房地产登记技术规程

房地产登记技术规程发布时间：2013-04-01前言根据住房和城乡建设部《关于印发2008年工程建设标准规范制订、修订计划（第一批）的通知》（建标〔2008〕102号）的要求，在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，参考国内外房地产登记相关标准，并在充分征求意见的基础上，编制本规程。本规程主要内容是：1.总则，2.术语和代号，3.登记基本单元编码，4.登记程序，5.登记归档，6.登记资料利用。本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。本规程由住房和城乡建设部负责管理和对强制性条文的解释，由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会负责具体技术内容的解释。在执行过程中，如有意见或建议，请寄送中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会（地址：北京市三里河路9号北配楼南楼206室，邮政编码：100835）。本规程主编单位：中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会本规程参编单位：成都市房屋产权登记中心杭州市房产交易产权登记管理中心武汉市住房保障和房屋管理局无锡市房屋产权监理处绍兴市房地产管理处天津市国土资源和房屋管理局本规程主要起草人员：沈建忠姜万荣杨佳燕王策倪吉信赵鑫明严勇刘松陈浩喻荣胜管建平陈亚菁曾婷罗佳意万孝红于阳何文朱雪茹李晨光黄海燕本规程主要审查人员：苗乐如杨临萍程啸王丹田卫华李世忠冯骏宋唯谢建良盛常礼1总则1.0.1为规范房地产登记业务，维护房地产交易安全，制定本规程。1.0.2本规程适用于中华人民共和国境内的房地产登记。1.0.3房地产登记应遵循下列原则：1房地产登记应由房地产所在地直辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机构负责，并应按本规程进行登记；2房地产登记工作中，具有审核性质的工作应由登记官承担；3房地产登记应依申请或依职权启动；4房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则；5未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记；6房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。1.0.4房地产登记机构应建立房地产登记信息系统，作为住房信息系统的重要组成部分。1.0.5房地产登记除应符合本规程外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2术语和代号2.1术语2.1.1房地产realestate定着于地表或地下的房屋及其所占用的土地。2.1.2房屋building有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。2.1.3固定界限fixedboundary能够区分相邻房屋登记基本单元或共用部分，由固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。2.1.4房屋登记基本单元abasicunitofregisteredbuilding有明确、唯一编号的房屋。2.1.5房屋登记基本单元代码codeofbasicunitofregisteredbuilding房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一对应的代码。2.1.6利害关系人interestedparty能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。2.1.7合并办理co-registration房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。2.1.8登记官registrar通过全国房屋登记审核人员培训考核，从事房地产登记审核性质工作的专业人员。2.1.9登记资料registeredmaterial登记过程中形成的登记簿、登记申请材料以及具有保存价值的其他材料。2.1.10登记簿realestateregister由房地产登记机构依法制作和管理，用于记载房地产自然状况、权利状况以及其他依法应登记事项的特定簿册，是房地产权利归属和内容的依据。2.1.11登簿recording房地产登记机构将准予登记的房地产自然状况、权利状况以及其他依法应登记事项在登记簿上予以记载的行为。2.1.12房地产权属证书titlecertificate房地产登记机构根据登记簿记载，向权利人颁发的权利证书，包括房屋所有权证、房屋他项权证或房地产权证、房地产他项权证等。2.1.13登记证明registeredcertificate房地产登记机构根据登记簿记载，向预告登记权利人、在建工程抵押权利人等发放的权利证明，包括预告登记证明、在建工程抵押登记证明等。2.2代号2.2.1TIF―TaggedImageFileFormat的缩写，是一种图像格式。2.2.2JPEG―JointPhotographicExpertsGroup的缩写，是一种图像格式。2.2.3CEB―ChineseE-paperBasic的缩写，是一种版式文件格式。2.2.4PDF―PortableDocumentFormat的缩写，是一种电子文件格式。2.2.5dpi—DotsPerInch的缩写，是指单位面积内的像素数，即扫描精度。3登记基本单元编码3.0.1房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性，不得随意变动。3.0.2房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。3.0.3房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，最后1位为校验码。3.0.4本体码应由行政区划代码和基本单元代码构成。3.0.5行政区划代码应由9位三级行政区划代码组合构成，其中：第1～4位为市（地区、州）行政区划代码，第5、6位为区（县、旗）行政区划代码，第7～9位为街道（乡、镇）行政区划代码。行政区划代码应采用现行国家标准《中华人民共和国行政区划代码》GB/T2260和《县级以下行政区划代码编制规则》GB/T10114的规定。3.0.6基本单元代码应由12位基本单元幢代码和4位户代码组成。3.0.7编制基本单元幢代码和户代码、计算校验码应按现行行业标准《房屋代码编码标准》JGJ∕T246确定的方法执行。编制方法确定后，不得擅自改变；当确需改变时，应与原代码建立对应关系。3.0.8房屋登记基本单元代码应记载于登记簿，并可标注在房地产权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产登记档案中。