房地产法教案[1]

房地产法实务教案教师：叶晓彬（教授）2010.09第一章房地产法概述第一节房地产的概念一、房地产的含义和属性一）不动产和房地产1、不动产概念界定：财产→物→不动产→房地产A.物的物理属性：土地及其定着物B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产C.以不动产为标的的权利2、房地产—不动产的主要部分房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义。⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。界定房地产的两个基本点首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。我国当前房地产制度的狭隘性20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）（二）房地产的属性1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应。二、房地产业的含义和特征（一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业（二）房地产业的特征1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发。2、先导性：关联度大，产业链长3、地域性：4、投资大、周期长、收益大、风险大5、较强的国家干预性6、发展具有周期性三、房地产市场及其分类（一）房地产市场的特征1、特征：（1）非物流性—”商流”；（2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性（3）地域性；（4）不完全竞争性（二）我国房地产市场的类型1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营土地储备制度的完善2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场第二节房地产法的基本理论问题一、概念和调整对象（一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。1、调整社会关系的不可分割性；2、适用法律规范的综合性；3、调整范围的广泛性。（二）房地产法的调整对象1、房地产民事关系2、房地产行政关系3、房地产社会保障关系二、房地产的渊源和体系（一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等6、最高院有关房地产的司法解释7、政策性规范8、房地产习惯（二）房地产法的体系1、法理上的划分：1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成2、如何构建我国房地产法的体系（1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。（2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系房地产法的体系房地产财产法；房地产登记法；房地产开发建设法房地产交易法；房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）房地产社会保障法房地产管理法三、房地产法的性质和作用（一）房地产法的性质1、房地产法性质的学术争论及评析（1）经济法说；（2）行政法说；（3）独立法律部门说（4）综合法律部门说（5）民法说2、房地产法的性质应该定位于民法（1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴（2）房地产活动中的行为本质上是民事行为（3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决（4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致（5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域（二）房地产法的作用1、加强房地产管理2、维护房地产市场秩序3、保障房地产权利人的合法权益4、促进房地产业的健康发展四、房地产法律关系（一）房地产法律关系的概念和特征1、当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。2、特征：1）客体具有特殊性；2）房地产法律关系中国家地位的特殊性A.国家是地产所有权的主体B.国家在土地出让法律关系中居于垄断地位C.国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位3）房地产法律关系一般为要式法律关系4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性主体的平等性、权利义务的对等性、相互性（二）房地产法律关系的要素1、房地产法律关系的主体（1）国家；（2）集体组织；（3）法人和其他组织（4）自然人2、房地产法律关系的客体（1）房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物；以建筑结构：在《房产测量规范》中建筑结构的类别有六种：①钢结构②钢、钢筋混凝土结构③钢筋混凝土结构④混合结构⑤砖木结构⑥其它结构．以用途：住宅，工业厂房，仓库，办公，政府，文娱等以是否建成：期楼，现楼以产权不同：公房，私房以价格不同：商品房，微利房（限价房），福利房（廉租房、经济适用房）（2）土地所有制不同：国有土地；集体所有土地经济用途不同：承载用地；养力用地；富源地对土地开发利用的不同：过生地――未开发的荒地生地―――已经完成了规划的土地，但未开发熟地―――已经完成开发，可供建设地上物的土地过熟地――已经完成开发，已建设地上物的土地与城市经济相联程度不同：农村土地；城市土地土地产业结构不同：工业用地；商业用地；公用事业用地；居住用地；军事用地功能区分：生活居住区；中心商务区；卫生防护区；郊区；绿带区。（3）行为房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。比如：审批房地产开发企业设立的行为；房屋拆迁所指向的具体拆迁行为开发行为；交易行为处罚行为；登记行为维修行为；装修行为物业服务行为3、房地产法律关系的内容（1）房地产物权法律关系：权利义务（2）房地产债权法律关系：债权债务-权利义务相对（3）房地产管理法律关系：管理、被管理（二）房地产法律事实1、概念：引起房地产法律关系产生、变更、终止的客观现象和事实。2、分类：（1）行为。合法行为；违法行为（2）事件：A.自然人死亡；B.自然灾害或意外事件的事实3、法律事实的结合—事实构成举例：取得土地使用权这一事实构成1、申请用地通过招、拍、挂竞争某地块土地使用权2、国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实3、用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记4、县级以上人民政府土地管理部门核实相关事项5、同级人民政府颁发土地使用权证书第三节房地产法的发展和完善一、我国房地产法的形成和发展（一）产生和发展1、我国古代：土地制度为核心的2、封建社会：对土地和房屋的规定是比较完备的3、民国时期：土地私有制《中华民国民法典》4、新中国成立前各革命根据地和解放区的土地法（二）新中国房地产法发展概况1、1949—19７６年（1）1949-1954：第一，接收旧档案，废除旧制度，没收敌伪产；第二，保护公有和公民私有合法房地产；第三，建立新机构新制度（2）1955-1966：第一，私有房屋社会主义公有制改造；第二，私有企业占有土地赎买改造；第三，农村土地集体所有（3）1966-1976：破坏；停滞；强行收归国有国家对房屋的管理局限于房地产行政管理与直管公房维修养护；住房实行福利性低租金制；土地无偿、无限期使用，无流通交易2、1978-1994年我国房地产立法概况（1）1978年至《宪法》修正案出台之前。A.投资主体改变国家统包，由国家、企业、个人共同投资解决城镇居民住房紧张问题B.住房试点由租改卖C.房地产行政管理工作不断强化D.土地使用权出让开始试点（2）《宪法》修正案的出台至《城市房地产管理法》1988年宪法修正案：土地国有，土地使用权可依法转让1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革、房地产综合开发与经营管理、房地产行政管理1993年，十四大，宪法修正案，社会主义市场经济1994年7月5日，城市房地产管理法：国有土地有偿有期限使用制度；房地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产价格评估人员的资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度3、《城市房地产管理法》出台至今（1）1998年修订通过了《土地管理法》A.切实保护耕地为核心。“圈狼”“保羊”B.舍弃土地管理分级限额审批，确立以土地用途为核心的新型土地管理制度C.调整了各级政府土地管理职责，强化国家对土地管理D.重视对民事主体财产权利的保护E.强化土地执政，加大对土地违法行为的处罚力度（2）践行土地储备制度土地储备制度的改善（1）修改《土地管理法》，增加国家实施土地储备制度的条款，以土地管理基本法的形式明确土地收购储备的合法性依据（2）修改《拍卖法》，准许土地使用权拍卖可适用（3）制定《土地储备条例》，将土地收购储备制度的目的、性质，土地收购储备的客体适用的范围，土地储备中心的法律地位、职责和权力，土地收购的法定方式和程序，土地储备资金的运作和管理办法，土地储备中相应的法律责任国土资源部、财政部、中国人民银行2007年12月3日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。国家统计局报告建议取消囤地企业买地资格北京杜绝变相囤地8宗地未按期上市被亮“红牌”深圳收回27宗闲置土地超过七成已闲置5年以上深圳将于年内开征土地闲置费整治囤地开发商（3）规范土地招拍挂办法增加透明度；提高法律层次一是要求实行“净地”出让；二是合理控制单宗土地出让规模，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地，形成垄断。三是规定每宗土地开发建设时间：每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应；四是加大闲置土地处置力度：对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回（4）司法解释愈发关注房地产领域中的新问题2002年6月11日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》2003年4月28日《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若