房地产新政幻灯片

学习是人类进步的阶梯欢迎同志们参加学习班不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理•以票控税•网络比对•税源监控•综合管理•税务机关不动产和建筑业营业税项目管理的具体内容（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；（五）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款（六）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴•纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记：（一）《不动产项目情况登记表》（见附件1）或《建筑业工程项目情况登记表》（见附件2（六）中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记•纳税人不动产销售完毕和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管（一）《不动产项目情况登记表》、《建筑业工程项目情况登记表》（二）不动产、建筑业工程项目的税收缴款书；（三）建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应同时按照上述如纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更时，应同时向机构所在地主管税务机关提供《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档。•不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开1.2.执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；3.按照规定进行不动产和建筑业工程项目登4.使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件六项政策调控房地产市场•政策一：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用暂免征收土地增值税的规定。•政策二：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）：一是对预售收入的预计营业利润率作了适当调整；二是规定了开发产品的完工标准；三是对开发产品计税成本标准作了原则规定；四是规定了成本费用项目核算和税前扣除原则；五是对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定；六是对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定；七是增加了防止资本弱化和关联交易的规定；八是对新办房地产企业减免税作了限制；九是对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。•政策三：《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。••政策四：《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）：自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。政策五：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：主要对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房5种情况下的房屋原值作出了明确规定；对个人转让住房过程中的合理费用，在纳税人能提供实际支付凭证等情况下，允许税前扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。政策六：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）：明确不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个人所得税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。•一、营业税•房地产开发企业应税行为主要有三类：•应税劳务•销售不动产•转让无形资产•销售不动产•是指有偿转让不动产所有权的行为•不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状的变化的财产。•征税范围：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物•销售建筑物或构筑物•指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。•以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物，视同销售建筑物或构筑物•国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限•的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不得将租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税•有限产权•一份完整的房屋产权，产权人应拥有房屋占有权、处分权、使用权和收益权四种权利。•经济适用房的产权人只拥有前三种权利，房主补缴土地出让金及各种税费才可上市。•商品房应是完全产权•转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为•土地使用权：区别转让、出让和租赁•房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税；•土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，按照我国目前税法规定，转让土地使用权要缴纳5%的营业税及相应附加税费（大约0.5%左右），缴纳土地增值额30%～60%的土地增值税，按交易总额0.05%缴纳印花税，按交易总额的3%～5%缴纳契税。此外，企业还要按转让净收益缴纳33%的企业所得税。那么有没有方法降低税收成本呢？事实上通过税收筹划，完全能减轻土地使用权转让过程中的税收负担。•例：某单位属于一套班子两块牌子的企业。该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，A公司是一家私营有限责任公司，成立于2003年1月，占地面积80亩。B公司是一家港资独资企业，成立于2003年6月，占地面积80亩。土地当年购买单价为10万元/亩，土地使用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。现A公司要将其闲置不用的40亩土地转给B公司。我们拟定出下述三种转让方式。•第一种、土地直接转让A公司将其闲置土地直接转让给B公司。根据税法规定，此种转让方式应缴税费（假设契税为3％）（1）应缴营业税金及附加（40×40－40×10）×5.5％＝66（万元）；（2）应缴印花税40×40×0.05％＝0.8（万元）；（3）应缴土地增值税（40×40－40×10－66－0.8）×60％－（40×10+66+0.8）×35%＝516.54（万元）；注：土地增值率为（40×40－40×10－66－0.8〕÷（40×10+66+0.8）=242.8%；（4）应缴企业所得税〔40×40－（40×10－400/40×3）－66－0.8－516.54〕×33％＝213.4（万元）；（5）应缴契税（由B公司缴纳）40×40×3％＝48（万元）；土地转让应缴纳税费共计：213.4＋516.54＋0.8＋66＋48＝844.74（万元）。•第二种方式：投资转让A公司将闲置土地的土地使用权作为对B公司的投资进行转让。此种转让方式应缴税费：•（1）营业税金及附加。根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕192号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”，不需缴纳营业税。•（2）印花税。按产权转移书据缴纳印花税：40×40×0.05%=0.8（万元）。•（3）土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”，不需缴纳土地增值税。但需要注意的是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件对房地产企业作出了特殊规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”（4）企业所得税。企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。应缴企业所得税〔40×40－（40×10－400/40×3）-0.8〕×33％＝405.64（万元）。（5）契税。此种方式属于企业投资行为，应缴纳契税（由B公司缴纳）48万元。土地作为投资应缴纳税费合计405.64+0.8＋48＝454.44（万元）。•第三种方式：产权转让A公司将拟转让的土地及相关的资产、负债、人员等，分立为独立核算的子公司C。然后将其拥有C公司的股权转让给B公司。股权转让完成后，B公司吸收合并C公司，C公司的产权转入B公司即可。此种转让方式应缴税费如下。（1）营业税金及附加。此种行为系企业吸收合并，并非转让无形资产或销售不动产，亦不属于税法规定的视同销售行为，依据《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函〔2002〕165号）规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。”故不缴纳营业税。（2）印花税。根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的有关规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。企业合并属于改制行为，故不缴纳印花税。（3）土地增值税。企业合并分立遵循历史成本原则，房地产未发生实质上的增值，故不需缴纳土地增值税。（4）企业所得税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）文件规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20%的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”因此，A公司取得股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20%的，就不用缴纳企业所得税。（5）契税。根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的有关规定，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后企业承受原合并各方的土地、房屋权属，不缴纳契税。•综上所述，第一种转换方式应缴税费为844.74万元，第二种方式应缴纳税费为454.44万元，第三种方式应缴税费为零。显而易见，企业采用第三种方式即整体资产转让方式时，企业税收负担最轻，为企业之间土地使用权的转换的最优纳税方案。当然，不同的方式会产生不同的潜在法律后果，各企业应根据本企业的实际情况进