房地产法(1)

主讲人：陈信勇•浙江大学法学院教授•民商法硕士生导师组组长•浙江省民法研究会会长课程任务：理解房地产法学理论；掌握房地产法律制度；•培养解决房地产法律实际问题的能力。•课程内容：总论；房地产开发制度；房地产交易制度；•房地产管理制度；房地产服务制度；附论。房地产法第一章房地产法学学科第一节房地产法学的对象和特点一、我国的法律学科房地产法学是民商法学与行政法学学科属下的一门综合性、交叉性的分支法学学科。二、房地产法学的研究对象房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。三、房地产法学的特点1．综合性2．应用性3．交叉性第二节房地产法学的内容和体系一、总论二、房地产开发制度研究三、房地产交易制度研究四、房地产管理制度研究五、房地产服务制度研究六、附论第三节房地产法学的现状和前景一、房地产法学的现状创建阶段，已有一定的发展。二、房地产法学的前景物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将促进房地产法学的发展。第四节房地产法学的意义和方法一、房地产法学的意义首先，房地产法学在理论上具有重要意义。其次，房地产法学在实践中具有重要意义。二、房地产法学的方法1．将学习教材和学习法规结合起来。2．将研究课本资料和研究实践资料结合起来。3．将理论学习和实际运用结合起来。第二章房地产法概述第一节房地产法基本概念房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为“上至天顶，下至地心”。土地分类：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地；水域和其他用地。房屋房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。房屋的构成条件：（1）必须有上盖；（2）必须固定于土地；（3）必须是合法的。按照房屋的使用价值，可分为：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；文化体育娱乐用房；教育医疗科研用房；办公用房；其他用房。按照房屋的建筑结构，可分为：钢铁结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。按照房屋的完损程度，可分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。房地产房地产的特性：（1）固定性；（2）异质性；（3）稀缺性；（4）耐久性；（5）保值性。房地产的法律特征：属于不动产；属于特定物；属于不可分物。房与地产的联系：（1）在物质形态上，房产和地产相互联结；（2）在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地租；（3）在权属管理上，要保证房地一致。房产与地产的区别：（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地产而独立存在；（2）地产没有折旧，而房产有折旧；（3）地产的价格明显受级差地租规律的支配，而房产价格则主要决定于地租和建筑成本。房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1．房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2．3．房地产管理（广义包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理、物业管理等）4．1．房地产业是国民经济发展的基础性产业。2．房地产业是国民经济发展的重要经济支柱。3．房地产业是国民经济发展的先导性产业。4．房地产业是第三产业的重要组成部分。房地产法在房地产开发、经营、管理和服务活动中，形成了以房地产为核心的社会关系，这些社会关系需要用法律进行调整。调整各种房地产关系的法律规范的总和，称为房地产法。第二节房地产法体系房地产法体系的法律部类结构房地产法是兼具公法、私法和社会法性质的法律。房地产法中的行政法部分属于公法；其中的民法部分（包括房地产主体制度、房地产法律行为制度、房地产物权制度和房地产债权制度等）属于私法；其中有关住宅保障的制度（如住房公积金制度、廉租住房制度、房屋拆迁安置制度等）带有明显的社会保障性质，属于社会法。房地产法是一个兼跨三大法律部类的综合性法律体系。房地产法体系的法律部门结构房地产法主要由调整房地产民事关系的房地产民法和调整房地产行政关系的房地产行政法构成，其法律规范主要分属于民法部门和行政法部门。从房地产业的构成角度可分为：房地产开发法、房地产交易法、房地产管理法和房地产服务法。房地产法体系的效力层级结构1．宪法2．3．4．5．6．部门规章7．地方政府规章8．司法解释第三节城市房地产管理法城市房地产管理法的作用1.规范、引导、推动和保障房地产业。2.解决在房地产业发展过程中出现的诸多迫切问题。3.规范和发展房地产市场。城市房地产管理法的原则1.国有土地有偿、2.扶持发展居民住宅建设原则3.第四节房地产法律关系房地产法律关系概念房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利义务关系。1．房地产法律关系是房地产主体之间的权利义务关系。2．房地产法律关系以土地、房屋为客体。3．必须经过房地产法的确认。房地产法律关系的三要素：主体、内容和客体。房地产民事法律关系1．主体房地产民事法律关系的主体是指参加该法律关系享受承担义务的人。2．房地产民事法律关系的内容是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务。3．客体房地产民事法律关系的客体是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务所指向的对象，主要是不动产。房地产行政法律关系房地产行政法律关系的主体包括行政主体和行政相对人。（1）房地产行政主体。包括国务院房地产主管部门（建设部、国土资源部）和地方各级人民政府房地产主管部门（地方各级人民政府的土地、房屋管理机关）。（2）房地产行政相对人。在房地产管理关系中处于被管理地位的一方，即为房地产行政相对人。作为行政相对人，一方面有接受房地产行政主体管理的义务；另一方面有要求房地产行政主体保护其合法权益的权利，在合法权益损害时，有提请行政复议或提起诉讼的权利。房地产行政法律关系的内容，是房地产行政主体和行政相对人依照法律规定所享有的权利和所承担的义务。房地产行政法律关系的客体也是土地和房屋。第三章房地产所有权制度第一节土地所有权土地所有权概念土地所有权是指所有人对自己所有的土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权具有4项权能：1．