房地产知识（PDF173页）

房地产概念交流2017-11-1223:10房地产写在前面的话我是一名房地产从业人员，在工作的过程中一个想法，即能不能把我了解的东西和同行做个交流，同时让购房者了解房地产，能买到合适的房子。基于此，写文章，不喜勿喷，谢谢！我们深入浅出，先从概念入手，以后理论联系实际解决所出现的问题。本篇介绍房地产的基本概念，给大家简单交流一下房地产的概述、面积、识图及性能评定。要对客户负责房地产是一种非常价值大、质量性能、产权办理都很复杂的特殊商品。房地产从业人员不只是简单的销售就完了，是为了为房地产交易者进行房地产交易提供专业服务，要做好房地产服务应调查了解，用心感受交易的房地产并向客户作出真实，客观完整的描述和说明。房地产是实物、权益和区位的统一。房地产的实物主要指我们所购买的房地产的实体，即哪个地方哪栋楼的哪个房间。房地产的权益是无形的，看不见的，是衍生出来的利益。权益有房屋所有权、使用权、租赁权、广告收益权等。房地产的区位是房地产的空间位置，一般来说。是与其他房地产或事物在空间方位上的距离关系。除了地理坐标位置，还包括与其他重要配套相关距离，有可及性和便利性要求。房地产的重要性。房地产是一种量大面广的财产，像咱们县城要结婚，孩子上学都必须要有房产，同时也是一种特殊的商品，有使用、投资的双重功效。房地产的主要特征。房地产有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、用途多样、易受限制、难以变现和保值增值等特征。房地产的面积。建筑面积，是指房屋各层水平面积的总和及房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。使用面积，是指房屋内实际能使用的面积。预测面积，也是我们合同约定面积，是新建商品房出卖人和买受人在签订购房合同时所约定的买卖商品房的面积。实测面积，为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。产权登记面积，是登记不动产权属证书时的面积，一般为实测面积。面积关系建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公共建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积使用面积与建筑面积之比称为得房率，一般越大越好，说明面积利用率高，公摊小。一般来说，一梯两户的板式住宅，多层，公摊都很小。房地产的地图地籍图，是标明土地权属界线面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图，地籍图也是土地的户籍。建筑总平面图，是用来说明建筑场地内房屋道路绿化的总体布置的平面图。建筑平面图，是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后对剖切面以下部分所作的水平投影图。一般中间几层的平面布置完全相同，为标准层平面图。第一层房间的主要为车库和储藏室平面图。屋顶的水平投影称为屋顶平面图。一般我们在售楼处看到的平面图，都是标准层平面图。户型，也称为房型，是指房屋内部格局的类型，如一套住宅是几室几厅几卫。我们平时接触的户型图是最多的，它的作用是与房屋的区位图、内外部状况照片、周围环境照片一样，利于客户筛选房源，提高客户的购房效率。住宅的主要种类新住宅又称增量住宅，简称新房，一手房，是指新建成的住宅，主要是指新建商品住宅。存量住宅，又称二手住宅，简称存量房，二手房，一般是居住使用过的住宅。现在我们县城里面主要是有这两种住宅样式。楼层区分，在我们县城里一般是这样：低层住宅，为一到三层。多层为四到六层。小高层为七到十二层。中高层为十二到十七层。高层为十七层及以上。高度超过一百米的住宅为超高层住宅。楼层确认及层高自然层为实际层，一般按楼板地板结构分层的楼层数。采光窗在室外，地坪以上的半地下室层高在2.2米以上的计算自然成熟。一般室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高较高的住宅不会使人有压抑感，一般为2.8米到2.9米。南城区清河上城就以其室内4.3米高为卖点。