房地产法(利用)4PPT

房地产利用基本内容•房地产征收•房地产开发用地•房地产开发建设•房地产交易房地产利用法律关系图解国有土地上的房屋集体土地（含其上物）房地产开发公司国有土地征收/购买业主业主金融机构新建商品房二手房出让出售出售抵押抵押建设用地承租人租赁工厂社会利用划拨农业利用非农利用分配/承包/出租/划拨小产权房抵押房地产交易•要点–房地产交易的概念及基本原则–房地产转让–房地产抵押及相关制度–房地产使用权的转移房地产交易——概念及基本原则•房地产交易–是指交易主体就房地产及其权益所进行的流通等各种经济活动的总称。–《城市房地产管理法》第2条第4款规定的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。•基本原则–房地产交易一体化原则–房地产交易价格国家管理原则–房地产交易市场调节和宏观调控想结合原则房地产交易——转让•房地产转让的基本规定——概念–房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。–“其他合法方式”主要包括：•以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；•一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；•因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；•以房地产抵债的；•法律、法规规定的其他情形。房地产交易——转让•房地产转让的基本规定——条件–房地产转让主体须具备合法资格–房地产转让客体须符合法定要求•以出让方式取得土地使用权的房地产转让。①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。•以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。①按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。②经人民政府批准转让的，受让方应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。房地产交易——转让•房地产转让的基本规定——程序–当事人签订书面转让合同–当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格–房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理–房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估–当事人按照规定缴纳有关税费–房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。房地产交易——转让•建设用地使用权转让•概念–是指建设用地使用权人在其权利年限有效期内，将其建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。–单独转让、一并转让–转让与出让房地产交易——转让•建设用地使用权转让•国有建设用地使用权转让–《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》–未办理权属变更登记的土地使用权转让合同效力问题——第8条–转让未取得建设用地使用权证书的合同效力问题——第9条–“一地数转”合同的处理原则——第10条登记——先行合法占有——先行支付转让款——合同成立在先–划拨土地使用权未经批准的转让行为的效力问题——第12条–划拨土地使用权转为出让的处理问题——第12条–划拨土地使用权转为划拨的处理问题——第13条•集体建设用地使用权转让房地产交易——转让•房屋买卖——商品房现售–是指房地产开发商将竣工验收合格、符合法定条件的商品房向社会公众销售，社会公众购买商品房的行为。–现售条件①商品房销售单位须是具有独立企业法人资格的房地产开发企业；②取得建设用地使用权证书或者使用土地的批准文件，并依法缴纳全部土地出让金或批准后抵交；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④商品房工程建设已竣工验收，取得验收合格证书；⑤征收补偿工作已经落实妥当；⑥属于住宅商品房的，须经住宅建设管理部门审核，取得《住宅交付使用许可证》；⑦已经测绘机构对房屋和建设用地使用权面积进行了测定；⑧所销售的房屋已到房地产登记部门办理新建商品房初始登记，取得房地产权利证书；⑨物业服务方案已经落实。房地产交易——转让•房屋买卖——商品房现售–现售的程序（1）当事人签订商品房销售书面合同。（2）根据规定或当事人的约定，将商品房销售合同办理公证。这一程序非必经程序。（3）买卖双方持房地产权属证书、销售合同和合法身份证明等文件到房屋所在地的房地产管理部门申报买卖价格，申办产权过户手续。（4）买卖双方根据规定缴纳契税、营业税、土地增值税、交易手续费等税费。（5）办理产权过户登记手续，购房人领取房地产产权证书。房地产交易——转让•房屋买卖——商品房预售–预售的概念•也称期房买卖，是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期由预售方交付房屋给承购方的法律行为。–预售与现售的区别•标的物的现实性与非现实性。•合同履行的即时性与非即时性。•买卖条件的任意性与非任意性。•行为性质的物权性与债权性。房地产交易——转让•房屋买卖——商品房预售–预售条件•根据《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售应符合如下条件：（1）开发商已交付全部土地出让金，取得建设用地使用权证书；（2）开发商持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证能否销售期房？预售合同是否有效？房地产交易——转让•房屋买卖——商品房预售–预售的程序（1）预售方申领预售许可证（2）签订商品房预售合同（3）预售合同登记备案（4）按照约定办理房屋预告登记（5）交付房屋（6）办理过户登记手续房地产交易——转让•房屋买卖——商品房预售–预购人的主要权利•未来取得预售房屋的所有权•抵押预售房屋的权利•依法享有预售房的转让权“炒楼花”房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于商品房销售广告•《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于售房欺诈行为的适用•商品房是否为商品，对于售房中的欺诈行为能否适用“双倍赔偿”？•《解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：第一，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；第二，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第三，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”•《解释》第8条还对下述两种售房中的恶意违约行为作出了适用相同救济规则的规定，包括：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于商品房交付面积误差的处理•销售方交付的房屋面积与约定面积不符的，处理方式按合同约定•合同未约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条和《解释》第14条的规定处理①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）；②面积误差比绝对值超出3%房屋实际面积大于合同约定面积的房屋实际面积小于合同约定面积的房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于质量瑕疵的法律后果•第一，房屋主体结构不合格质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；•第二，因房屋质量问题影响正常居住使用的，构成合同法上的根本违约，买受人也可请求解除合同和赔偿损失；•第三，对于其他质量问题，开发商在保修期内应当承担修复责任。房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于办理房屋权属证书迟延与不能的责任•《解释》第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。•《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”房地产交易——转让•房屋买卖——商品房买卖中的特殊问题–关于限购令–2011年初，郑州的李先生和其妻子欲购买郑州西区一套新开盘的商品房，并与开发商签订了购房合同，交纳了5万元定金和20万元的预付款。双方签订的购房合同还未在房管局予以备案，郑州市实行了限购令政策，李先生所买的商品房被列入限购范围，故无法购买该房屋，遂诉至人民法院，要求开发商退还定金和预付款。–“限购令”属情势变更还是不可抗力？房地产交易——抵押•相关概念–房地产抵押•是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。–房地产按揭•英美法：通过转移特定财产即按揭物的权利以保障债权的实现，同时赋予按揭人以赎回权的一种担保形式。•我国：与房地产抵押无异•与让与担保比较•房地产转按揭；房地产加按揭•房地产倒按揭（住房反向抵押）指达到一定年龄条件的老年人将其拥有的有处分权的房产抵押给商业银行、保险机构或者是具有政府背景的公益性机构，由该机构按照房产的价值依据一定的方式支付现金给老年人，以保障老年人晚年生活。房地产交易——房屋租赁•房屋租赁合同–当事人的权利义务–（1）出租人的权利和义务•①出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋的，应事先征得承租人同意；给承租人造成损失的，应当予以赔偿。•②出租人应依照合同约定的期限将房屋交付承租人；不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。•③出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人应负责修复；不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的，应承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房地产交易——房屋租赁•房屋租赁合同–当事人的权利义务–（2）承租人的权利和义务•①承担按期缴纳租金约义务。•②爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，须征得出租人的同意并签订书面合同。•③因承租人过错造成房屋损坏的，应负责修复或者赔偿。•④房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。房地产交易——房屋租赁•房屋租赁合同–当事人的权利义务–（3）房屋租赁合同相关当事人的权利和义务•①租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的约定。•②出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。•③住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员有权继续承租。房地产交易——房屋租赁•房屋租赁合同–房屋租赁合同的终止•承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿：(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计六个月以上