土地占有权，即土地占有权是对土地实际控制的权利。2．土地使用权，即土地使用权是根据土地的性能和用途利用土地的权利。3．土地收益权，即土地收益权是指享有在土地使用过程中产生的各种天然孳息和法定孳息的权利。4．土地处分权，即土地处分权是指对土地进行处置、决定其财产命运的权利。土地调整、土地征用可使土地所有权变动。土地所有权的形式我国宪法规定了土地所有权的两种形式——国家土地所有权和农民集体土地所有权。国家土地所有权：国家土地所有权的形成；国家所有土地的范围；国有土地使用权的确定。集体土地所有权：集体土地所有权的形成：第一阶段，废除封建的土地所有制，建立土地的农民私有制；第二阶段，建立土地集体所有制。农民集体所有土地的范围；土地权属争议的处理处理原则：1．从实际出发，尊重历史，面向现实；2．以法律、法规和土地管理规章为依据；3．协商、调解和处理相结合。处理程序：土地权属争议的处理程序包括申请、受理、调查取证、调解、处理、申请行政复议或提起行政诉讼程序。第二节房屋所有权房屋所有权概念房屋所有权是指所有人对自己所有的房屋的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权能：1．2．3．房屋收益权；4．房屋处分权。房屋共有房屋共有是指两个以上的主体对同一项房产共同享有所有权。法律特征：1．有两个或者两个以上的权利主体（公民、法人或其他民事主体）；2．3．4．不同于公有。公有是指国家所有或集体所有，既可以是个别所有，也可以共有；而共有既可以是国家与集体、集体与集体共有，也可以是个人共有；5．产生共有的根据是共同生活、共同劳动、共同购买、共同经营、6．分为共同共有和按份共有两种形式。房屋共同共有概念房屋共同共有是指两个或两个以上民事主体对共有的某项房屋财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。（1）共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个（2）共有人对共有房屋财产享有共同的权利，并承担共同的义（3）共有房屋财产在共同关系存续期间是不能分清份额的，只有在共同关系消灭时方能分清份额。房屋共同共有关系的处理（1）对于共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房产是按份共有的，应当认定为共同共有；（2）部分共有人事先未经其他共有人书面同意擅自处分共有房产，事后其他共有人未予追认的，应认定无效；事后经其他共有人追认的，（3）在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。并要考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，但分（4）共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。房屋按份共有概念房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人，对同一项房屋财产按照确定的各自享有的份额享有权利并承担义务的一种共有关系特征：（1）（2）每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利，分担（3）每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。房屋按份共有关系的处理（1）一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；（2）共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，（3）按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对不能分割或者分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。第三节建筑物区分所有权各种学说（一）一元论说（二）二元论说（三）新一元论说（“享益部分说”）（四）三元论说建筑物区分所有权关系的要素（一）主体由于建筑物区分所有权包含建筑物专有部分所有权和共有部分持分权，该权利主体同时拥有专有部分所有权人和共有部分共有人双重身份，这与一般的单独所有或共有均有区别。（二）内容建筑物区分所有权包括区分所有建筑物专有部分所有权和共有部分持分权。（三）客体1．专有部分。专有部分是指区分所有建筑物中由所有人专门支配的独立构造部分。它是一个与其他专有部分或共有部分以墙体、楼板层相互分割的独立空间。分割的方式分为纵割式、横割式和混合式三种。2．共有部分。共有部分是指区分所有建筑物中由有关所有人共用并属其共有的部分。地下车库归属问题（一）属于开发商所有说（二）属于业主共同所有说（三）从现行法律规定进行分析（四）《物权法（草案）》第六十八条：“对建筑区划内的物业管理用房、会所、车库、绿地的归属，有约定的，按照约定；没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。”第四节房地产相邻权房地产相邻权房地产相邻权（相邻关系）是指两个或两个以上的不动产（土地、房屋）的所有人或使用人对自己的不动产行使占有、使用、收益和处分时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。1．2．主体所有或使用的房地产必须是相邻的；3．相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；4．相邻权依附于相邻房地产的所有权或使用权，两者不可分离；5．相邻权的行使以从相邻一方取得必要的便利为限度，不可滥用。房地产相邻权与地役权1．相邻权仅仅是不动产所有权的扩张（或限制），不是一项独立的物权种类；地役权则是一项独立的用益物权；2．相邻权对不动产所有权内容的扩张（或限制），是由法律直接规定的；而地役权是近邻不动产所有人或使用人之间基于合同产生的所有权的扩张（或限制），是由当事人之间的合同所约定的；3．相邻权所允许的对相邻不动产的利用程度，以必要为限；而地役权所允许的对他人土地的利用程度，由双方约定；4．相邻权人在行使权利时，只要不给对方造成损失，通常是无偿的；而地役权之取得，即可有偿，亦可无偿，由当事人确定；5．相邻权之成立及对抗第三人，无需登记即可自然发生；而地役权之成立，必需登记。房屋相邻关系的处理（一）处理原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。（二）1．房屋相邻土地使用关系2．房屋相邻截水、排水、