前为止，还没有哪个地区按照国家标准在项目结束之后收取增值额30%以上的税金。土地增值税如何征收，如何按照国税总局规定的方法进行扣除，目前还要看具体执行的情况。疑问二：针对收购公司时的土地增值税如何征收？从国税总局的条文可以看出，文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税房地产行业/政策分析32007年1月17日的口子，但是并没有涉及收购公司土地增值税的缴纳问题，这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则，目前还有悬疑。四、土地增值税清算政策的一个信号——房地产正在步入宏观调控的前夜如果说2006年调控的目的是抑制房价的上涨，那么从下图的房价走势来看，宏观调控难言硕果。图1：2004年以来全国房价走势图（单位：元/平方米）05001000150020002500300035004000200402200404200406200408200410200412200503200505200507200509200511200602200604200606200608资料来源：中经数据库我们要明确指出三点：第一，宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。第二，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，集中地土地、税收、信贷三个方面。第三，目前的土地增值税清算政策传导了一个信号——房地产正在步入宏观调控的前夜。1998年房地产市场的启动，有两个关键的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是银行按揭的支持。当然，恢复福利分房、取消按揭支持是绝对不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果说增加保障住房是一个长效措施，那么，提高首付款比例会起到立竿见影的效果，它的杀伤力在于政策一旦出台，没有任何变通的余地。2007年房地产的调控政策依然离不开土地、税收、信贷等政策，我们认为目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号，我们预计的可能调控政策见下表：表1：2007年房地产政策监管格局图房地产房地产↑↑↑↑↑↑国土资源部建设部央行、银监会发改委税务总局规委监管部门↓↓↓↓↓↓政策基调严格控制土地“优化”土地供应结构土地储备两年不开发收回加强中低价房建设规范市场秩序打击囤积住房维护金融安全严格放贷提高首付加强项目审批严格征收开发环节税征收物业税严格土地增值税征收控制规划增加中低价房资料来源：中信证券研究部房地产行业/政策分析42007年1月17日五、长期我们继续维持房地产“强于大势”评级，短期我们谨慎乐观，提示风险近日，有媒体报道商务部研究报告认为2007年人民币升值幅度在4—5%之间，在我国城市化不断推进和人民币升值的大背景下，我们持续看好房地产行业的长远前景，同时我们依然认为房地产企业将继续伟大的成长。但是，短期来看，我们对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，越是上涨，我们越要警惕潜在的风险，毕竟整个行业和企业都存在一定的不确定性。房地产行业/政策分析52007年1月17日附：国税总局政策全文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号成文日期：2007-01-16各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税