另外，在江南府邸、鑫海翰林苑等楼盘，其商铺层高也达到5米多，感觉宽敞明亮。卧室起居室的室内净高应不低于2.4米，厨房卫生间的室内净高应不低于2.2米，如果太低的话会感到不舒服。居住舒适度咱们县城都是板式住宅，在居住舒适度上居住密度越低，越舒服，反映居住密度的是容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大，意味着密度越高，人越多，越拥挤，所以，容积率越小，意味着居住越舒服。县城经典的墅质电梯洋房，如田坤国际花园、佛山盛景、花千树、鑫海翰林苑及东城区的信德阳光城，都比较休闲宜居。按居住舒适度来排序：低层低密度大于高层低密度大于低层高密度大于高层高密度！开发商拿地后，这个工作比较重要！房地产开发项目前期策划2017-12-1100:03房地产开发商拿地后，这个工作比较重要！房地产开发项目前期策划前期策划是指开发商获得土地后，在项目可行性研究的基础上，围绕达成目标通过对市场的研判，运用策划手段剖析项目自身的状况及市场前景，把项目建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程，目的是为房地产开发项目总体运行提供依据，为实现项目预期目标提供方案。01房地产开发项目前期策划的主要任务房地产开发项目前期策划的目的是为了实现项目的预期目标提供方案，所以它的主要任务是在市场分析研判的基础上，就项目“为谁建”“建什么”“能否建”和“怎么建”等问题进行分析和研究，并得出具体的结论和提出相关建议。“为谁建”是指通过市场需求分析，确定项目目标市场和客户群体，对项目进行客户定位。“建什么”是指在客户定位和项目分析的基础上，根据目标客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题基调、物业类型、规划设计、户型配比、设备规格材料品种等，对项目进行产品定位，这是前期策划的关键任务。“能否建”是在项目定位和产品定位的基础上，对项目技术可行性、经济合理性以及市场风险进行分析评价。“怎么建”是指对项目的总体运行进行方案设计，在前三项任务完成后，项目整体框架已经形成，“怎么建”主要就是对项目的建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略进行总体的设计。02房地产开发项目前期策划的主要内容主要内容概括为市场研判、市场定位、运行建议和经济评价四个部分。市场研判，是前期策划的依据，在市场研判中，不仅要对过去和已经发生的进行分析研究，而且要对市场未来的发展作出预测，尤其对项目的开发周期内的市场情况做出判断。市场定位，是前期策划的核心内容，由于房地产的区域性，使房地产与一般产品相比，无论是在流通还是在使用上都有明显的不同。通过对区域市场的发展趋势和动态变化的分析，房地产开发项目市场价值取向进行研判和设计，包括客户定位、项目定位和产品定位。运行建议，是前期策划的操作设计。由于开发项目是一个复杂过程，对环节的把控至关重要，运行建议就是针对主要环节提出的操作设想。经济评价，是前期策划的项目财务分析，通过对项目的投入产出测算各项财务指标，评价盈利能力和清偿能力是否达到要求，通过对项目的不确定性分析，评价其抗风险能力企业是否能承受。03房地产市场研判的作用市场研判是开发项目的前期基础，是项目定位的依据。通过前期的研判，结合项目可避免没有针对性的市场描述。市场研判的作用较多，主要有以下三个比较明显的优势：第一个，把握市场机会。房产市场是一个复杂的复合系统，不同区域机会不同，市场研判可以把握隐藏于其中的市场机会。第二个，发掘市场潜力。随着经济发展和生活水平的提高，人们对产品的需求也不断的变化。通过研判可以抢占市场先机，预测发展轨迹，生产符合要求的产品。第三个，识别市场风险。投资都可能面临风险，对于市场性的风险，都无法回避。制定有效的对策可以降低风险带来的损失，通过对区域房产市场的研判和预测可以对风险进行有效的识别和控制。04房地产开发项目的客户定位客户定位是指在市场细分的基础上，通过消费者市场细分对各种消费群体的阶层环境、文化背景、喜好偏向和生活方式进行比较，结合房产开发项目目标和特点，最终确定开发项的目标消费群体。房产开发项目目标定客户定位的主要任务是解决“为谁建”的问题，涉及的主要内容是客户确定、目标客户的基本特征分析和客户置业需求特征的分析。