房地产知识入门

房地产1房地产房地产启蒙一、什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产（realestate)房地产是房产和地产的合称。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。二、房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。三、房地产的类别有哪些？由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地房地产2（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑（综合楼宇）四、什么是房地产业？（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。（二）房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。五、其他：（一）关于居住用地：具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。（1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。（2）关于“三类居住用地”（R3）的说明“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关房地产3标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有（3）关于“四类居住用地”（R4）的说明由于历史原因，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含“原农村居民住宅用地”（R41）、“四类幼托用地”（R42）、“四类社区体育设施用地”（R43）、“四类社区其它设施用地”（R44）、“四类住宅区道路用地”（R45）和“四类住宅区绿地”（R46）等6个用地小类。与《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比，本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面，“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》（97版）中“乡村居住自留用地”的名称更准确。所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》（97版）中的相关用地类型房地产行业专用名词1、城市总体规划：它确定城市的性质、规模和发展方向，全面安排建设布局和发展面貌，确定规划定额指标，规定实施步骤和措施。城市总体规划一般为5年一期，总体规划对规划用地范围、工业用地位置、大型公建位置、主要道路系统、公共绿地及其它城市设施用地均有详细计划和区域划分。城市总体规划的思路直接影响所开发房地产项目的定位、配套及开发时机，是非常值得关注的政策导向。2、项目规划：指所开发项目的性质、规模、建筑布局及格式，确定房地产开发的各项经济技术指标，是房地产项目运做的基础。3、占地面积：指该房地产项目所占用的土地面积。4、总建筑面积：指该房地产项目在占地面积上所建造房屋面积的总和，包括可销售面积及配套设施面积。5、容积率：指该房地产项目内所有建筑物的建筑面积与占地面积之比，一般容积率越底表示在单位面积中建筑面积越少，绿化面积越大，相对而言居住环境越舒适。6、绿化率：指该房地产项目内所有绿化及道路面积与占地面积之比，绿化率越高，该项目的生态空间越好。7、建筑密度：指该房地产项目中所有建筑物投影面积与占地面积之比，与绿化率相对应，成为衡量小区舒适度的一个重要指标。8、楼间距（日照间距）：指建筑物之间南北向和东西向之间的绝对距离。建筑间距应以满房地产4足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、抗震、卫生、环境、工程管线埋设、避免视线干扰等方面的要求，以北方城市为例，多层住宅楼间距一般应在1：1.2以上，如18米的楼，楼间距应再21米以上，这样才能确保多层住宅的采光要求。17、房地产一级市场：又称为土地一级市场，实质国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地可以是生地，也可以是经过“七通一平”的熟地。一级市场是由国家垄断的市场。（一级市场：土地的买卖）18、房地产二级市场：是指土地使用者经过开发建设将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。（二级市场：一手房交易）19、房地产三级市场：是指购买房地产的单位和个人再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。（三级市场：二手房交易）20、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证大产证期间所销售的商品房，港澳地区一般称期房为“楼花”。消费者在此期间购买商品房时应签预售合同。期房价格与现房价格之间的关系可以表述为：期房价格=现房价格-相应的投资利息+销售风险预期损益值21、现房：是指开发商已办妥房地产产权证大产证的商品房，消费者在此期间购买商品房应签出售合同。22、外销房：是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。23、内销房：是由房地产开发企业建设的、取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销房可以出售给当地企事业单位和居民。24、得房率：得房率=套内建筑面积/套建筑面积国家规定，多层建筑的得房率在85%以上，高层的得房率在65%以上。25、土地使用费：是指土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。26、房地产市场主体：是指参与房地产交易的当事人。①房地产供给主体。②房地产需求主体③房地产经营主体④房地产交易中介机构27、房地产市场客体：房地产市场客体即房地产市场交易对象，这是房地产交易的基本条件，没有房地产市场客体，也就不存在房地产市场。房地产市场客体主要分以下两类：一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。2