3.0.9当房屋登记基本单元合并、分割时，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。4登记程序4.1一般规定4.1.1房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行。房地产登记机构认为有必要的，可对登记有关事项进行公告。4.1.2房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿、质量管理等岗位，审核、登簿、质量管理岗位工作应由登记官担任。受理、审核、质量管理岗位工作不应由同一人担任。4.1.3房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项。房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。4.1.4房地产登记机构应对房地产登记质量进行定期、定量检查。房地产登记类型应符合本规程附录A的有关规定。4.1.5房地产登记质量检查应符合下列规定：1房屋所有权初始登记应每件检查，其他各种登记类型应按每月不低于登记件数的3％进行抽查；2每件检查业务均应填写检查记录，并应签署质量检查意见；3应计算错件数比例，对有误的登记业务应退回相应业务岗位，并提出书面纠正意见；4对纠正情况应进行监督，并应按月度、年度撰写质量检查报告。4.1.6房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密设备。4.2申请4.2.1申请人（代理人）应向房地产登记机构提交房地产登记申请材料，申请材料应齐全、形式规范、内容合法、真实有效。房地产登记申请材料及清单应符合本规程附录B和附录C的要求。登记业务表式样宜符合本规程附录D的要求。4.2.2房地产登记应共同申请，当有下列情形之一时，可单方申请：1因合法建造房屋取得房屋权利；2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；3因继承、受遗赠取得房地产权利；4因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；5因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；6因房屋面积增加或减少，申请变更登记；7因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；8房屋灭失；9权利人放弃房地产权利；10权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记；11申请异议登记；12预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。4.2.3对共有的房地产，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房地产，申请人还应提交各自房地产份额的约定书。4.2.4对建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。4.2.5申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。4.2.6未成年人的房地产应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时，应提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。4.2.7需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认：1自然人宜采用签名或摁留指纹的方式。签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名。摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹；2法人应采用加盖该法人印章的方式；3其他组织应采用加盖该组织印章的方式。4.3受理4.3.1受理工作应包括下列主要内容：1查验申请主体；3、登记审核人员2查验申请材料；3核对申请登记事项；4询问申请人（代理人）；5录入相关信息；6签署受理意见。4.3.2当符合下列情形之一时，房地产登记机构可合并办理登记：1以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；2已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记；3已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记；4以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记；5继承人将自己的房地产份额转让给其他继承人，涉及的房屋所有权继承、转让等转移登记；6房屋所有权变更致使抵押权变更的，房屋所有权变更登记与抵押权变更登记；7房屋所有权转移、变更致使地役权转移、变更的，房屋所有权转移、变更登记与地役权转移、变更登记。4.3.3查验申请主体应包括下列主要内容：1申请人（代理人）为自然人的，申请材料上的姓名应与身份证明材料上的姓名一致，并宜通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪、采集相关信息；2申请人（代理人）为法人、其他组织的，申请材料上的名称应与身份证明材料上的名称一致。4.3.4查验申请材料应包括下列主要内容：1申请材料应齐全、完整；2房地产权属证书或登记证明应真实、有效；3有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料应在规定的有效期限内且属依职权出具。4.3.5核对申请登记事项应包括下列主要内容：1申请材料上的内容应与申请登记事项相符；2申请材料之间的内容应相互对应；3申请登记事项与登记簿记载事项不得冲突。4.3.6询问申请人（代理人）应包括下列主要内容：1申请登记的事项应是申请人的真实意思表示；2申请登记的房地产应是共有或单独所有；对共有的房地产，应询问是共同共有或按份共有；对按份共有的，应询问申请人的共有份额；3当申请异议登记时，申请人应知悉异议不当应承担的责任；4询问结果应经被询问人签名或摁留指纹确认后归档保留。4.3.7对准予受理的，应出具受理凭证并告知申请人（代理人）应缴纳的登记费用。对不予受理的，应告知申请人（代理人）需补正的内容或不予受理的理由，并应将申请材料退还申请人（代理人）。4.4审核4.4.1审核工作应包括下列主要内容：1审核申请材料的一致性、合法性；2进行实地查看；3公告登记事项；4会审重大疑难事项；5签署审核意见。4.4.2一致性审核应包括下列主要内容：1申请人（代理人）身份信息与申请材料、登记簿记载一致；2申请登记的房地产信息与申请材料、登记簿记载一致；3实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致。4.4.3合法性审核应包括下列主要内容：1申请材料的形式应符合