05房地产开发项目目标客户的确定房产市场上消费过程是复杂多样的，不同消费人群对产品的需求也不一样，一个企业不可能提供满足所有消费者满意的产品，因此企业要针对部分消费者做出自己的主力产品，这就需要开发项目的目标客户确定。我们要从房地产市场细分、目标市场选择和目标客户选定上进行甄别确定。06房地产开发项目目标客户的基本特征分析在选定了目标客户后，需要对目标客户的基本特征进一步分析。目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素，因为不同物业类型的需求者，其特征表现不一样，通过对目标客户的区域特征、家庭结构、职业构成、年龄收入和置业次数等进行分析，可以判断出哪些是我们主要的目标客户，并重点进行服务。07房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析客户置业需求是注重客户住房需求的行为因素研判，是对客户更深层次的分析，主要关注客户的价值取向。所谓价值取向，是指满足客户需求的第一属性，如购房自住，要求地段比如离学校、医院近，养老享受，显示社会地位，投资盈利或资产累计等等。08房地产开发项目的项目定位项目定位是指在客户定位的基础上，针对目标客户的需求，对开发项目的开发战略和概念性规划进行整体谋划设计和选择的过程。项目定位和产品定位的主要任务是解决“建什么”的问题。项目开发战略是房产企业根据企业发展目标，针对目标客户的需求特征，通过对自身状况和开发条件进行研判，确定开发的总体思路和市场策略。最常用的是SWOT分析法，这是一种通过综合分析和系统评价企业内部环境和外部环境的各种影响因素，从而选择最佳经营战略的方法。09房地产开发项目的主题创意是根据项目及所在地区的特征，通过市场分析确定项目特有的不同于竞争对手，并且能够描述、宣传、推广，使客户易于接受并产生共鸣的项目特质。这是房产开发项目市场表现形式，确定房产开发项目由产品到商品过程外在宣传样式，是避免房产开发同质化、彰显项目个性的重要方式。在主题创意的过程中要注意以下几个问题：主题创意要易于展示和传播应该与房产开发项目的内在品质相符合与开发项目所处的地区资源条件相协调应与目标客户的需求特征相吻合10房产开发项目地总体规划布局总体规划布局是根据开发项目主题创意对项目的功能布局、空间尺度和用地结构等重要规划指标进行的总体安排和布局，是项目定位的重要内容，也要注意以下几个方面：第一个，物业类型的构成及布局。商品住宅开发项目通常由不同类型和不同状态的物业所构成。包括住宅公寓、商住等，需要调节好所占比重，在项目用地范围的平面布局内合理安排。第二个，项目空间尺度安排。相对于建筑内部，项目空间是指开发项目用地范围内建筑物、构筑物组成的外部空间。空间尺度是在外部空间中各建筑物、构筑物之间的空间位置关系，这也是在项目总体规划中的非常重要内容，要满足设计规范和用地指标的要求，还要满足业主的共享性和安全性，同时还让业主居住舒服，满足视觉审美。第三个，项目用地规划布局。这是根据项目等规划技术指标，对各种用地类型进行合理的分配和布局，主要涉及各种建筑物的用地规模和道路交通、景观绿化、水体设施的布局等等。11房地产开发项目的产品定位项目开发的产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，从建筑产品角度出发，对房产开发项目功能、质量、档次、风格、面积、户型、环境、构建等方面进行构思和设计，为房产开发项目设计提供指导性的意见。在进行产品定位时，可将产品看作是由核心产品、有形产品和附加产品三个层次所组成的复合体。核心产品，是为消费者提供最基本的效用和权益，是从使用价值的角度对房产产品进行的概念和理解。比如生活居住需要、办公生产需要、投资需要或资本累计等。有形产品，是核心产品的基本载体，是房产的外在表现形式，如项目所在的区位、建筑结构和平面布局、外墙装饰及色彩、环境及周边设施配套、企业品牌等。附加产品，是购房者在购买和使用房产过程中得到的附加服务和附加利益的总和，一般表现在信息咨询、物业服务、价格优惠、精装修等。12房地产开发项目前期策划报告的编写步骤报告的编写要具有针对性、前瞻性和策略性，在房产开发前期，着重进行分析和论证，围绕开发项目研判展开。