房地产测量第——第四章副本

房地产测量专业：测绘工程总学时：36学时考核方式：考试主讲教师：景冬第一章绪论房地产测量---概述第一节房地产测绘概述1、房地产的概念：房产是建筑物财产的简称，有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。房地产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。ììïïíïï镱íìïïïíïïîî房屋财产房产:建筑物财产构筑物财产房地产生地财产地产:土地财产熟地财产ìïíïî测定测绘测设ìïíïî地基测绘：偏重土地不动产测绘房产测绘：偏重房屋结构关系：2、房地产测绘定义房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。定义1：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。定义2：测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。房地产测绘包括：房地产基础测绘，房地产项目测绘。1、房地产基础测绘房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸--房地产分幅平面图。房地产基础测绘2、房地产项目测绘房地产项目测绘:是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。最大量、最具现实性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产项目测绘第二节房地产测绘的目的、任务和作用一、房地产测绘的任务1、对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图的工作；2、对土地以及土地上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；3、对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定、调查和绘制成图的工作。二、房地产测绘的目的1、为房地产管理(包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理)服务、以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。2、为城市规划、城市建设(如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。三、房地产测绘的作用1.法律方面作用：房地产测绘成果是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。2.财政税收经济功能：房地产测绘的成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险业务不可缺少的依据。3.社会服务、决策参谋功能4.测绘技术方面的作用房地产测量---概述一、房地产测量的基本内容1、房地产平面控制测量；2、房地产调查；3、房地产要素测量；4、房地产图绘制；5、房地产面积测算；6、房地产变更测量；7、房地产成果资料的检查与验收等。第三节房地产测绘的内容及特点二、房地产测绘的特点1.测图比例尺大；2.测绘内容上与地形测量的差别；3.测绘成果效力的差别；4.测绘成果产品的差别；5.精度要求不同；6.修测、补测、变更测量及时；7.房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产。三、房地产测绘与地籍测绘房地产管理首先是产籍管理。以房屋与土地并重、以房产和地产一体为特征。地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本现状的测绘工作。异同：房产测绘偏重于房屋，地籍测量偏重于土地。图上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个是土地要素多。测绘技术、方法、手段、目的、内容等大同小异。四、房地产测绘的工作程序1、程序房地产的权利申请人或利害关系人申请房产测绘部门审查申请人或利害关系人提交的各种证明文件（合法性和否齐全）签订房地产测绘合同。2、房地产测绘技术设计平面控制测量房地产分幅、分丘、分层分户平面图的测绘及房地产的面积量算变更测量进行测绘成果的检查、验收上交资料和技术总结。房地产测量---概述房地产测量成果包括：1、房地产簿、册；2、房地产数据；3、房产图集。五、房地产测量的成果奴隶制社会:土地、房屋测量开始封建社会：商鞅土地改革隋唐：建立户籍制度宋元明清：建立一定水准房产图民国时期：《土地测量实施规则》新中国：开展房产土地登记工作，颁发土地权状1984-1987年：第一次房产普查，房产登记发证工作《地籍测量规范》1991-2000年：《房产测量规范》组织标准统一化现代房产测量：航空摄影、数字化、GPS、电子平板测图系统《测绘标准汇编》《第二次全国土地调查技术规程》第六节房地产测绘的历史沿革50年代初，我国在全国主要城市范围内开展了大规模房产、土地登记工作，颁发了土地权状，这些土地权状就是房地产测绘的结果。1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查。1987年，在全国范围内进行房地产登记发证工作。1991年，第一部《房产测量规范》(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2000年2月，国家颁布了《房产测量规范》(GB/T17986-2000)，房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。我国现状1、起步晚，市场化程度低，处于摸索、研究、思考阶段；2、全野外数据采集测量、数字化测量、GPS测量、电子平板测图系统等七、小结第二章房地产平面控制测量房地产测量一般不测高程，因此通常只布平面控制点。国家和城市布设的控制网的精度都可满足房地产测量要求，但控制点的密度往往不够,《房产测量规范》规定要求，建筑物密集区控制点平均间距应在100m左右，建筑物稀疏区控制点平均间距应在200m左右。平面控制测量可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法进行。第一节房地产平面控制测量概述房地产测量---房地产控制测量1、为房产要素测量提供起算数据：房地产测绘对界址点、房角点的要求较高，相对于邻近控制点的点位中误差不超过(±0.02m)，因而对控制点的精度要求也很高。2、为房产图的测绘提供测图控制和起算数据；3、为变更测量、修测与补测提供起算数据。一、房地产平面控制测量的作用二、房产平面控制网的布设原则及要求房地产测量---房地产平面控制测量1、布设原则：房产平面控制点的布设应遵循“从整体到局部、由高级到低级、先控制后碎部、分级布网”的原则，也可越级布网。2、要求：（1）控制点间要具有较高的相对精度；（2）房地产平面控制点要有相当的分布密度；（3）房地产平面控制点要能长期保存使用；（4）房地产平面控制网点的坐标应能保持较长时间的稳定。三、房地产控制测量的方法和基准房地产测量的方法：总的包括基本控制测量和图根控制测量（测绘大比例尺地形图），房产测量已由传统的三角测量、量距导线测量到三边测量、测距导线测量、GPS相对定位测量等。国家坐标系统（1980西安坐标系）、地方坐标系（局部坐标系、城市坐标系）、独立坐标系（假定坐标系和任意坐标系）与高斯投影统一3°平面直角坐标系统。坐标系统和投影基准。坐标系名称椭球名称椭球长半轴椭球扁率椭球定向大地原点WGS—84坐标系平均椭球6378137m1：298.2571984.0（BIH）地球质心1980年西安坐标系IUGG--756378140m1：298.2571968.0（JYD）(地极原点)西安各城市坐标系克拉索夫斯基6378245m1：298.3一般在城市中心新1954年北京坐标系克拉索夫斯基6378245m1：298.31968.0（JYD）西安1954年北京坐标系克拉索夫斯基6378245m1：298.3普尔科伐延伸1、我国历年来采用的国家大地坐标系2、地方坐标系（抵偿坐标系）地方坐标系是在局部建立平面控制网时，根据实际需要采用任意子午线为中央子午线的一种坐标系，其椭球参数和投影方式与国家坐标系相同。1）r≤10km或s≤300，水平面代替水准面产生的距离误差可忽略不计；2）高差误差，短距离测量水平面代替水准面高差应考虑。2km18kmhcmD=当地方控制网离国家统一投影带（3°或6°）的中央子午线较远，投影变形较大，不能满足大比例尺（1:500）房产测图或工程测图的精度要求；测区的长度变形值超过2.5cm/Km时，应人为地改变归化高程，使距离的高程归化值与其高斯投影的长度改化值相抵偿，但不改变统一的3°带中央子午线而进行的高斯投影计算的平面直角坐标系统。这种坐标系统称为抵偿坐标系，即地方坐标系（城市坐标系）。3、任意坐标系高斯正形投影任意带平面直角坐标系简称任意坐标系。其高程归化投影面可为测区平均高程面，任意带中央子午线可选择通过测区中心的某经度值，并尽可能减少投影的长度变形。四、国家和城市控制网的利用房产平面控制测量可以利用的成果有两部分：1、国家的一、二、三、四等大地控制网的控制点；2、各城市的二、三、四等城市控制网和一二级城市平面控制网控制点。各级国家平面控制网限差表平面控制网等级一等二等三等四等边长（km）20～259～134～101～6测角中误差（〞）±0.7±1.0±1.8±2.5方位角中误差（〞）±0.9±1.5±2.5±4.5最弱边边长相对中误差1/20万1/12万1/8万1/4.5万各级城市平面控制网限差表城市平面控制网等级二等三等四等一级二级测角中误差（〞）±1.0±1.8±2.5±5.0±8.0边长（km）9520.30.2方位角中误差（〞）±1.5±2.5±4.5±10.0±15.0边长相对中误差1/12万1/8万1/4.5万1/2万1/1.3万相对点位中误差（m）±0.05±0.02±0.02第二节房地产平面控制测量内容及布测房地产测量---房产平面控制测量一、房产平面控制测量的内容：房产平面控制测量包括二、三、四等基本平面控制测量、一、二、三级加密平面控制测量、满足碎部测量需要的图根控制测量。控制测量采用方法：国家控制测量：三角测量、精密导线测量、GPS定位测量；城市控制测量：三角测量、导线测量、GPS定位测量、各种形式的边角组合测量。二、城市导线网测量导线测量的技术指标和要求房产测量---房产平面控制测量导线等级平均边长km导线全长km每边测距中误差mm测角中误差（˝）导线全长相对闭和差水平角观测测回数方位角闭合差（˝）DJ1DJ2DJ6三等3.015±18±1.51/60000812±3四等1.610±18±2.51/4000046±5一级0.33.6±15±5.01/1400026±10二级0.22.4±12±8.01/1000013±16三级0.11.5±12±12.01/600013±24nnnnn（一）导线网的布设为了保证房地产平面控制网的精度，在利用导线测量方法布设房地产平面控制网时，应注意以下问题：1、导线一般应沿道路布设，尽量布设成直伸导线，并构成网状。不布设或少布设单一导线，不允许布设支导线。导线应与邻近的高级点或同级点进行联测。当平差后两点的间距与所量边长超过规定限差时（±5cm），应重新处理。2、导线网中的结点与结点、结点与高级控制点间附合导线的长度、导线边数不能超过《房产测量规定》中规定的导线全长、边数的0.7倍。（二）导线网的观测1.水平角测量城市各级导线的水平角测量一般采用测回法，三、四等导线一般采用左、右角观测法。等级测角中误差测回数方位角闭合差DJ1DJ2DJ6三等≦±1.5812—≦±3四等≦±2.546≦±5一级≦±5.026≦±10二级≦±8..013≦±16三级≦±12.013≦±24nnnnn各等级导线水平角观测的技术要求2.边长测量各等级控制网测距的技术要求控制网等级测距仪观测次数总测回数往返二等Ⅰ、Ⅱ1168三等Ⅰ、Ⅱ1146四等Ⅰ、Ⅱ1124一级Ⅱ1—2二、三级Ⅱ1—1各级测距仪观测结果的限差项目仪器等级一测回读数较差（mm）单程测回间较差（mm）往返或不同时段的较差Ⅰ级572（a+b*D）Ⅱ级1015注：a、b为光电测距仪的标称精度